閑置房被 “鳩占鵲巢”，業主維權的關鍵步驟是？

長期空置的地下室竟被供熱公司的工作人員撬鎖占用多年，業主發現后，經居委會協調，因占用地下室的供熱公司已被更換并離開，占用費3600元由物業公司賠償。

這一案例引起了不少人的關注，也有朋友前來咨詢。類似問題雖然不常發生，但出現的概率并不低。那么，作為業主，如果自家房屋被他人占用，應當如何維權呢？

在維權之前，首先需要明確責任主體，即誰應當為占用行為負責。

最直接的侵權人就是占用者本身。在該案例中，撬鎖占用地下室已構成民事侵權。根據《中華人民共和國民法典》，占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權依法請求損害賠償。如果占用者為惡意占有，并造成不動產損害，還應當承擔賠償責任。因此，業主有權要求占用者返還房屋并賠償相關損失。若占用行為情節嚴重，還可能涉及行政或刑事責任。

其次，物業公司因管理失職也需承擔相應責任。根據《中華人民共和國民法典》，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維護業主共有部分，采取合理措施保護業主的人身和財產安全。如物業公司知曉供暖公司工作人員撬鎖入住地下室卻未告知業主，則存在過錯，應承擔相應責任。本案中物業公司正是因為“知情未告知”而賠償了3600元。

此外，若占用者是供熱公司員工，且其行為與職務相關，則供熱公司應當為員工的侵權行為承擔替代責任。即使公司已經更換，原單位仍可能被追責。

明確責任主體后，業主可以按照以下步驟展開維權：

首先是取證。發現房屋被占用后，建議第一時間報警，并通知物業公司到場。同時應對現場進行拍照、錄像，記錄房屋被占用及鎖具損壞的情況。與警方、物業溝通的記錄也要妥善保存。

其次，業主可與相關責任方協商解決，要求占用者騰退房屋并賠償損失。若協商無果，可尋求物業、居委會或街道辦協調處理。

第三，如果協調無果，我們可以向當地的相關部門舉報物業公司失職，督促相關部門履行監管職責。

第四，充分取證的基礎上，我們可以提起相關民事訴訟，主張法院侵權人返還房屋、賠償占用費及損失。

相關的賠償的計算方式如下：

占用費：參照同地段租金標準計算；

損失賠償：包括鎖具維修、物品損失等實際支出；

維權成本：如律師費、訴訟費等。

對于此類問題，還是以協商為主，如果協商無法達成一致意見，行政調解與民事賠償結合通常效率更高。不過，相較于事后維權，防患于未然的成本通常更低。如您擁有多處房產，建議定期巡查閑置房屋，避免長期空置，同時也不宜對物業公司的管理職責抱有過高期待。