房產(chǎn)稅，最近討論得很熱鬧…

老鐵們，最近這兩天，房產(chǎn)稅這個事兒再次成為廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)。

本來沒想說這個事兒，但后來看到不少朋友講得有鼻子有眼兒，我感覺：

我覺得，是時候好好嘮一嘮這個事兒了。

起因是11月14日，財(cái)政部原部長樓繼偉在16屆財(cái)新峰會上關(guān)于房地產(chǎn)稅給出了一系列表述。

尤其是一下兩點(diǎn)，更是引起了線上線下的廣泛討論——

房地產(chǎn)稅法的起草工作已經(jīng)完成，但還沒進(jìn)入立法表決程序；

房產(chǎn)稅是最適合做地方稅的稅種，核心難點(diǎn)基本解決。

咱們在這兒必須明確一點(diǎn)：

“房產(chǎn)稅法的起草工作就已經(jīng)完成”與“房產(chǎn)稅立法已完成”以及“開征房產(chǎn)稅”之間存在不小出入，壓根兒就不是一會兒事。

但是理性來講，以上這番表態(tài)已經(jīng)透露了關(guān)鍵信號：

房產(chǎn)稅在技術(shù)和法律文本層面，準(zhǔn)備工作已較為充分。

具體何時落地，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市的穩(wěn)定。

其實(shí)最近這些年，有關(guān)房產(chǎn)稅的討論壓根兒就沒停過，權(quán)威人士的這番表態(tài)無疑再次將房產(chǎn)稅放在聚光燈下。

不少房地產(chǎn)從業(yè)人員乃至全國老少爺們兒都挺關(guān)注這個事兒，原因也非常簡單：

房產(chǎn)在中國老百姓的家庭財(cái)富中占68%…啥時候收？收多少？怎么收？每一項(xiàng)都會影響到大家的錢包和資產(chǎn)價(jià)格走向。

房產(chǎn)稅是一個很早之前就已經(jīng)明確的事兒——

早在2011年開始，上海和重慶兩座直轄市就已經(jīng)開始試點(diǎn)居民自住住房的房產(chǎn)稅。

2013年，房產(chǎn)稅立法來到了一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)：當(dāng)時提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。

2014-2019年期間，關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述也從“做好立法相關(guān)工作”逐步升級為“穩(wěn)步推進(jìn)立法”；

2021年以后，一度嘗試推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但后來市場形勢變化，遲遲未具備全面開征房產(chǎn)稅的條件。

本次財(cái)新峰會上的最新表態(tài)，某種程度上點(diǎn)出了當(dāng)前房產(chǎn)稅的推進(jìn)現(xiàn)狀：

房地產(chǎn)稅在立法層面已完成關(guān)鍵突破，曾經(jīng)制約改革的核心難點(diǎn)已基本解決。

這里面，最突出的技術(shù)難題就是稅基如何確定——

譬如房子的價(jià)值如何確定，是按照你買入時的價(jià)格來還是按照現(xiàn)在的價(jià)格來？

譬如大量通過非自由交易取得的房屋，如何以市場價(jià)為基礎(chǔ)，合理核算稅基？

值得注意的是，當(dāng)前全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面落地，無疑為劃定稅基奠定基礎(chǔ)。

后面的厘清產(chǎn)權(quán)、監(jiān)管稅源，都是在這一基礎(chǔ)之上才能推進(jìn)的。

最理想模式莫過于按市場價(jià)打折計(jì)算稅基；

但現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)在于，不少房改房、單位分房等無清晰市場交易價(jià)格？

另一方面，在執(zhí)行過程中如何設(shè)置免征額，如何設(shè)置稅率梯度？

因?yàn)檫@兩點(diǎn)直接關(guān)系到既實(shí)現(xiàn)增量調(diào)節(jié)，又避免普遍增負(fù)。

此外，針對房產(chǎn)稅的落地時機(jī)來講，目前同樣保持著較為審慎的態(tài)度。

在當(dāng)天的財(cái)新論壇峰會上，財(cái)政部原部長樓繼偉指出：“?房產(chǎn)稅是最適合地方稅的稅種?。”

關(guān)于這一點(diǎn)，我們可以從兩個方面來理解——

其一，接力土地財(cái)政，讓相關(guān)地方收入從一次性出讓轉(zhuǎn)向細(xì)水長流。

在本世紀(jì)最初的20來年時間里，土地出讓金收入是地方財(cái)政稅收的重要補(bǔ)充。

這套模式可以理解為，地方將未來70年的土地使用權(quán)一次性批發(fā)給了市場。

這在工業(yè)化、城市化高速發(fā)展的階段取得了十分顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益：

不僅為城市建設(shè)提供了天量的啟動資金，更為后來的公共服務(wù)、招商引資提供了支撐。

但是近年來，隨著房地產(chǎn)你市場進(jìn)入新階段，土地出讓金收入也呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。

房產(chǎn)稅的意義也凸顯出來了——

其底層邏輯在于，從依賴增量土地一次性出讓轉(zhuǎn)向盤活存量房產(chǎn)的長期持有，從轟轟烈烈的大拆大建轉(zhuǎn)向精細(xì)化、品質(zhì)化的城市運(yùn)營。

只要工業(yè)化在深入、城市在發(fā)展、人口在聚集，存量房產(chǎn)就能持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值，房產(chǎn)稅就能提供一個穩(wěn)定的、可預(yù)期的、可持續(xù)的現(xiàn)金流。

換言之，即使增量土地有限，即使土地出讓有限，地方依然能擁有一個堅(jiān)實(shí)的財(cái)政基本盤，有利于實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政路徑的無縫切換。

其二，在于重塑激勵核心，讓地方公共服務(wù)與財(cái)稅間形成新的良性循環(huán)。

過去熱衷于賣新地，確實(shí)能立刻帶來收入。

但是，已建成區(qū)的公共服務(wù)，譬如學(xué)校、公園、社區(qū)醫(yī)療同樣需要持續(xù)維護(hù)升級。

這個過程同樣需要持續(xù)投入大量資金，而房產(chǎn)稅必將在很大程度上扭轉(zhuǎn)這一局面。

它作為一種持有環(huán)節(jié)的稅，其稅基，也就是房產(chǎn)價(jià)值，將直接與所在地的公共服務(wù)質(zhì)量掛鉤。

同一個房子，若毗鄰優(yōu)質(zhì)就業(yè)資源、頂尖教育資源、自身環(huán)境整潔、且產(chǎn)品力品質(zhì)較高…

那么，其房產(chǎn)長線持有價(jià)值當(dāng)然會顯著高于其它區(qū)域。

地方若要獲得更豐厚的長期房產(chǎn)稅收入，最理性的選擇當(dāng)然是——

竭盡全力改善轄區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)與人居品質(zhì)，從而提升所有房產(chǎn)的估值。

這樣一來，也就形成了“政府提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)→房產(chǎn)保值增值→稅基擴(kuò)大、稅收增加→政府有更多財(cái)力投入公共服務(wù)→轄區(qū)更加宜居、房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)一步提升”的循環(huán)。

地方工作的重心，自然會從“如何賣出更多土地”轉(zhuǎn)向“如何城市、社區(qū)更具吸引力”。

一個是如何通過招商引資，吸引更加前沿的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造高薪就業(yè)機(jī)會；

一個是如何通過財(cái)稅支撐，不斷完善城市、區(qū)域與社區(qū)的公共服務(wù)。

而最終惠及的，將是生活在這里的每一位居民。

當(dāng)然，這一良性循環(huán)的實(shí)現(xiàn)，需要一個科學(xué)、公平且透明的稅制設(shè)計(jì)作為前提。

如果未來有一天房產(chǎn)稅真的落地，其影響也會是高度結(jié)構(gòu)化的。

其實(shí)際影響，很可能會與家庭資產(chǎn)持有模式密切相關(guān)——

最明顯會受影響的，是持有多套房產(chǎn)的情形。

由于房產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的稅種，房子越多、面積越大，每年的現(xiàn)金支出就越大。

尤其是對于那些靠高額貸款、以租養(yǎng)貸來持有多套房產(chǎn)的群體來說：

一旦房產(chǎn)稅靴子落地，就需要認(rèn)真考慮租金收入是否能夠覆蓋月供+稅金的雙重成本。

另一類潛在受影響者，是擁有大面積、高價(jià)豪宅的業(yè)主。

這部分群體房產(chǎn)總價(jià)高，即使適用較低稅率，也有可能產(chǎn)生一定的稅金繳納。

以上海試點(diǎn)情況為例，設(shè)置了人均60㎡的免征面積，超出部分按評估價(jià)值累進(jìn)征稅。

按一家三口計(jì)算，免征面積就是180㎡，相信不少高凈值家庭所擁有的房產(chǎn)要超過這個數(shù)。

此外，其它房產(chǎn)持有人不排除也會受到部分間接影響。

但需要說明的是，其影響更多是在心理層面和預(yù)期層面。

其一，使得房產(chǎn)逐步回歸其“耐用消費(fèi)品”的本質(zhì)，這也將改變大伙兒對房產(chǎn)的價(jià)值心態(tài)。

其二，一旦房產(chǎn)稅落地，再新購入房產(chǎn)時就要加入這一新的變量去做全面考量。

那么，我們普通人該如何應(yīng)對這一可能帶來的變化呢？

我們必須重申一點(diǎn)：

從當(dāng)前的情況來看，并不意味著房產(chǎn)稅馬上要征收；

當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，政策推進(jìn)以審慎為主。??

立足長遠(yuǎn)來看，可對個人與家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)做出科學(xué)合理的盤點(diǎn)，從而主動規(guī)劃。

核心城市、核心區(qū)域地段、產(chǎn)業(yè)與商學(xué)鐵資源配套較齊全、房齡與居住品質(zhì)能打且具有真是居住需求的核心資產(chǎn)，未來依舊更具韌性。

另一方面，有必要結(jié)合目前已經(jīng)試點(diǎn)多年、且相對成熟的上海模式或重慶模式進(jìn)行現(xiàn)金流推演。

譬如：在可能的稅率和免征額度下，每年產(chǎn)生多少稅費(fèi)？

對于僅有一兩套自住房的家庭，務(wù)必穩(wěn)住，影響可能相對有限。

參考上海的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，政策方案普遍包含“免征面積”或“首套免稅”等民生導(dǎo)向設(shè)計(jì)，自住房，尤其是普通住宅，不必為此焦慮。

您的關(guān)注點(diǎn)似乎不應(yīng)該是稅金，而是您的房產(chǎn)所在的社區(qū)公共服務(wù)質(zhì)量，關(guān)于這一方面，確實(shí)是值得理性期待的。

對于未來的購房者而言，決策邏輯或許也將發(fā)生改變。

擁抱居住價(jià)值，更加關(guān)注房子的產(chǎn)品力、物業(yè)服務(wù)水平以及周邊核心公共配套，這些才是支撐房產(chǎn)長期價(jià)值和居住幸福感的根本所在。

讓我們把視角拉得再高一些來看——

房產(chǎn)稅的深遠(yuǎn)意義，在于它將引導(dǎo)整個社會回歸到實(shí)業(yè)創(chuàng)新與美好人居時代。

房產(chǎn)稅的目的，也不是要增加大伙兒的負(fù)擔(dān)，而是為了建立一個更健康、更可持續(xù)的公共財(cái)政體系，并引導(dǎo)資源流向真正能夠創(chuàng)造價(jià)值的地方。

我們無法預(yù)測房產(chǎn)稅落地時點(diǎn)，但可以密切關(guān)注相關(guān)動向。

理解這一大勢所趨，積極順勢而為。