老酒店的新生意：星程如何用一場巧改造撬動存量時代

哈爾濱的百年文化街區，一家經營8年的老酒店悄然換上了全新的華住旗下星程酒店招牌。從外觀到體驗，這家老酒店似乎一夜之間煥發生機，重新吸引了過往旅客的目光。

對于身處存量時代的眾多老舊酒店而言，這樣的“新生”故事充滿誘惑。在不推倒重來的前提下，通過品牌賦能和改造升級，實現業績回春。

哈爾濱星程酒店的重生案例揭示了當下行業面臨的難題：老酒店如何擺脫沉疴，在激烈競爭中變現未來？

的改造難題

存量時代

近年中國酒店業進入存量時代，新建酒店增速放緩，大量存量酒店面臨升級改造的壓力。

據浩華管理顧問公司數據，國內酒店投資的重心正從增量轉向存量，2023年新增酒店市場占比持續下滑，而存量酒店改造升級占比高達65%。

所以，存量改造已成為行業下半場的主旋律。

在這樣的市場背景下，中檔酒店業主普遍產生更新焦慮：

不改，老化的設施和過時的風格令黃金地段的酒店陷入經營困境；

如果要改，高企的投入和漫長的周期又讓投資回報充滿不確定性，令業主兩難。

經營壓力和回報焦慮讓不少業主裹足不前，有的嘗試給老店簡單貼牌加盟連鎖，企圖借品牌之名提升人氣，結果由于產品未升級，收效甚微。

星程哈爾濱中華巴洛克酒店

也有業內人士將存量改造市場形容為容易陷入高投入、長周期、低回報的泥潭，令投資人望而卻步。

當面對效率難題，由于缺乏品牌力和平臺支撐，運營效益不佳：

一方面，管理和人力難以專業化，服務品質參差不齊；

另一方面，客源獲取高度依賴OTA等第三方渠道，缺乏自主會員體系，獲客成本居高不下。

疫情沖擊下，這類酒店抗風險能力弱，關店潮中絕大多數都是缺乏品牌力支撐的單體酒店和區域性品牌。

據統計，疫情以來國內關閉的酒店中98%為單體酒店，且以客房數70間以下的中小型酒店為主。

消費復蘇后，旅客對住宿的品牌、安全和衛生愈發看重，這些因素都進一步加劇了單體老酒店的生存壓力。

可以說，在未來相當長時期內，存量酒店的更新換代將是酒店業主旋律之一。

如何以更低成本、更短工期，實現改造后的高效運營和投資回報，這是整個行業亟待破解的課題。

星程的打法：輕改造、高效率、屬地化

在存量改造的大潮中，華住集團旗下的星程酒店定位鮮明，號稱“酒店改造專家”。

作為華住布局精選中檔市場的品牌，星程自2008年創立以來，始終專注于將存量老酒店轉型為符合新時代消費者需求的品質酒店。

“輕改造、高效率、屬地化”正是星程的核心打法。

簡單來說，星程并非簡單地給老店貼上招牌，而是提供一整套從設計、施工到運營的改造方案，以最小的投入撬動最大的產出。

截至2025年9月底，星程已在全國400多座城市開業近700家酒店，其中很大一部分是由存量物業煥新而來。

星程酒店場景

經過400多個老舊酒店翻新項目的歷練，星程摸索出一套行之有效的方法論，具備“改造成本低、營建周期短、翻牌改造快、上線效率高”等突出優勢。

“輕改造”是星程的核心策略之一。不大拆大建，以定制化改造盤活存量是星程區別于傳統重資產改造的關鍵。

在具體實施上，星程團隊會對目標酒店進行細致的勘察評估，量體裁衣制定改造方案。

他們盡可能挖掘并保留酒店原有結構和尚可利用的裝飾和家具，大幅減少不必要的拆除和投入。

哈爾濱中華巴洛克星程酒店設計負責人表示，這次改造的挑戰在于精確平衡成本與美學：“這家酒店前身雖然是老物業，但地段核心、位置好是它的優勢”。

改造遵循星程一貫的“能利舊則利舊”原則，保留結構的同時并實現客房部分100%的模塊化裝修，大大縮短了營建周期。

這種“小刀細斧”的做法極大降低了改造成本和工期，同時并未犧牲顧客體驗，改造后酒店RevPAR明顯增長，投資人收益隨之持續提升。

可見，“輕改造”并非簡單修修補補，而是在專業判斷下的精準投入，用有限資金撬動酒店產品品質的顯著提升。

高效率則體現在改造和運營兩個層面。一方面，星程的改造周期很短，從簽約到開業常以數月計，實現老店快速上線。

“翻牌改造快、爬坡期短”在星程諸多案例中得到驗證。

例如2025年8月開業的星程敦煌沙洲夜市酒店，作為一家曾裝修不足一年的酒店，星程定點翻新，將單房造價控制在約1.1萬元（含公區）。

作為星程酒店進駐敦煌的首店，改造后開業首月的RevPAR遍翻了一倍，而改造周期僅用了不足2個月。

星程林芝波密縣沿江路酒店

屬地化也是星程品牌的一大標簽，即“一程一面”的本地化體驗設計。

星程深知千店一面已無法滿足消費者日益多元的審美和體驗追求，因而在每一家酒店的設計上都融入濃厚的在地文化元素，將老舊物業打造成具有文化IP屬性的“城市微地標”。

例如，星程在西安、臨沂蘭陵、平遙古城等文化重鎮的酒店，在軟裝細節中融入當地古城風韻，令住客一進門便感受到地域文化氣息。

新疆昭蘇的星程天馬廣場酒店位于以天馬文化聞名的小城，想必在設計上也契合了當地的草原馬都元素，凸顯地域特色。

哈爾濱星程大堂改造前后對比

在這家哈爾濱巴洛克星程酒店改造過程中，設計團隊充分利用了建筑所處中華巴洛克歷史街區的文化背景，在設計中注入巴洛克元素和哈爾濱地方故事，使酒店既煥然一新，又與周邊街區風貌融為一體。

與此同時，星程還打造了自有特色IP，以“星程那碗面”為代表的屬地早餐系列，在不同城市推出融入本地風味的招牌美食，為住客提供一碗熱騰騰又帶有鄉愁味道的早餐。

這些屬地化細節既提升了客人滿意度，也為酒店贏得口碑差異化，避免陷入同質化競爭困局。

星程南陽東站姜營機場酒店

星程的品牌方法論

星程之所以能夠成為“酒店改造專家”，離不開平臺賦能、設計施工體系和投資回報模型的加持。

在平臺方面，華住會至今已擁有近2.9億注冊會員，2024年度會員為星程酒店貢獻的總間夜量近60%，中央預訂（自有渠道）占比超63%。

龐大的會員體系和直銷渠道為加盟星程的酒店帶來源源不斷的穩定客源，顯著降低了對OTA的依賴和傭金成本。

此外，華住的供應鏈體系為星程加盟店提供標準化采購，規模效應壓低了物資和設備成本。

而對于投資人最關心的改造方面，星程的改造團隊在設計和工程方面積累了豐富經驗，能夠針對不同物業條件提供定制化的改造方案。

一方面，星程有一整套成熟的標準模塊，包括客房、大堂、餐廳等空間的功能配置和動線優化方案，但它并非生搬硬套標準，而是強調靈活的改造能力。

星程赤峰克什克騰旗政府酒店

在實際項目中，星程通常會保留老酒店的結構框架，通過軟裝升級和局部改造來實現煥新，以最快速度、最小擾動完成施工。

這種模塊化+定制化結合的方式，可大幅縮短工期、節約成本。

例如在哈爾濱巴洛克星程酒店的設計過程中，設計師與業主團隊保持了高頻溝通：

設計師回憶：“我們前期各自犧牲晚上時間反復溝通方案，確保與加盟商沒有大的分歧”。

“在確定風格設計之前，我們首先明確業主的投資預期，比如打算投多少錢，期望多久回本：

如果拋開這個去一味堆設計、砸錢，最后呈現的效果大家都不會滿意”。

正是這種“投資賬本先行”的務實思路，讓星程團隊在設計階段就和業主達成共識：既不鋪張浪費，也不降低品質，而是把有限預算用在刀刃上。

施工過程中出現的各種問題也在品牌支持下迅速解決——加盟商感嘆：“這些問題我根本不用擔心，前期華住集團已經為我做好了解決方案”。

最終，這家酒店的改造工程整體用時僅約3-4個月，即完成了從舊樓到新顏的蛻變。

通過哈爾濱項目可以看到，一個8年老酒店在星程專業團隊+業主積極配合下成功“重啟未來”，既盤活了沉睡資產，又為城市更新和文化旅游增添了一顆新星。

對于存量改造項目的投資人另一個最關心的莫過于多久能收回成本、實現盈利。星程在這方面提供了令人安心的模型支持。

一是改造投入可控，前文提到星程通常采用輕量化改造方案，許多項目的單房改造成本可控制在3萬元左右，總投入往往在數百萬元級別甚至更低。

以星程濟南CBD萬象城酒店為例，加盟前為某輕居品牌，經營了2年，RevPAR 僅達到180元）。

星程品牌接手后，僅2個月時間完成改造翻新開業，優化空間配置，提升運營效率，開業一個月RevPAR就達到220元，出租率94%以上，而單房改造成本僅為0.96萬元（含公區）。

當然我們也發現，星程并非盲目追求短期回本，而是在保障品質與口碑的前提下實現業績穩步提升。

面對經營近10年的區域性品牌酒店，星程成都武侯祠紅牌樓酒店經過全面改造，將單房成本控制在7.6萬元（含公區），平均RevPAR從原先的不到100元，增長到2025年度的250元。

這種以經濟型酒店的投資成本，獲得一個中檔酒店的收益，也是一種穩健的取舍。

星程成都武侯祠紅牌樓地鐵站酒店

老酒店的新出路

當一個酒店品牌不再只是標準化復制推廣自己的產品，而是成為一種精益化改造和資源優化的行業解法，它的意義便超越了商業本身。

星程正朝著這樣的方向發展，為存量酒店難題給出了一套行之有效的“確定性方案”，涵蓋從設計改造、運營賦能到投資回報全鏈條。

未來，存量酒店改造賽道依然廣闊而復雜。

中國各地的老舊物業類型多樣、狀況不一，這要求改造品牌具備更強的靈活性與適應力。

據華住管理層透露，集團未來新開酒店中老酒店翻新的比例將超過50%，大量低效運營的單體酒店會通過品牌和運營升級獲得新生。

可以預見，星程將在這場“存量之戰”中扮演越來越重要的角色。

可以肯定的是，改造方案的合理性和經營模式的有效性將直接關系到這項事業的長期發展。

星程已經用一個個成功案例證明了其模式的有效，但在更大范圍復制時仍需因地制宜、精細運營，保持品牌口碑與業主收益的雙贏。

哈爾濱星程酒店改造故事只是個開始。放眼全國，無數老酒店正靜待重生的契機。

當星程這樣的專業力量與老酒店的沉淀價值相結合，過去的包袱就能變成未來的資產。