最高院：集體建設(shè)用地出租年限超過二十年的，超過部分有效嗎？

作者：周軍律師.

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民法典規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理。”土地管理法規(guī)定：“集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。”而集體建設(shè)用地出租年限，目前，國務(wù)院并未制定有關(guān)辦法或規(guī)定。

那么，集體建設(shè)用地出租年限超過二十年的，超過部分有效嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社訴華陰市某綜合市場管理服務(wù)中心租賃合同糾紛案》中明確：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體建設(shè)用地的出租年限參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，具體辦法由國務(wù)院制定。因目前國務(wù)院沒有制定有關(guān)國有建設(shè)用地出租年限的辦法或規(guī)定，故集體建設(shè)用地的出租年限應(yīng)當(dāng)適用民法典中有關(guān)租賃期限的規(guī)定，即集體建設(shè)用地的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效。

本案的爭議焦點(diǎn)是：案涉集體建設(shè)用地的出租年限超過二十年的部分是否有效，以及案涉合同何時(shí)解除。

《中華人民共和國民法典》第四百六十七條第一款規(guī)定：“本法或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本編通則的規(guī)定，并可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規(guī)定。”第七百零五條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效。”

本案案涉協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議涉及的土地地塊性質(zhì)為建設(shè)用地，原被告雙方簽訂的案涉合同屬上述法律規(guī)定的集體建設(shè)用地的出租合同，出租年限應(yīng)當(dāng)適用國務(wù)院制訂的辦法。在國務(wù)院沒有制定有關(guān)辦法或規(guī)定的情況下，集體建設(shè)用地的出租期限應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民法典》有關(guān)租賃期限的規(guī)定進(jìn)行處理，即案涉《關(guān)于修建南環(huán)某市場租地協(xié)議》及《關(guān)于南環(huán)某市場租地補(bǔ)充協(xié)議》的出租年限超過二十年的部分無效。

《中華人民共和國民法典》第七百三十四條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。”

本案雙方簽訂的《關(guān)于修建南環(huán)某市場租地協(xié)議》及《關(guān)于南環(huán)某市場租地補(bǔ)充協(xié)議》于2021年6月30日到期后，被告華陰市某綜合市場管理服務(wù)中心繼續(xù)占有使用案涉市場，原告華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社并未采取措施、提出異議，故雙方簽訂的案涉合同繼續(xù)有效，并且租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ凇?/p>

《中華人民共和國民法典》第七百三十條規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。”

第五百六十五條規(guī)定：“當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達(dá)對方時(shí)解除。”

原告華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社在案涉不定期租賃合同的履行過程中于2023年2月向法院提起訴訟要求解除案涉合同，被告華陰市某綜合市場管理服務(wù)中心于2023年2月7日收到起訴狀副本，故依據(jù)上述法律規(guī)定，雙方租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為于2023年2月7日解除。

周軍律師提醒，集體建設(shè)用地的出租期限在法律法規(guī)尚未明確規(guī)定的情況下應(yīng)當(dāng)依照民法典有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。也即，出租年限超過二十年的部分無效。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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