誰將告別恒大物業(yè)？

文/樂居財經 徐酒眠

清盤人已向選定的投標人發(fā)出邀請，要求在今年1月底前提交更新后的要約方案，出售恒大物業(yè)（06666.HK）的交易，進入了最關鍵的決定性階段。

1月13日晚間，恒大物業(yè)的最新公告，向股東及潛在投資者提供了出售事宜的最新進展。

公告顯示，清盤人已邀請選定的投標人對公司進行進一步盡職調查，目前相關調查工作正在進行中。同時，清盤人已明確要求選定的投標人于2026年1月底前提交經更新的要約方案。

恒大物業(yè)在公告中明確表示，清盤人無意考慮任何新的非約束性意向要約。這一立場意味著，恒大物業(yè)的出售進程已經進入了實質性談判階段，不再接受新的初步意向。

恒大物業(yè)的買家是誰，目前仍是一個謎。外界對潛在競購者的猜測主要圍繞在保利、中海、華潤、萬科、碧桂園等幾家頭部行業(yè)頭部。

不過可以肯定的是，隨著恒大物業(yè)出售進程的推進，股權結構的重大變化幾乎是必然的，而新股東的進入，或將直接挑戰(zhàn)現(xiàn)有管理層的穩(wěn)定性。

現(xiàn)任管理層

當前，恒大物業(yè)的管理層分為幾個關鍵群體，他們在公司內部擔任著不同角色，有著不同的背景和職能分工。

現(xiàn)任董事會主席、執(zhí)行董事段勝利，現(xiàn)年43歲。

2022年7月，恒大物業(yè)“消失”的134億初步調查結果刊出，恒大物業(yè)與中國恒大對這樁案件的“主謀”——6位高管，開出了免職的“處決單”。其中，也包括了時任恒大物業(yè)執(zhí)行董事、董事會主席及提名委員會主席甄立濤。彼時，被臨危授命、推出來坐帥恒大物業(yè)的便是段勝利。

段勝利是恒大集團的管培生。2005年7月清華大學本科畢業(yè)之后就加入恒大集團，從恒大河南公司起步，轉陣恒大物業(yè)之時，他正擔任中國恒大集團常務副總裁，以及恒大童世界集團的董事長。

執(zhí)行董事兼總經理韓超，是復旦大學高材生，今年37歲，他自2015年1月開始供職恒大物業(yè)，歷任金碧物業(yè)廣州分公司項目總經理助理、物業(yè)管理中心品質管理部副總監(jiān)、物業(yè)管理中心總經理助理、恒大物業(yè)總部總經理助理等。

2023年6月21日，韓超獲委任恒大物業(yè)執(zhí)行董事。

當時，胡亮、呂沛美、王震，以及兼任首席財務官的余芬，四人同一時間辭去執(zhí)行董事。而韓超、胡旭接替其中兩席執(zhí)行董事，桑權、林五昌兩人獲委非執(zhí)行董事。

這番調整，恒大物業(yè)重新完善了董事會成員結構。一方面，將執(zhí)行董事從五人調整為了三人；另一方面，也在其自籌備上市以來就一直空窗的非執(zhí)行董事之位上，填補了兩名成員進去。

胡旭比韓超大一歲，也做過恒大物業(yè)總部總經理助理。與韓超一直在助理位置上打轉不同，胡旭的工作經驗更多樣化。

自2010年8月加入恒大物業(yè)，胡旭曾擔任不同職務，包括物業(yè)管理中心人事行政部副經理、恒大物業(yè)總部法務合同中心總經理等。目前他在恒大物業(yè)擔任執(zhí)行董事兼副總經理。

林五昌和桑權，則分別來自恒大地產集團深圳公司和珠三角公司。

人事策略猜想

股權結構變化將直接影響公司治理機制，新股東往往會要求調整董事會構成，以確保其利益在公司決策中得到充分體現(xiàn)。

現(xiàn)任管理層多數(shù)成員具有深厚的恒大體系背景。如果新股東來自外部，可能會引入不同背景的高管，改變恒大物業(yè)長期形成的管理文化和決策流程。

如果新股東與恒大集團沒有關聯(lián)，包括段勝利、韓超、胡旭、林五昌和桑權這些代表恒大集團利益的執(zhí)行董事與非執(zhí)行董事的職位，很可能面臨調整。

買家尚未浮出，不同類型的潛在投資者對恒大物業(yè)現(xiàn)有管理層的態(tài)度可能存在顯著差異，產業(yè)投資者和財務投資者的考量因素各有側重。

如果是同業(yè)公司收購，很可能會進行較大規(guī)模的管理層整合，將恒大物業(yè)的管理體系與收購方現(xiàn)有體系相融合。原有高管團隊可能僅保留少數(shù)對業(yè)務熟悉的關鍵人員，大部分職位將被收購方派遣的人員取代。

財務投資者如私募股權基金，則可能更注重短期內提升公司價值以實現(xiàn)退出獲利。他們可能保留現(xiàn)有管理層中表現(xiàn)出色的成員，同時引入具備財務重組、資本運作經驗的專業(yè)人士，優(yōu)化公司決策和運營效率。

新股東的考題

聚焦恒大物業(yè)經營業(yè)績，截至2025年6月30日，恒大物業(yè)在管約為5.96億平方米，如何維持并優(yōu)化如此龐大的業(yè)務網絡，對新管理層將是考驗。

去年上半年，恒大物業(yè)實現(xiàn)營收66.47億元，同比增長6.9%；錄得毛利約11.99億元，同比減少4.57%，毛利率同比下滑約2.2個百分點至18.0%；凈利潤4.91億元，同比減少1.8%，凈利率同比下滑約0.6個百分點至7.4%；股東應占溢利約4.72億元，同比減少5.64%。

新股東及新管理層，需要在保持恒大物業(yè)業(yè)務穩(wěn)定的同時，尋找新的增長點。

此外，應收款仍橫亙在恒大物業(yè)財報中的一大隱憂。

截至2025年6月30日，其應收貿易賬款總額約為58.83億元，期內減值撥備30.42億元，減值率高達51.7%。其中，對關聯(lián)方貿易應收款幾乎全部減值，撥備總額近22億元。

與此同時，賬齡三年及以上的第三方應收賬款也在惡化，原值約6.61億元，第三方應收賬款原值總額比例約 18.0%，其減值后凈值同比增長23.4%至1.80億元，賬齡結構持續(xù)惡化，進一步加劇壞賬減值壓力。

流動資金方面，截至2025年6月30日，恒大物業(yè)現(xiàn)金其銀行存款和現(xiàn)金等價物總額約為29.05億元，較去年底增加7000萬元。

其中受限制銀行存款約1.27億元，主要是恒大保險經紀有限公司的行業(yè)監(jiān)管資金、根據(jù)當?shù)卣块T要求提供物業(yè)管理服務的保證金、僅限用于按酬金制管理的項目的現(xiàn)金及部分子公司訴訟保全資金。

隨著1月底投標人提交更新要約方案的截止日期臨近，恒大物業(yè)管理層正站在命運的十字路口。

從董事會主席段勝利到執(zhí)行董事兼總經理韓超，再從具有恒大背景的非執(zhí)行董事、恒大物業(yè)聘任的獨立非執(zhí)行董事，每個人的職業(yè)軌跡都可能因這筆交易而發(fā)生根本性改變。

新股東的面紗尚未完全揭開，但無論如何，恒大物業(yè)的企業(yè)治理結構和業(yè)務發(fā)展方向都將在交易完成后迎來一場深刻的重塑。