年度復盤|2025年零售圈十大百貨商場十大事件

2025 年，百貨商場與零售巨頭們既面臨著全球奢侈品市場分化、增長放緩的外部壓力，也迎來了區域消費潛力釋放、業態創新升級的內部機遇。

這一年，行業圍繞著品牌布局、運營模式、資本結構、用戶體驗的全方位角逐。從全球店王的寶座更迭，到創始家族與職業經理人的權力交接；從重資產向輕資產的戰略轉型，到場景化體驗與首店經濟的深度融合；從資本層面的股權調整與私有化運作，到突發人事變動引發的企業治理考驗，每一件標志性事件都折射出行業發展的新邏輯。

南京德基逆襲登頂，印證了區域消費磁場與精細化運營的強大勢能；萬達、英格卡的資產騰挪，揭示了零售企業優化財務結構、聚焦核心能力的必然選擇；京東MALL 的沉浸式場景打造，代表了線下零售從賣商品到賣生活的轉型方向；而迪卡儂、美凱龍、居然智家等企業的人事變動，則凸顯了行業在傳承與革新中的平衡之道。

作為曾經的零售平臺巨頭，百貨商場雖然無法重現往昔輝煌，但頭部企業的實力仍不容小覷。為此《零售圈》整理的十大事件，將全景式呈現這一年零售圈的風云變幻，展現企業在時代浪潮中的決策智慧與轉型魄力。

01 全球店王易主，南京德基245億超北京SKP

2025年2月，據相關媒體報道，南京德基廣場以2024年245億元的銷售額逆勢突圍，不僅刷新自身紀錄，更首次超越北京SKP，登頂全球單體商場銷售冠軍。與此同時，北京SKP 同期銷售額同比下滑 17% 至 220 億元，標志著高端消費格局重塑。南京德基憑借首店經濟與場景升級，40% 品牌為江蘇首或旗艦店，配套美術館、高端餐飲等業態，日均客流量超 50 萬人次，1 小時經濟圈輻射蘇皖多地，高凈值客群精細化運營成效顯著。

作為曾經的全球店王，北京SKP自2011年起連續蟬聯全國單體商場業績榜首，2023年銷售額曾達265億元峰值，2020年更是以177億元超越哈羅德百貨登頂全球。而南京德基此次逆襲并非偶然，其近年銷售額持續攀升，2022年達210億元，2023年增至239億元，2024年以2.5%的同比增幅實現破，日均銷售額超6693萬元。南京德基的突圍得益于精準的運營策略與區位優勢。

在品牌布局上，其以首店經濟構建核心競爭力，2023-2024年引入Loewe獨立香氛全球首店、CARITA亞洲首店等稀缺品牌，40%品牌為江蘇首店或旗艦店，形成輻射蘇皖的消費磁場。同時，通過德基美術館策展、千萬級網紅廁所打造等舉措強化社交屬性，配套60余家餐飲品牌涵蓋米其林黑珍珠梯隊，將商場升級為“城市會客廳”，日均客流量超50萬人次。此次格局變動背后，是全球奢侈品市場的分化與中國消費市場的縱深潛力釋放。

2024年全球奢侈品市場流失約5000萬客戶，國際大牌亞太區增速收窄，但南京德基通過高凈值客群精細化運營，將年消費超百萬的VIP占比提升至15%。依托新街口商圈“中華第一商圈”區位及地鐵樞紐優勢，其1小時經濟圈覆蓋南京都市圈及蘇皖多地，甚至吸引滬杭客群跨城消費。

02 迪卡儂創始人之子接任董事會主席

2025年3月11日，法國體育用品零售巨頭迪卡儂集團宣布，任命創始人米歇爾·雷勒克（Michel Leclercq）之子朱利安·雷勒克（Julien Leclercq）為集團新任董事會主席，接替自2018年起任職的Fabien Derville。這一關鍵人事變動，標志著迪卡儂的創始家族在經歷數年職業經理人主導的過渡期后，重掌公司最高決策權。

此次任命并非倉促決定。現年40歲的朱利安·雷勒克已在迪卡儂體系內任職超過20年。與許多“空降”的家族繼承人不同，他的職業生涯始于基層：從西班牙門店的部門經理做起，隨后在比利時擔任門店總經理，并參與了新加坡市場的開拓。這段橫跨多國的零售與運營歷練，為其積累了寶貴的全球化管理經驗。

事實上，即便在其兄長Matthieu Leclercq于2018年辭任主席、公司進入職業經理人主導階段期間，朱利安·雷勒克也始終以董事會成員身份活躍于核心決策層。因此，他的上任被視為一次平穩、有序的傳承，而非激烈的戰略轉向。

朱利安·雷勒克接掌的迪卡儂，正處在一個關鍵的十字路口。公司2024年財報顯示，盡管營收按固定匯率計算同比增長5.2%至162億歐元，但凈利潤同比下滑了15.5%，僅為7.87億歐元，盈利能力面臨挑戰。更值得關注的是增長勢頭的放緩：2023年，迪卡儂的業績增速已驟降至1.15%。如何重振增長引擎，是新主席面臨的最直接考驗。

這一業績壓力直接關聯到迪卡儂正在進行中的艱難轉型。長期以來，“極致性價比”是迪卡儂攻城略地的法寶。但面對增長瓶頸，公司近年來在職業經理人團隊的推動下，啟動了一場雄心勃勃的品牌煥新，試圖在堅守平價基本盤的同時，上探高端專業市場。例如，公司重點孵化了VAN RYSEL、SIMOND等專業運動品牌，并為此更換了品牌標識、升級產品線，甚至從lululemon挖角高管以強化高端市場布局。

幾乎與主席更迭同步，迪卡儂的管理層完成了另一項重要調整。3月28日，公司宣布由在迪卡儂服役26年的“老兵”、西班牙籍高管哈維爾·洛佩茲（Javier López）接替芭芭拉·馬丁·科波拉（Barbara Martin Coppola），出任全球首席執行官。芭芭拉在任的三年間，大力推動了數字化和可持續發展，公司線上銷售占比從17%提升至20%。此次由內部培養的資深高管接任CEO，與創始人家族成員擔任主席的組合，被外界解讀為迪卡儂從“外聘改革”模式向“內部務實”風格的回歸。

新領導層已將目光聚焦于關鍵市場。中國作為迪卡儂全球前五大市場中唯一的亞洲國家，被定位為“戰略焦點”。公司計劃在未來兩年內，在中國市場以每年新開或升級20至30家門店的速度持續擴張。盡管隨后市場傳出迪卡儂可能出售中國業務部分股權的消息，但公司官方對此不予置評，并重申對中國市場的長期承諾。

03 世紀金源接管燕莎，邁入自主運營新階段

2025年3月31日，世紀金源公告，北京世紀金源購物中心于4月1日正式收回原燕莎友誼商城金源店、貴友大廈金源店及金源新燕莎MALL的租賃區域，由世紀金源商管集團全面自主經營。

這標志著這個亞洲前最大單體購物中心，從“房東+主力店”的舊時代，邁入完全自主掌控運營的新階段。

此次變動涉及的租賃區域，包括金源新燕莎MALL、燕莎友誼商城金源店及貴友大廈金源店，總面積近24萬平方米，曾占整個購物中心經營體量的近三分之一。它們自2004年世紀金源開業之初便已入駐，憑借其成熟的品牌資源和穩定的客流，曾是支撐這個“商業巨無霸”早期繁榮的關鍵主力店。

然而，時移世易。隨著商業地產運營經驗成熟，傳統百貨主力店的“引流”價值正在減弱。對于世紀金源而言，收回大片優質空間，意味著可以直接引入更多元、更具吸引力的首店和特色品牌，統一規劃動線，從而大幅提升整體的租金收益和商場活力。而對王府井集團來說，退出亦是其聚焦核心業務、發力免稅等新業態戰略調整的一部分。

接管并非簡單替換，而是一次系統性的全面升級。世紀金源宣布，將以“萬種生活博物館”為全新定位，目標是打造“最具中國多元文化的超級綜合體”。改造將分區域、分階段進行，首先從西區部分區域開始，期間東區及影院、超市等主要業態將保持正常營業，以維持“商氣”不絕。

在具體的煥新規劃上，世紀金源展現出明確的升級策略。一是品牌矩陣全面革新，計劃引入一系列國際高端美妝、戶外運動品牌及特色餐飲首店。二是強化在地消費特色，基于海淀區家庭客群集中、教育需求旺盛的特點，將繼續深耕兒童教育娛樂業態，并優化運動戶外品牌集群。三是服務與體驗升級，全新會員體系即將上線，并將在母嬰室、服務臺等細節處增加更多人性化服務設施。

04 美凱龍董事兼總經理被留置

2025年9月22日晚間，家居零售龍頭企業紅星美凱龍發布公告稱收到控股股東通知，云南省監察委員會已對公司創始人、董事車建興解除留置措施。至此，自2025年5月14日公司公告其被立案調查并實施留置以來，這一引發市場廣泛關注的事件暫告一段落。

此前的2025年5月，美凱龍公告稱，接到車建興家屬通知，其收到云南省監察委員會電話通知，因涉嫌相關事項被立案調查并實施留置。彼時，美凱龍表示，尚未收到任何書面法律文書。

事件發生后，為保障日常經營穩定，美凱龍董事會迅速作出安排，由董事長李玉鵬在此期間代行總經理全部職責。之后，美凱龍又多次強調，董事會運作正常，控制權未發生變化，該事項未對日常經營活動產生重大影響。

在留置調查期間，美凱龍的管理層也發生了既定的人事變動。2025年7月18日，車建興因個人原因向董事會辭去總經理職務。隨后，經董事長提名，董事會聘任公司執行董事、副總經理施姚峰為新任總經理。目前，車建興仍在公司擔任執行董事及董事會相關委員會委員職務。

這次人事調整是自2023年廈門國資背景的建發股份入主美凱龍后，管理層“專業化、年輕化”改組的一部分。其董事長李玉鵬、總經理施姚峰及財務負責人等核心崗位，目前已均由具有建發體系背景的高管擔任。

根據美凱龍2025年半年報，其上半年實現營業收入33.37億元，受閉店及租金優惠政策影響，同比有所下滑；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-19億元，主要原因是投資性房地產公允價值出現較大變動損失。不過，若剔除非經常性損益，公司上半年經營利潤為2.1億元，仍保持盈利狀態。

在近期舉行的業績說明會上，美凱龍管理層闡述了新的五年發展戰略，明確將“堅守家居主賽道”作為基石，致力于從傳統家居賣場向卓越家居商業運營商轉型。董事長李玉鵬表示，新的管理團隊成型后，將適時對外披露新的經營舉措。

05 王府井：首旅集團持股比例增至33.17%

2025年5月19日，王府井集團股份有限公司（證券代碼：600859）發布控股股東權益變動提示性公告，披露控股股東北京首都旅游集團有限責任公司（以下簡稱“首旅集團”）持股比例被動提升至33.17%。此次股權變動并非首旅集團主動增持，而是源于王府井完成股份回購注銷后，總股本縮減引發的被動調整。

公告顯示，王府井于2024年5月通過股東大會審議，確定以1億至2億元自有資金，以不超過17.50元/股的價格回購股份，用于減少公司注冊資本。截至2025年5月15日，公司已完成回購，實際回購股份1111.8萬股，并于5月16日完成注銷手續。此次注銷后，王府井總股本由11.35億股縮減至11.24億股，首旅集團持股數量維持3.7278億股不變，持股比例由此前的32.84%被動提升0.33個百分點至33.17%。

王府井明確表示，此次權益變動不觸及要約收購，亦不會導致公司控股股東及實際控制人發生變化，首旅集團仍為公司核心控股主體。此次回購注銷旨在優化公司資本結構，提升股東價值，首旅集團持股比例的被動提升不會對公司治理及日常經營產生實質性影響。

06 王健林再賣48座萬達廣場

2025年5月，一則來自國家市場監管總局的公示，宣告了萬達集團創始人王健林又一次大規模資產處置的落定。

消息顯示，由王健林控股的大連萬達商業管理集團，將直接或間接持有的48家萬達廣場項目公司的100%股權，打包出售給一個由太盟投資集團（PAG）牽頭，騰訊、京東、陽光人壽等機構組成的財團。這筆交易已被無條件批準，據市場消息稱，交易金額可能高達500億元人民幣。

本次交易的收購方堪稱豪華，且多為萬達的“老朋友”。牽頭方太盟投資集團在2024年3月曾聯合中東資本等機構，向萬達旗下輕資產平臺投資約600億元，以解決其上市對賭危機，被業內視為“白衣騎士”。騰訊和京東早在2018年就曾參與對萬達商業的戰略投資。陽光人壽則在近年的萬達廣場出售潮中，已多次接盤。新加入的高和資本，則是專注于一線城市商業地產投資的專業機構。

王健林此次“壯士斷腕”，核心目的在于緩解巨大的流動性壓力。萬達商管2024年上半年的財務報告顯示，其有息負債高達1375.61億元，其中一年內到期的就超過300億元。同時，因與昔日合作伙伴融創、蘇寧等的仲裁糾紛，萬達集團及核心公司有近百億股權被凍結，這直接阻礙了去年600億元戰投資金的順利交割。出售核心重資產以回籠巨額現金，被視為解開債務與股權凍結“連環鎖”的關鍵一步。

此次交易清晰地揭示了萬達未來的戰略方向：徹底向輕資產模式轉型。交易完成后，萬達將不再擁有這48座廣場的所有權，但會保留其運營管理權，從收取租金的“房東”轉變為賺取管理費的“管家”。

事實上，萬達早已開始實踐這一模式。在山東濟南，由地方國資投資建設的兩座新萬達廣場，均采用了萬達輸出品牌和運營管理的輕資產合作模式。截至2024年底，萬達在全國運營管理的513座萬達廣場中，輕資產項目的比重正在快速提升。

07 全國最大MALL在京開業，京東線下零售版圖旗艦新地標亮相

2025年5月31日，京東線下零售版圖的旗艦新地標——京東MALL北京南三環店正式開業。

這座坐落于豐臺區南中軸“首都商務新區商圈”的超大型商業體，以7.8萬平方米的經營面積，成為目前全國規模最大的京東MALL，旨在為北京及周邊消費者打造一個集潮流購物、深度體驗與多元服務于一體的“一站式置家”解決方案。

與傳統家電數碼賣場不同，京東MALL北京南三環店的核心策略是構建沉浸式場景消費。店內創新打造了超過30個1：1實景智能體驗館，將家電、家居商品深度融入真實的客廳、廚房、臥室等生活場景中，讓消費者在購買前能直觀感受搭配效果。同時，門店設立了電競數碼、美食烘焙、冰洗護理等多個主題體驗區。其中，全球頂級電競品牌雷蛇（Razer）首次入駐線下體驗店，而小天鵝品牌展廳更是邀請國家級非遺京繡傳承人以天壇祈年殿為靈感進行設計，實現了傳統美學與現代家居的跨界融合。

作為近十年來北京南城首個多元業態融合的大型商業綜合體，該店匯聚了超過20萬種家電、家居、3C數碼商品，并引入了國圖書店、大型兒童樂園等配套業態，滿足家庭全客層的消費需求。開業期間，門店憑借京東的供應鏈優勢，推出了極具吸引力的優惠組合：消費者不僅能享受與線上同等的價格及“7天無理由退貨”等服務，還能疊加“政府補貼+開業讓利”的雙重福利，部分商品最高優惠可達50%。門店也因此成為北京最大的家電家居3C一體化“國補”體驗賣場。

08 居然智家實際控制人汪林朋逝世

2025年7月28日晚間，家居零售行業傳來消息，居然智家新零售集團實際控制人、董事長兼首席執行官（CEO）汪林朋于2025年7月27日在家中不幸身故。這位帶領居然之家從單店發展為全國連鎖巨頭的靈魂人物驟然離世，給這家行業巨頭的未來帶來了不少不確定性。

汪林朋的去世，距離此前的監管風波解除僅數日。公開記錄顯示，汪林朋曾于2025年4月17日被武漢市江漢區監察委員會留置調查，隨后于7月23日被解除留置措施，變更為責令候查。四天后，不幸發生。

為確保公司運營穩定，居然智家董事會迅速做出了過渡安排。根據公告，公司全體董事推舉董事、執行總裁王寧暫代履行公司董事長、法定代表人、CEO等全部核心職責。公司強調，目前董事會、監事會及高級管理團隊均正常履職，已對相關事項做了妥善安排，日常經營管理由高管團隊負責，經營情況一切正常。

汪林朋是居然智家無可爭議的締造者與領航人。自1999年執掌公司以來，他帶領企業從一個單店，發展成為業務遍布全國超過300個城市、擁有400多家家居賣場和購物中心的大型商業連鎖集團。他于2019年成功推動公司借殼“武漢中商”登陸A股市場，使居然之家一度成為A股市值最高的家居賣場。

然而，在公司掌舵人更迭之際，居然智家也正站在戰略與業績的雙重十字路口。為尋求突破，公司于2024年12月將名稱從“居然之家”變更為“居然智家”，旨在向智能家居和數智化轉型。但轉型成效尚未顯現，公司近年來業績持續承壓。財務數據顯示，其歸母凈利潤已從2022年的16.48億元連續下滑至2024年的7.69億元。2025年第一季度，在營收微增的情況下，凈利潤同比大幅下降39.39%。

汪林朋的逝世，標志著一個以強人領導為特征的企業發展時代的結束。對于更名不久的居然智家而言，如何在失去創始人的情況下，穩定完成治理交接，同時應對嚴峻的市場挑戰、持續推進艱難的數智化轉型，將是新任管理層面臨的首要課題。

09 英格卡聯手高和資本，輕資產轉型落地

2025年12月12日，英格卡購物中心正式宣布，與本土知名投資機構高和資本達成戰略合作，雙方將共同成立一支專項不動產基金，用以持有無錫、北京、武漢的三座薈聚（LIVAT）聚會體驗中心。

這一合作標志著，備受關注的“薈聚出售案”并未走向單純的資產剝離，而是以“基金共同持有、原團隊運營”的模式，開啟了英格卡在中國市場的輕資產轉型之路。

此次交易涉及的三個項目是無錫薈聚、北京薈聚和武漢薈聚，它們均是英格卡購物中心于2009年進入中國市場后首批打造并開業的項目，運營時間均已超過十年，被市場公認為其旗下最優質、最成熟的商業資產。自2025年8月起，市場上便不斷傳出英格卡計劃打包出售國內全部10座薈聚購物中心的消息，首批標的正是這三座物業，當時傳聞的交易估值高達160億元人民幣。

三座薈聚之所以能吸引資本，根本在于其優異的運營表現。例如，北京薈聚常年位居北京人氣商場前列，年客流量約3000萬人次；無錫薈聚在2024年銷售額高達43億元；武漢薈聚也保持了穩定的客流增長。這種能提供長期、穩定現金流的特質，與保險資金等長期資本的投資需求高度契合。

面對傳聞，英格卡方面曾表示“不對市場傳言及推測發表評論”。而最終落地的方案，從單純的資產出售轉變為設立基金共同持有。根據合作安排，英格卡購物中心將繼續持有“薈聚”品牌，并獨家負責所有項目的日常運營和管理。此外，作為交易的一部分，宜家中國將在無錫薈聚內開設并運營一家新的宜家門店，現有無錫商場的物業則將改造為薈聚新的租賃空間。

這項重大調整背后，是英格卡集團面對市場環境變化的綜合戰略選擇。首先，集團整體業績面臨壓力。根據其2024財年財報，英格卡集團全球營收同比下滑5.5%，凈利潤更是大幅下降46.5%。其次，在零售主業面臨挑戰的同時，集團近年來仍在進行大規模投資，例如2024年開業的上海薈聚綜合體總投資超過80億元。出售成熟資產，能夠快速回籠巨額資金，為集團“回血”，并支持新業務的拓展。

更深層次看，此舉順應了中國商業地產行業的發展趨勢。行業專家分析指出，此舉本質上是商業地產開發模式向資產管理模式的結構性進化。通過將重資產的所有權轉移給投資基金，英格卡得以從“持有者”轉變為“管理者”，在減輕資本負擔、優化財務報表的同時，更能聚焦于其擅長的商業運營和品牌體驗創新。

10 上市12年后大悅城地產私有化退市完成

2025年11月27日，大悅城地產在香港聯交所的上市地位被正式撤銷。這標志著這家央企商業地產巨頭12年的上市歷程最終畫上了句號。

此舉標志著這家已上市12年的商業地產巨頭，可能將結束其港股歷程，與其A股母公司進行深度整合。

2013年，該公司以“中糧置地控股”之名借殼“僑福企業”登陸香港聯交所，后更名為大悅城地產，正式開啟資本市場征程。

彼時，中國商業地產正值快速發展期，大悅城憑借精準的定位和優質的項目儲備，在北京西單、北京朝陽、上海靜安等核心城市核心商圈打造了多個標桿項目，以年輕時尚的商業定位吸引了大量客流，租金收入持續保持穩健增長，成為央企商業地產領域的標桿企業之一。

2019年，中糧系啟動重大資產重組，A股上市的大悅城控）以發行股份方式收購港股大悅城地產64%股權，形成獨特的“A控紅籌”架構。

這一架構設計的初衷，是希望借助A股與港股兩個資本市場平臺，打通境內外融資通道，實現資源的高效配置與協同發展，為企業擴張提供充足的資金支持。在重組完成初期，市場對這一架構寄予厚望，認為其有望充分發揮境內外資本市場的優勢，推動大悅城系商業地產規模與效益的雙重提升。

然而，理想與現實之間存在顯著差距，中糧集團希望借此打通境內外融資通道的初衷未能如愿奏效。

一方面，港股市場對內地商業地產企業的估值偏低，大悅城地產股價長期徘徊在凈資產下方，估值優勢難以體現，再融資能力受到嚴重制約。另一方面，A股市場的大悅城控股同樣面臨經營壓力，受房地產行業整體下行、銷售端承壓以及資產減值等因素影響，公司連年陷入虧損境地，未能形成有效的盈利支撐。雙重市場壓力下，“A控紅籌”架構不僅未能發揮預期的融資協同效應，反而增加了企業治理的復雜性與運營成本。

在此背景下2025年7月底，大悅城控股宣布擬以協議安排方式回購港股大悅城地產股份，正式啟動私有化退市進程。這一決策的背后，是基于經營現實與戰略發展的雙重考量。從財務數據來看，大悅城面臨的經營壓力已不容忽視。大悅城控股2022至2024年累計虧損超過70億元，進入2025年，經營狀況并未得到明顯改善，前三季度虧損再超5億元，持續的虧損態勢對企業現金流與財務健康構成嚴峻挑戰。

與此同時，作為港股上市平臺的大悅城地產，連續兩年融資現金流凈額為負，不僅無法為集團提供穩定的境外融資支持，反而成為企業財務負擔，境內外平臺的協同效應未能有效釋放。

事實上，大悅城地產的退市并非個例，而是當前房地產行業調整期的一個縮影。房地產行業正經歷從高速增長向高質量發展的深刻轉型，過去依賴高杠桿、高周轉的發展模式已難以為繼。克而瑞統計數據顯示，自2023年新力控股成為退市第一股以來，3年內A股和港股合計已有約23家上市房企退出資本市場，其中包括上坤地產、中國恒大、祥生控股等知名企業。另外，2021年以來已有7家房企選擇“私有化退市”，五礦地產、融信服務、華發物業等均在其列。

結語

回顧2025 年百貨商場的十大事件，我們見證了格局的顛覆，南京德基的崛起打破了長期固化的高端消費格局，證明區域核心商圈的潛力與精細化運營的價值；我們目睹了戰略的轉型，萬達、英格卡果斷剝離重資產，轉向輕資產運營模式，成為行業降本增效、聚焦核心能力的典范；我們感受到了創新的力量，京東 MALL 以場景化體驗重構線下消費邏輯，首店經濟與文化跨界成為商場突圍的關鍵抓手；我們也經歷了變革的陣痛，企業創始人的意外離世、核心高管的留置調查，考驗著企業治理的韌性與穩定性。

從資本層面看，王府井的股權被動調整、大悅城地產的私有化退市，反映出行業在周期性波動的劇烈變遷；從企業傳承來看，迪卡儂創始家族的回歸與內部高管的接任，彰顯了穩健傳承與務實革新的發展思路。這些事件共同指向一個核心趨勢，百貨商場單純依賴規模擴張的模式已成過去，品牌力、運營效率、用戶粘性與戰略靈活性成為企業立足的根本。

站在2025年的末尾展望未來，隨著消費結構的持續升級、數字化與線下場景的深度融合，零售行業的競爭將更趨激烈，但也孕育著更大的機遇。企業唯有堅守核心賽道、擁抱業態創新、深耕用戶需求，在變革中保持定力，在傳承中尋求突破，才能在不斷迭代的市場環境中站穩腳跟。