成都“四檔”新格局——你在哪一檔？

今天，隨著新都廖家灣板塊的16.1畝宅地一錘定音，成都中心城區(qū)12月乃至全年的涉宅用地拍賣，完美收官。

這個月， 那些尚未完成年度供地計劃的區(qū)域，開始kuku一頓出地，好像也顧不上時機合不合適了——中心城區(qū)共計供應、成交23宗涉宅用地，比二、三季度的整季供應量還多！

從成交端來看，本月土拍乏善可陳，僅有1宗溢價成交。但我們依然從中讀懂了全新的城市格局：一圈層的高熱與普通板塊、二圈層近高新區(qū)域與其他區(qū)域，依次分為「A+、A、B+、B」四個檔，有的負責給高凈值人群提供理想居所，有的則承接當?shù)鼗蛲庖绲木幼⌒枨螅魉酒渎殹?/strong>

本月唯一溢價成交的土地，也是唯一的一圈層高熱板塊代表——錦江區(qū)林家壩25.23畝住宅用地，容積率2.5，吸引9家房企參拍，最終花落瞻辰置業(yè)（潤達豐全資控股公司），成交樓面價21500元/㎡、總價9億元，溢價率5.9%。

這宗地樓面價雖未觸及板塊天花板，但也擠進了全年TOP8、7月后的TOP2，在并不那么火熱的節(jié)點上，依然溢價成交，還是很穩(wěn)。

憑啥？UP君認為原因有四。

第一，配套一直在穩(wěn)步兌現(xiàn)。

上個月我們剛?cè)ミ^一趟林家壩，說實話，完全能感受到錦江的兌現(xiàn)實力。詳情：

約10畝的醫(yī)療用地項目一期提前竣工、錦江經(jīng)開區(qū)智能制造總部基地已經(jīng)開工、林家壩TOD東側(cè)配套幼兒園已通過竣工驗收、南側(cè)的中小學工地熱火朝天、祝國寺公交TOD基坑施工中……

此外，12月8日，成都七中與七中育才正式簽署合作共建協(xié)議，官宣將在林家壩共建七中育才學校白鷺灣校區(qū)，并計劃率先打造K15學校，涵蓋幼兒園、小學、初中和高中，除成都七中和七中育才外，小學和幼兒園將分別與成都師范附屬小學和成都市第三幼兒園合作共建。而這個全新名校集群，就在這宗地的南側(cè)約700米！

一句話：給你穩(wěn)穩(wěn)的幸福。

各大房企也很給力，高顏值立面相繼兌現(xiàn)，整體看上去很新很美。

第二，僧多粥少。

歷經(jīng)去年的集中土地供應、新房開發(fā)，雖然林家壩今年的聲量絲毫不減，但已經(jīng)沒有多少余糧了。

新房端，過去兩年的大規(guī)模供應之后，林家壩已經(jīng)沒有多少新房了，只有千萬級的一二期房源在售（主要是二期），金茂璞逸錦江還有少量尾盤可售，其他比如中國鐵建、能建、錦江統(tǒng)建、萬科等房企的項目，均已售罄。

土地端，供應又沒有跟上。按照計劃，林家壩2025及未來2～3年是要供應7宗宅地的（其中37、38號地調(diào)規(guī)為3宗宅地，調(diào)規(guī)后的25畝地就是潤達豐濱江的新地塊），結(jié)果到年末了才供應了1宗——等到潤達豐濱江新項目開盤時，整個區(qū)域真就沒競品了。

▍ 37、38號地調(diào)規(guī)為3宗宅地

第三，金三價值傳導。

一直以來，林家壩都有“金融城東CLD”的雅稱，其價值走高有很大一部分原因就是金融城三期的價值傳導。

而今年，雅江集團的成都總部正式入駐金三，同時新房單價門檻已經(jīng)來到6萬/㎡，這就讓市場對林家壩有了很強的信心。

第四，地塊素質(zhì)不錯。

地塊規(guī)模不大，成本可控；形狀方正，操作難度不大；挨著兩條主干道，出行便捷。

▍地塊周邊實景，圖中錦江頌北側(cè)就是潤達豐濱江25畝地塊

但對于小地塊而言，臨主干道也是一個挑戰(zhàn)：后期必然要在降噪上花更多心思——潤達豐濱江是會打造交子縵華三期還是拿出新的產(chǎn)品線？咱們拭目以待！

可以看到，以林家壩為代表的一圈層高熱板塊，正在加速形成「高端配套+豪宅集群」的奢華居住區(qū)，為高凈值人群提供與之身份與生活方式匹配的產(chǎn)品與環(huán)境。

PS：錦江區(qū)本月還成交了一宗一環(huán)內(nèi)牛王廟土地 ，但因為用地性質(zhì)為商兼住，對于房企而言投入成本過高，雖然最終是底價成交了，但可以肯定的是，該地塊的住宅一定會走豪宅路線：豪宅化，是一圈層核心的必然趨勢。

本月一圈層普通板塊也僅出讓了一宗涉宅用地：金牛區(qū)金周路 45畝住兼商用地（兼容商業(yè)5%～10%），容積率2.0，由成都交投與中國電建底價競得，成交樓面價13000元/㎡、總價約7.8億元。

雖然近年來新房涌現(xiàn)，但金周路在土地市場的熱度并不算太高——這是金周路板塊今年出讓的第四宗地，也是底價成交的第三宗，自從5月20日興唐溢價20.7%拿地之后，就都是0溢價了。

這宗地，地段和配套比較老生常談，此處不再贅述，感興趣的朋友可以戳→，今天只談UP君個人認為沒有引發(fā)房企搶奪的原因：挨著區(qū)界，步行到地鐵站超過800米，還需要配建商業(yè)，一般的房企操作難度較大。

好在，拿地的房企是成都交投與中國電建——他們可是金周路的老熟人，在地塊周邊已打造了交投電建洺悅瓏庭、交投電建洺悅峯、國賓江山·洺悅天宸、國賓華曦府等多個項目，其中只有2個項目在售，都是尾盤。

這就意味著，他們擁有龐大的客戶基礎，而配建商業(yè)就約等于給龐大業(yè)主群體的新增配套，新建的新規(guī)住宅后期入市也會有一些老業(yè)主的口碑推薦，拿地當然就有信心了。

整體來看，樓面價尚未突破2萬元/㎡的一圈層普通板塊，依然擁有很高的「性價比」，一方面可以為當?shù)氐闹脫Q客群提供新產(chǎn)品，另一方面還可承接隔壁二圈層客群“搬進主城”的需求以及希望留在主城但預算沒那么高的改善家庭需求。

二圈層的土地，UP君個人認為，以樓面價8000元/㎡為界，可以分為兩個檔。

第一檔，只有雙流區(qū)的華府和九江，都是離高新區(qū)核心不遠的板塊。

由于此前我們已經(jīng)夸了太多次九江了，還對其出了專題篇，詳情：因此今天就聚焦本月3次土拍、次次樓面價不低于1萬元/㎡的華府。

上周四，空港興城與嘉禾興聯(lián)手底價競得華府兩宗宅地，合計約99畝（21.8畝+77.2畝），容積率2.0，成交樓面價10000元/㎡、總價約13.2億元（2.9億+10.3億）。

從地價來看，華府肯定是今年二圈層市場的扛把子：12月9日供地的成交樓面價已經(jīng)來到1.1萬/㎡，僅次于怡心湖6月創(chuàng)造的1.2萬/㎡成交價。

有此佳績，UP君認為原因有二：

第一，成熟。華府已經(jīng)發(fā)展了十多年，中海右岸、保利葉語等小區(qū)所在的華府大道以東的片區(qū)，早期聚集了很多高密度的剛需社區(qū)，大多數(shù)都修有底商，如今不僅有各類社區(qū)商業(yè)，還有中海右岸環(huán)宇坊這樣的商業(yè)體，高峰時間段熙熙攘攘，相當熱鬧。

▍拍攝于2023年8月

近兩年，隨著19號線的客流量逐步攀升以及雙流布局多所公立學校，華府西片區(qū)的價值自然也得到正視。

▍拍攝于2023年8月

第二，性價比。不是以其他二圈層板塊為參照，而是樓面價已“破3”的大源西——開車往南多走四五公里、地鐵多坐兩個站，就能省下幾百萬。

值得一提的是，拿地方之一的嘉禾興，今年在二圈層土地市場格外活躍，截至目前已經(jīng)拿下10宗涉宅用地，并且不少地塊已經(jīng)亮相——動作快、口碑佳，還懂首改、首置家庭的需求，確實很穩(wěn)！

以華府、九江為代表的二圈層近高新板塊，在生活、交通便利的自身優(yōu)勢上，新規(guī)產(chǎn)品涌現(xiàn)，無疑為城南上班族提供了“夠得著”的好選項。

二圈層的第二檔（樓面價8000元/㎡以下）土地，是本月的主力軍，包含：新津五津、新津TOD、永商，雙流天府芯谷，溫江光華新城，龍泉航天、大面南，郫都菁蓉湖、望叢祠，新都廖家灣。

就以今天成交了一宗宅地，同時聚集了眾多民營企業(yè)的廖家灣為例——上午10點，板塊內(nèi)一宗16.1畝容積率2.0的住宅用地，由甘肅鵬悅以樓面價5000元/㎡、總價約1.1億元底價競得。

廖家灣，也是我們的老熟人了。詳情：

作為“遠高新”板塊代表，廖家灣的表現(xiàn)非常不錯：今年出讓3宗，“撤回”1宗。出讓的3宗均被民營企業(yè)競得，其中6月拿地 的 中宇啟元更是首次在成都土拍市場露面。

廖家灣引力到底是什么？

5000元/㎡的樓面價就是答案：板塊在成都有一定的知名度，在新都更是“馳名板塊”，配套佳、市場熱，1～4個小目標就能實現(xiàn)對成都市場的“試水”，何樂不為？

▍拍攝于2023年5月

此外，由于地鐵便利，廖家灣還能吸引不少5號線沿線的企業(yè)員工。

要么占據(jù)近地鐵優(yōu)勢，要么生態(tài)環(huán)境強悍——本月被市場化企業(yè)競得的二圈層土地，大多如此，疊加新規(guī)產(chǎn)品，自然可為當?shù)丶爸鞒堑氖字?首改家庭提供性價比與品質(zhì)更高的居所。

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以上，就是12月中心城區(qū)土拍的所有內(nèi)容了。

整體來看，本月土拍確實有點“淡”。不過也情有可原，一方面是新房市場逐漸冷靜，另一方面除了牛王廟地塊外，其他地塊位置都不夠核心。

接下來的2026年，土地市場能否復刻今年初的熱度？我們拭目以待！

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