公募 REITs 迎 2100 億大時代！3 類基金最值得布局

出品｜公司研究室基金組

文｜雪巖

從去年12月17日開始到今年1月12日收盤，上證指數連拉17根陽線，A股提前開始一波轟轟烈烈的春季騷動。

受此影響，去年下半年大幅回落的中證REITs(收盤)指數也開始止跌回升。Choice數據顯示，從去年12月24日到今年1月12日收盤，該指數已上漲4.58%，成交也有所放大。

公開信息顯示，2025年是中國公募REITs起步的第五年。

歷經5年的發展，國內REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場。據華夏基金統計，截至2025年末，境內公募REITs上市產品總數達79單，總發行規模（含擴募）突破2100億元。

2025年當年，Wind數據顯示，公募REITs新發行產品20單、完成擴募5單，募集資金總額達473.35億元。

從二級市場看，2025年中證REITs(收盤)指數K線走出一個倒V型走勢。以6月23日為界，前半年該指數震蕩向上，之后半年則是震蕩下行。

去年這種走勢，一方面是因為公募REITs年中發行規模偏大，底層資產基本面表現分化，估值向理性回歸；另一方面，下半年權益資產表現較好，資金流向股市，壓制了 REITs 整體表現。

進入2026年，A股行情開年表現火爆。

令人欣慰的是，隨著公募REITs基本面回歸，這類資產再次受到資金重視，中證REITs(收盤)指數新年后開始與股市同步上行。

業內人士坦言，由于A股往昔大起大落，對于那些比較厭惡風險的資金來說，公募REITs依然有很強的配置價值。核心原因在于，公募REITs具有強制高比例分紅特性，能在低利率環境下提供穩定現金流，兼具類“固收+”屬性和二級市場流動性。

事實上，剛剛過去的2025年，不少優質公募REITs年內多次分紅，少數產品跨年份多季度連續分紅。比如，華夏越秀高速REIT（180202），據不完全統計，從2023年12月到2025年12月共完成9次?分紅。這類高分紅產品，尤其受到保險、券商等長期機構投資者的偏愛。

當然，并不是每一款REITs產品都能像華夏越秀高速REIT那樣。那么，究竟哪些類型的公募REITs最值得布局呢？業內人士分析，以下三類基金因資產類型多元、政策支持或風險收益特征突出，值得重點關注。

第一類，基礎設施類REITs。

這類基金涵蓋交通、市政環保、能源等領域，底層資產多為特許經營權項目，現金流穩定且受政策支持。例如，高速公路和污水處理項目，長期派息率可達4%-5%，在利率下行周期中提供抗波動性，適合追求穩健收益的投資者。

上述的華夏越秀高速REIT，就屬于這類產品。此前，有投資者對這只基金的收益進行過測算。

數據顯示，自2023.12.29—2025.12.31期間，這只基金期間多次分紅，雖然出現價格下跌，但穩定的現金分紅將總投資回報拉升至正收益。

第二類，產業園區與倉儲物流REITs。

這類基金聚焦科技產業園、數據中心及物流倉儲資產，受益于數字經濟和供應鏈升級，2025年新增數據中心業態，資產增值潛力顯著，適合看好產業升級和科技基礎設施的投資者。

在上述資產中，倉儲物流板塊回報率較高，比較受投資者歡迎。比如，中金普洛斯REIT（508056），紅土創新鹽田港REIT（180301），華夏安博倉儲REIT（180306）。

華夏安博倉儲REIT去年12月上市，底層資產為安博中國旗下的3個優質倉儲物流項目——安博廣州開發區物流中心、安博東莞石排物流中心和安博東莞洪梅物流中心。目前，這是市場上全部資產均布局在需求高度旺盛的大灣區的唯一倉儲物流REITs。

第三類， 消費與"保障性租賃住房REITs" 。

保障性租賃住房REITs，現金流穩定且政策屬性強，核心城市需求支撐估值韌性，兼具高派息和抗周期能力，適合平衡收益與風險的配置需求。

消費類REITs涵蓋零售、文旅等業態，它的底層資產普遍保持了極高的出租率和租金收繳率，運營非常穩健。2025年，這類REITs平均出租率 97.20%，收繳率 99.65%；二級市場整體表現良好。

上述公募REITs，投資者除了直接投資這些產品自身，還有一些專門配置它們的REITs戰略配售或相關主題基金，以及重倉REITs的 FOF基金。

需要提醒的是，公募REITs雖然兼具高派息和抗周期能力，類似“固收+基金”，但在股市震蕩向上的當下，其價格彈性遠非那些市場活躍股相比。那些希望買入后就連續漲停的投資者，建議還是慎入。