“閃贖閃賣”一座萬達廣場，王健林也玩起“資本游戲”？

王健林出售80座萬達廣場后，突然回購了一座。

近日，王健林回購一座萬達廣場的消息瞬間引燃地產圈，盡管回購的體量相比出售的總數來說仍面臨挑戰，卻釋放出一種極為積極的訊號，王健林是否已經渡過了難關。

2024年7月出售的煙臺芝罘萬達廣場近期股權結構發生重大變化，新華保險旗下坤華（天津）股權投資合伙企業、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司兩大股東同步退出，接盤方為萬達商管旗下全資子公司上海萬達銳馳企業管理有限公司。

這座“出走”近1年半的萬達廣場，重新回歸至王健林手上，這點從芝罘萬達廣場原董事長朱欣、原董事兼財務負責人周純昊、原董事王軒、原監事支小可等高管集體卸任就可以佐證，上海萬達銳馳企業管理有限公司執行董事、法定代表人吳華出任經理、董事及法定代表人。

天眼查顯示上海萬達銳馳企業管理有限公司是萬達商管全資子公司，王健林為實際控制人。

讓市場看不懂的是上海萬達銳馳企業管理有限公司接手芝罘萬達廣場一天后就退出，接手者為蘇州聯商玖號商業管理有限公司，蘇州聯商玖號商業管理有限公司是一家2025年8月22日新成立的公司，注冊資金僅為1000萬元，法定代表人為牟舟，進一步挖掘發現牟舟有37家關聯企業，基本都和萬達廣場相關。由此推測牟舟大概率是萬達體系內部高管或受王健林信任的第三方管理人，負責執行復雜的資產交易與法律架構安排。

剛接手又退出，王健林頻繁更換法人代表的做法意欲何為？

被執行金額69億

能有7.08億資金回購芝罘萬達廣場說明王健林手中有了一定的資金，在回購芝罘萬達廣場的第三天，大連萬達集團又新增了一條恢復執行信息，執行標的17億余元，執行法院為甘肅礦區人民法院。至此，萬達集團存在11條被執行人信息，被執行總金額超69億元。

1992年9月王健林在大連成立大連萬達集團股份有限公司（以下簡稱萬達），注冊資本10億人民幣，業務涵蓋商業地產、酒店、連鎖百貨的投資與運營，以及電影院線等文化產業。

包括商業地產投資及經營、酒店建設投資及經營、連鎖百貨投資及經營、電影院線等文化產業投資及經營等。股東信息顯示，該公司由大連合興投資有限公司、王健林共同持股。

憑借以萬達廣場為核心的城市綜合體模式，該模式帶來的規模化擴張與穩定現金流，疊加地產增值與多元業務協同。王健林很快成為地產圈舉足輕重的大佬，多次登頂中國首富。2013年王健林以1350億元成為中國內地首富，福布斯同期以860億元凈資產登頂，彼時萬達已布局70余座萬達廣場，通過“售住宅+持商業”快速回籠資金并鎖定長期收益。

2015年在胡潤百富榜上，王健林以2200億元再奪首富，同年以2600億元身家超越李嘉誠成為全球華人首富，萬達旗下萬達廣場達200余座，覆蓋商業、酒店、文旅等多元業態。

當時王健林比較注重規模效應與溢價，全國快速復制擴張，讓萬達廣場形成品牌與招商壁壘，提升項目周邊土地與物業價值，同時依托商管能力降低運營成本、提高出租率，進一步放大盈利空間。萬達廣場作為線下流量入口，帶動文旅、影視、體育等業務協同發展，形成生態化盈利矩陣，助力其財富持續增長，這種多元協同賦能，在“重資產開發+輕資產運營”的早期，確實讓萬達在城鎮化紅利期實現跨越式擴張，萬達廣場成為城市商業地標與資產增值的核心載體。王健林那時候確實意氣風發，一個億在他眼中只是個“小目標”。

過度擴張導致債務累積，2017年萬達商業地產板塊負債率高達70%以上，遠超行業平均水平。同時，海外投資如AMC、傳奇影業等項目回報不及預期，進一步拖累資金鏈。在2017年金融去杠桿政策收緊，銀監會要求排查萬達等企業的境外融資風險，導致其融資渠道驟緊，遭遇“股債雙殺”。國內房地產調控直接影響了萬達項目的銷售回款。

王健林遭遇第一次危機不斷拋售資產，好在白衣騎士孫宏斌在關鍵時刻救了王健林，以631.7億元收購萬達商業旗下13個文旅項目公司91%股權及76家酒店資產。這筆交易被稱作“地產史上最大并購案”，極大緩解了萬達的流動性危機。

自2023年起，因萬達商管上市不順，萬達再次遭遇危機，王健林期間多次被列為失信人，被執行金額超69億。不過目前天眼查App上王健林“限高”風險已無顯示。

回購到底是圖什么？

王健林罕見回購資產，僅僅一天后就退出。這種操作引發較大關注。煙臺芝罘萬達廣場有限公司成立2010年，直至2014年11月才開業，是萬達在山東布局的首批商業項目之一。2024年7月萬達將其出售，只是當時萬達頻頻出售旗下萬達廣場項目，相關消息并未引發市場的太大關注。

12月2日，王健林通過實控公司上海萬達銳馳回購煙臺芝罘萬達廣場，12月3日，上海萬達銳馳入主僅一天便火速退出，接手的是蘇州聯商玖號商業管理有限公司，持股比例100%。這位接盤俠由浙商金匯信托股份有限公司旗下麗水聯睿榮通管理咨詢合伙企業（有限合伙）和蘇州新聯管理咨詢有限公司共同持股。如此操作，也意味著芝罘萬達廣場倒騰了一次手，卻仍未在王健林手中。

從市場反饋來看，王健林對煙臺芝罘萬達廣場的回購，顯然提振了不少信心。畢竟在過去幾年，大連萬達商管始終籠罩在債務糾紛、流動性欠佳、資產處置等陰霾之下。

為解決資金壓力，王健林再次拋售資產，其中萬達廣場作為萬達核心資產一次次被擺上貨架。太盟投資集團（PAG）這次成了新的接盤俠，由其牽頭，聯合騰訊、京東、高和資本、陽光人壽等組成的財團，在2025年5月以約500億元的交易金額，收購了大連萬達商業管理集團旗下48家萬達廣場項目公司的100%股權。這48座萬達廣場分布在全國39個城市，包括北京、上海、廣州等一線城市以及多個核心二線和三四線城市。交易回籠的500億元資金將顯著緩解大連萬達集團的流動性壓力。大連萬達商管的持股比例從99.9938%降至40%。這或導致王健林失去了對萬達商管的絕對控制權。

這讓長期承壓的大連萬達商管暫時輕松不少。大連萬達商管依然面臨兩筆即將到期的債券，這兩筆債券分別為2026年1月12日、2026年2月13日到期，規模約7億美元。王健林或只是緩解危機而已。

萬達商管上市難

中原地產分析師盧文曦認為，王健林此番操作是為了隔離風險、優化報表、滿足IPO合規要求，主要目的還是為了讓萬達商管上市。

截至2025年12月，萬達商管的負債情況極為嚴峻，已成為其母公司大連萬達集團整體債務風險的核心焦點。截至2025年5月萬達商管總負債約2990億元，部分統計口徑將關聯債務（如蘇寧、融創仲裁債務等）計入后，實際負債可能突破3200億元。其中有息負債1412億元。2025年到期債務約400億元，其賬面貨幣資金僅116億元，債務缺口約284億元。資金覆蓋率不足30%，遠低于安全線（通常需≥100%）。其中一年內到期的有息負債占比高達21.99%，現金僅能覆蓋其中38%。

自2021年成立以來，四次向港交所遞交IPO申請均未成功，2016年王健林將萬達從港股退市，成為萬達命運的轉折，隨后萬達商管上市之路異常艱難。

投資人劉波認為萬達商管上市難的核心原因在于“地產屬性”難以剝離，在監管政策持續收緊的大環境下，A股明確限制房地產企業融資。“自2020年“三道紅線”政策出臺后，A股對主營業務含房地產開發或銷售的企業實行嚴格限制。盡管萬達宣稱轉型“輕資產商管”， 其收入仍高度依賴萬達廣場的租金和管理費，這些廣場多數由萬達集團持有——本質上仍是地產衍生業務。監管機構認為“換殼不換肉”，無法真正脫離地產風險。”

港交所雖允許商業地產公司上市，近年對缺乏科技屬性、增長乏力的傳統服務型企業持謹慎態度。尤其在2022–2025年期間，港股IPO市場低迷，破發率超60%，投資者對高估值商管模型興趣驟減。萬達商管被質疑為“重資產運營的輕資產包裝”，難以獲得高估值支撐。加上王健林有從港股退市的“前科”，讓港交所對萬達商管的興趣大大降低。或導致對萬達商管這樣純商管公司估值低、審核更為嚴苛。

當然最影響萬達商管上市的還是其財務的真實性，萬達商管在招股書披露，商鋪空置率在5%以下， 截至2025年第四季度初，根據仲量聯行、戴德梁行、高力國際、中指研究院等多家權威機構發布的最新數據，中國北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的甲級寫字樓空置率普遍超過20%，萬達商管的披露數據明顯不太讓人信服。同時其通過關聯方“左手倒右手”制造流水，租金收入也被質疑注水。同時萬達商管與大連萬達集團、王健林控制的其他平臺之間存在大量資金往來、資產租賃、品牌授權等安排。港交所要求“業務獨立性”， 萬達商管高度依賴集團輸血和資產供給，獨立運營能力存疑。這些成為IPO的實質性障礙。

目前來看，萬達商管上市才是王健林的最優解，王健林此番操作或是為了規避風險謀求上市的資本運作方式，但是如此一來關聯交易復雜透明度更低，或讓萬達商管背負“為上市 上市”的套利嫌疑。

萬達商管輕資產化使公司業務結構更貼近服務型企業的資本市場定位，為其赴港上市掃清障礙。這一路徑既保障長期收益質量，又強化品牌控制力，但是這一切的前提是，萬達能厘清債務問題。

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作 者 |夢蕭