年內銷售2408.66億元 保利發展高端項目背后的蜜之挑戰

觀點網 “重塑一個新的保利發展”，這是保利發展在今年年初喊下的口號。

在連續兩年穩坐行業銷冠后，這家龍頭企業在2025年把“高端化”視為深耕的方向，從上海到廣州，從成都到大連，一連串大手筆拿地與高規格項目的推出，讓市場相信保利發展正在建立一個全新的品牌形象，并將中高端住宅作為新的增長發動機。

12月9日，保利發展披露了2025年11月銷售情況。數據顯示，1-11月，公司實現簽約面積1165.63萬平方米，同比減少31.84%；簽約金額2408.66億元，同比減少21.80%。

其中，11月單月，公司實現簽約面積45.82萬平方米，同比減少66.79%；簽約金額180.19億元，同比減少24.93%。

從簽約面積和簽約金額的降幅對比來看，保利發展的產品結構已經開始向高價值傾斜。然而，高端戰略的背后也暗藏挑戰。

貴地與貴項目

從年初開始，保利發展便在核心城市不斷出手，投資風格高舉高打、毫不猶豫。

2月11日，保利發展聯合金茂以總價87億元摘得北京朝陽區三間房組團地塊，折合樓面價約5.05萬元/平方米，溢價率10.5%。

6月19日，上海第五輪土拍中，保利在楊浦區經歷95輪激烈競價后，以35億元、30.79%的溢價拿下C090101單元地塊，樓板價高達9.55萬元/平方米，刷新內環紀錄；

近日出讓的廣州海珠區南泰路地塊同樣被保利以35億元競得，溢價率超過27%，成為該區全年最“搶手”的土地之一；成都、大連兩幅地塊也在12月初被保利摘下，總計斥資超過17億元。

保利發展內部投資團隊給出的口徑也十分直接：“只拿核心段，只做200平方米以上的大平層，利潤率不足8%則免談”。

可以說，高端化已經被保利發展寫進今年的投資邏輯，而“天字系”在上海的全面排布，更讓其喊出“重塑上海頂豪天際線”的口號。

就在上周末，上海保利世博天悅·世峯3新品亮相。這個開盤至今成交近240億的上海頂豪銷冠一出手，便于年末將4000萬級置業盛宴推向了高潮。

據悉，保利世博天悅年度銷售金額超105億，穩居2025年至今上海頂豪成交額、成交套數雙料TOP3。

從2024年至今，保利世博天悅整盤銷售金額更是近240億，成交套數近700套，登頂全市頂豪TOP1。

除此之外，在廣州市場，保利發展于去年拿下的南方面粉廠“地王”項目--保利·玥璽灣已于今年11月7日入市，開盤首日銷售額達106億元。

得益于多個高端項目的入市，保利發展今年繼續穩居行業規模龍頭。

據觀點指數統計，2025年1-11月，保利發展全口徑銷售金額約2408 億元，繼續穩居全國房企首位，權益銷售金額1898億元，排名行業第二，僅次于中海。

不過，相對于剛需項目，高端項目的利潤空間高，但項目短期內仍需快速轉化為實際盈利，否則可能因成本高企導致項目利潤率不及預期。

蜜之挑戰

三季報的財務數據直接反映出這種挑戰。

2025年第三季度，保利發展單季營收達到568.65億元，同比提升30.65%，銷售規模呈現明顯回暖。然而，與收入改善形成鮮明對比的是盈利端的回調。

本季度歸母凈利潤出現7.82億元虧損，這是公司首次在非年度末結算周期錄得虧損；扣非后歸母凈利潤亦虧損8.4億元，同比跌幅擴大至429.03%。從三季報整體表現來看，保利發展的盈利能力走弱。

前三季度公司整體毛利率降至13.37%，較去年同期收窄2.55個百分點；三季度單季毛利率更進一步下探至10.76%，同比減少4.82個百分點，毛利空間的持續壓縮愈發明顯。

現金流方面，三季度的經營性凈現金流也由正轉負，錄得-90.4億元，同比下降875.12%，現金回籠壓力顯著加大。同時，期間銷售費用同比增長8.7%，在收入端回升的背景下侵蝕了利潤。

有市場分析認為，過往高端項目在宣傳端往往聲勢浩大，但真正能夠快速簽約、完成付款的比例并不高。

此外，2000萬級別的房源按揭審批時間拉長至75天，相比剛需盤的35天幾乎慢了一倍。對一個資金高速周轉運營的開發企業而言，這種“延遲回款”足以構成實質性的現金流壓力。

同時，合作項目比例提高導致利潤被少數股東分走，三季報中的少數股東損益達到7.3億元，占總利潤的七成，上市公司自身反而成為承擔虧損與風險的主體。

現金流的壓力在房企三季報中表現得非常直白。由于高端項目普遍占地大、產品標準高、前期投入密集，項目啟動后即需要大量支付工程款。

從產業邏輯來看，高端住宅的關鍵痛點從來不是成本，而是容錯率。就算是在上海這樣的核心市場，高端盤的定價也接近市場極限，稍有風吹草動都可能從高額利潤轉為虧損。

券商測算顯示，如果市場承受能力不足，銷售均價下調10%，項目就將面臨潛在減值，因此高端化策略并不存在試錯空間。市場不買賬，所有的前期投入都將變成沉沒成本。

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