城樓網|房企如何“押注確定性”？四大特征解碼土地市場新常態

1月9日，中指研究院最新發布《房企如何“押注確定性”？四大特征解碼土地市場新常態》。

2025年，土地市場在整體縮量與結構分化中收官。根據中指數據，全年300城住宅用地成交規劃建筑面積為6.2億平方米，同比下降13.5%，出讓金2.3萬億元，同比下降10.6%。

市場分化明顯。年末，南京一宗核心地塊以超過4.5萬元/平方米的價格成交，刷新了全市維持十年的單價紀錄。類似情景在北京、上海、杭州等核心城市也數次出現。可以看到，在市場整體仍在調整背景下，房企的投資正變得高度聚焦，有限的資金集中投向核心城市中公認最安全、最優質的稀缺地塊。

趨勢來看，在新房銷售仍有壓力及土地供應“縮量提質”背景下，房企投資將更加注重地塊的去化能力與利潤率，重心愈發向具備產業支撐、軌交便利的"好地塊"集中，預計土地市場仍延續“點狀高熱、分化延續”的態勢。

特點一：大宗地塊成交量增多，多城市宅地單價刷新紀錄

隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價成交也將壓縮房企利潤空間，同時近幾年新房供應普遍高端化、改善化，或加劇此類產品供過于求壓力。與此同時，今年高總價大宗地塊成交量有所增加，成為資金實力較強的頭部央國企避免激烈競爭、直接補倉的重要方式。根據中指數據，2025年，全國重點城市住宅用地單宗地塊成交價超80億地塊共有13宗，值得注意的是，除傳統招拍掛外，協議出讓也成為高總價大宗地塊重要拿地方式。

以上海為例，根據中指數據，上海今年發布的協議出讓商品住宅用地總金額約在951億元，其中中心城區開發規模較大，包括徐匯東安、浦東后灘、黃浦余慶里、楊浦東外灘四個協議用地出讓項目已涉及金額近700億元，該類用地往往有開發流程復雜、開發資金壓力大、規劃貫徹及產品設計要求高等難題，而通過城投協議拿地+市場化企業合作方式相對更容易處理片區開發的相關難題。由于協議用地不采取“價高者得”的篩選模式，具備信用、資金和政企合作能力的地方城投或部分央國企，成為了核心區稀缺資源的持有者和分配者。

2025年，在房企拿地持續聚焦下，核心城市宅地單價創新高。2025年一季度，北京、成都兩度刷新地價紀錄，杭州三次刷新單價紀錄，其中北京海淀樹村地塊成交樓面價102347元/㎡，刷新北京地價單價最高紀錄（之前最高紀錄為1月2日建發競得的海淀朱房地塊，成交樓面價95407元/㎡）；成都金融城三期H10地塊經213輪競價被建發以高溢價率106%獲取，成交樓面價達41200元/㎡；杭州西湖蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊成交樓面價88029元/㎡，溢價率115.39%。

三季度，上海、深圳、蘇州宅地單價紀錄相繼刷新，其中上海徐匯地塊成交樓面價達20.03萬元/m2，刷新全國宅地地價最高紀錄，但該地塊位于核心地段，體量較小，規劃建面僅6117平方米；深圳前海桂灣T201-0232地塊吸引12家房企參拍，成交樓面價84180元/㎡，溢價率達86.1%，刷新深圳宅地地價最高紀錄。

特點二：供地延續“提質縮量”，一二線城市出讓金占比提升

近些年各地為了穩定土地市場，土拍供應呈現“縮量提質”態勢：多地推行土地捆綁出讓模式，如北京“三間房D區1205-0007和南區1202-0006、0007地塊”打包出讓地塊、上海閔行區紫竹科學園區的組合地塊，這些地塊多位于核心區；響應好房子建設，各地加大低容積率優質地塊推出力度，根據中指數據，2025年，300城推出宅地中容積率在2.0以下的占比達42.3%，較2024年全年提升7.7個百分點，是近10年來最高水平；提升供地精準性，如鄭州政府邀請房企參與供地計劃編制，根據開發企業反饋意見做出相應調整。

另外，成都、蘇州對配建公共服務設施的項目給予容積率獎勵，無錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。但在“控制增量”政策導向及房企投資審慎下，300城宅地整體推地、成交規模延續縮量態勢，出讓金同比下降。

各類用地：根據中指數據，2025年，300城各類用地推出規劃建筑面積為28.4億平方米，同比下降13.0%，成交24.6億平方米，同比下降10.4%。出讓金方面，2025年，300城各類用地出讓金3.3萬億元，同比下降11.4%。

住宅用地：根據中指數據，2025年，300城住宅用地推出規劃建筑面積為7.3億平方米，同比下降18.7%，降幅較2024年收窄8.3個百分點；成交6.2億平方米，同比下降13.5%，降幅較2024年收窄9.2個百分點。出讓金方面，2025年，住宅用地出讓金2.3萬億元，同比下降10.6%。

各線來看，各線城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩，平均溢價率在10%左右。根據中指數據，2025年，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均超兩成，但核心區地塊土拍熱度較高，平均溢價率達11.5%，土地出讓金同比下降。二線城市推出、成交面積相對平穩，主要由于2025年杭州、成都、西安等多個核心城市加大優質地塊推出力度，土地出讓金同比基本持平，但城市分化延續。三四線城市土地市場仍處調整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價率維持在低位，僅2.8%，土地出讓金同比下降19%。

不同城市占比來看，根據中指數據，2025年，一二線城市宅地出讓金占比較2024年均有提升，合計占比達57.0%，較2024年提升4.4個百分點。其中，一線城市住宅用地出讓金占300城出讓金的比例為15.5%，與2024年持平；二線城市占比為41.5%，較2024年提升4.4個百分點；三四線城市占比為43.1%，較2024年下降4.4個百分點。

特點三：土拍熱度“前高后低”，下半年TOP20城市出讓金占比回落

隨著核心城市優質地塊供應力度減弱，300城住宅用地平均溢價率“前高后低”特征明顯。具體來看，2022年底重點城市取消土地限價后，300城宅地溢價率基本在6%左右，但分化現象持續，核心城市多競拍出高溢價，其余城市普遍底價成交。2025年初，受上年末新房市場回暖帶動，北上深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價成交，帶動一季度300城宅地溢價率升至13.4%。進入二季度，尤其是5月以后，優質地塊供應節奏放緩、企業投資回歸理性，市場熱度回落，平均溢價率降至7.5%。三季度以來投資謹慎情緒延續，整體溢價率下滑至5.7%，12月溢價率進一步降至2.1%。

土拍熱度來看，深圳、杭州、上海、成都、廣州、北京等地土拍熱度相對較高，其中深圳、杭州溢價宗數占比均超7成，上海占比近6成，廣州、北京均超3成，其余城市多在3成以下，具體來看：

上海：2025年，上海成交64宗宅地，37宗溢價成交，其中浦東、虹口地塊均觸發中止價，刷新區域地價紀錄；徐匯東安項目是上海單地塊一次性征收體量最大舊改項目，共分為3個地塊，在2025年5月進行協議出讓，受讓企業為徐匯城投+上海地產聯合體，出讓金總計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄，后續通過上海聯合產權交易所正式完成對徐匯東安城市更新項目的股權交易，其中中海地產、招商蛇口、中旅投資組成的聯合開發體以154.78億元購得徐匯區C030301單元127b-24、125-31地塊90%開發股權及相關債權。宸嘉發展聯手中華企業以29.87億元競得C030301單元127b-23開發100%股權及相關債權。徐匯XH-02(TPL)單元051-11地塊成交樓面價達20.03萬元/平，刷新全國宅地地價最高紀錄，但高單價主要是面積過小所致。

杭州：2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢價成交，其中33宗溢價率超30%，20宗溢價率超50%。一季度杭州三次刷新地價紀錄，二季度以來優質地塊仍能保持一定熱度，11月27日，濱江24.62億元包攬兩宗蕭山宅地，均溢價10%以上成交。

北京：2025年，北京成交40宗宅地，14宗溢價成交，核心區地塊房企參拍意愿高。一季度，北京土拍兩度刷新地價紀錄，但二季度以來出讓地塊質量一般，多底價成交。

深圳：2025年，深圳土地供應較少，共成交12宗宅地，9宗溢價成交，其中7宗溢價率超30%，房企進駐意愿強。前海桂灣T201-0232地塊成交樓面價84180元/㎡，溢價率達86.1%，刷新深圳宅地地價最高紀錄；寶安區新安街道A002-0108地塊溢價率達34.8%，成交價約86.4億元，成交樓面價59586元/㎡，刷新寶中地價單價紀錄。

成都：2025年，成都成交107宗宅地，42宗溢價成交，12宗溢價率在30%以上。優質地塊房企參拍積極，一季度兩次刷新單價最高紀錄，二季度以來優質地塊供應力度有所放緩，多數地塊底價或低溢價成交，市場分化延續。

從城市集中度來看，根據中指數據，2025年，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為52%，較2024年全年小幅提升1個百分點，其中上半年TOP20城市出讓金占比高達67%，下半年隨著核心城市供地逐漸放緩，占比呈緩慢下行態勢。TOP20城市中，16個城市為核心一二線城市，北京、杭州、上海土地出讓金均超1400億元，杭州前七月出讓金已超2024年全年；成都超800億元，武漢、蘇州均超600億元。

特點四：央國企仍是拿地主力，頭部房企重倉上海、北京、深圳、杭州、成都等城市

2025年，各地為穩定土地市場，不斷推出利好政策，推地質量也不斷提升，增加了房企拿地積極性，但央國企仍然是拿地主力，拿地金額TOP100企業中84家為央國企及地方國資，其中前十企業中8家為央國企；部分民企拿地積極性有所增加，濱江、邦泰、大華等民營房企均躋身拿地金額TOP30。當前，民企拿地主要集中在熱點一二線核心城市，且聚焦優勢區域深耕，如濱江集團在杭州拿地、大華集團在上海拿地、懋源地產在北京拿地。

今年以來土地市場特征主要表現為少部分頭部房企聚焦少數核心城市拿地。2025年，TOP20企業拿地金額占前100企業比例為62.7%，相比2024年底提高7.8個百分點。從布局城市來看，共8家房企拿地金額超三百億，其中5家房企拿地最多的城市為上海，8-9月華潤、中海、招商均以收并購形式獲取大宗土地，帶動上海躍升為其拿地最多城市；杭州有2家房企拿地最多。

責編：李霞

編審：莫 非

監制：張立果

出品：城樓網/城樓財經