這個內(nèi)環(huán)豪宅，成交慢半拍

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

單看官宣聲量，中糧北外灘壹號很容易給市場造成一種錯覺：

這是一個幾乎順理成章會賣得很好的項(xiàng)目。

北外灘核心區(qū)位、與提籃橋風(fēng)貌區(qū)緊密相鄰、央企中糧操盤，再疊加一整套“城市封面”“塔尖資產(chǎn)”的話術(shù)體系，從傳播端看，它幾乎踩中了當(dāng)下豪宅營銷的所有標(biāo)準(zhǔn)答案。

中糧北外灘壹號認(rèn)購結(jié)束后，對外給出的數(shù)字是：接近90%。

隨后公布的搖號名單顯示，共計77組客戶。以此測算，實(shí)際認(rèn)購率約為85%。

12月21日的首開，中糧方面官宣去化約60%，折算下來，大約成交50套。

網(wǎng)簽節(jié)奏，并沒有匹配它的官宣熱度。

開盤至今20天過去，已售16套，且成交時間都集中在2025年12月。

其中，185㎡的賣出10套，228㎡的賣出6套。

無論從成交速度，還是從轉(zhuǎn)化效率來看，都明顯與前期的官宣熱度不在同一條節(jié)奏線上。

認(rèn)籌聲量不低，轉(zhuǎn)化卻明顯偏弱。網(wǎng)簽端的冷靜表現(xiàn)，構(gòu)成了這個項(xiàng)目最真實(shí)的市場畫像。

產(chǎn)品不差，節(jié)奏落后

回到產(chǎn)品與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，中糧北外灘壹號規(guī)劃90套高層與118套海派風(fēng)貌別墅，所有高層都集中在一棟樓，意味著大部分資源被風(fēng)貌占據(jù)。

11月底高層房源一次性過會， 其中包含185㎡46套，228㎡44套，均價14.38萬/㎡，最低單價約11.75萬/㎡，最高價也只有16.6萬/㎡，整體溢價可控。

項(xiàng)目在入市前便啟動了分銷，并同步推出激勵政策：前168位認(rèn)購客戶，開盤當(dāng)日成功選房即贈送一個產(chǎn)權(quán)車位，市場價值約50萬 。

在同級別豪宅項(xiàng)目中，這樣的促銷力度并不常見，本身也從側(cè)面反映出開發(fā)方對成交確定性的重視程度。

與過往壹號系項(xiàng)目相比，北外灘壹號還有一個重要區(qū)別：

這是中糧大悅城首個“壹號系 歷史風(fēng)貌”組合型項(xiàng)目，由項(xiàng)目總經(jīng)理李洋操盤。

這既是亮點(diǎn)，也意味著市場需要更長的認(rèn)知和消化周期。

從項(xiàng)目節(jié)奏看，這場銷售并不是一蹴而就的。

拿地到入市的周期，已經(jīng)超過兩年。

2023年9月，大悅城控股上海大區(qū)公司通過上海聯(lián)交所成功競得項(xiàng)目所在的北外灘街道hk367-01地塊（原虹口116街坊地塊）折合樓面價94437元/㎡。

早在2024年，案名、效果圖等項(xiàng)目信息就已陸續(xù)釋放。

今年8月中旬，大悅城控股副總經(jīng)理、華東大區(qū)公司總經(jīng)理李平帶隊調(diào)研北外灘壹號項(xiàng)目。

他現(xiàn)場發(fā)話：高層蓄客要扎實(shí)推進(jìn)，年底必須順利開盤；風(fēng)貌別墅客戶要精準(zhǔn)摸排、重點(diǎn)維護(hù)，為明年銷售打基礎(chǔ)；樣板間展示效果要切實(shí)賦能營銷。

三條指令，條條指向快銷售。

生不逢時，難度升級

當(dāng)中糧真正入場時，北外灘乃至整個內(nèi)環(huán)豪宅市場的優(yōu)質(zhì)客群，其實(shí)已經(jīng)被提前消耗過一輪。

在它之前，金茂璞元和華潤外灘瑞府已經(jīng)完成了一次客群切割，分流了部分1500-2000萬級預(yù)算的客戶。

同時，板塊內(nèi)2500萬元以上的客群，也已被提前鎖定了不少。

中糧北外灘壹號面對的，是一個經(jīng)過多輪篩選的存量市場。

去年12月的豪宅新盤集中入市，則進(jìn)一步放大了這種結(jié)構(gòu)性壓力。

聲勢很大的安瀾上海，211套房源，12月19日啟動認(rèn)籌；后灘澐啟濱江，一批次日光之后趁勢加推；普陀真如中海環(huán)宇玖章入市；東外灘外灘道、綠城黃浦ONE則持續(xù)放量。

北外灘區(qū)域內(nèi)，外灘瑞府三批次與中糧北外灘壹號正面碰撞。

這已經(jīng)不是單一項(xiàng)目之間的競爭，而是一場覆蓋全市頂級改善客群的爭奪戰(zhàn)。

當(dāng)所有項(xiàng)目都在強(qiáng)調(diào)“塔尖”“圈層”“終極改善”時，真正具備同時出手能力的人群，反而顯得更加稀缺。

結(jié)果也就變得非常現(xiàn)實(shí)：

有的項(xiàng)目憑借先發(fā)優(yōu)勢，提前完成鎖客；有的項(xiàng)目通過產(chǎn)品梯度，穩(wěn)住中堅改善力量。

而中糧北外灘壹號，被擠在了競爭最密集、也最難突圍的中段區(qū)間。

對比之下，中糧北外灘壹號的處境恰恰是：優(yōu)勢并不少，但沒有一個形成絕對統(tǒng)治力。

地段不是唯一核心，產(chǎn)品不是最具話題性，價格也沒有構(gòu)成壓倒性優(yōu)勢，最終只能更多依賴品牌背書與傳播聲量，來支撐市場預(yù)期。

但在豪宅市場，聲量可以制造熱度，卻無法制造真實(shí)且持續(xù)的購買力。