滬蘇吾悅的2025：一場理性與感性兼具的城市商業進化

在商業地產邁入深水區的當下，頭部運營商如何在市場競爭中避免項目內卷？如何通過多點協同形成“1+1>2”的合力效應？如何在區域層面建立起可持續增長的運營閉環？又如何超越傳統的交易場所定位，進化為真正融入城市肌理、賦能美好生活的“價值共生體”？

2025年，吾悅廣場在滬蘇區域的系統性實踐，為我們提供了一個極具參考價值的樣本。其年度行動沿著兩條清晰的脈絡展開：一條聚焦于資產效率、模式創新與網絡協同的理性建構；另一條則著眼于城市共鳴、生活引領與情感連接的感性塑造。通過五大戰略角色的生動演繹，滬蘇吾悅正將自己塑造成“既懂商業邏輯，更懂城市與人心”的城市生活價值樞紐。

01城市資產“精算師”：存量煥新中的精準施策與價值激活

在商業地產行業，存量改造并非新鮮話題，但真正值得關注的是如何將存量資產的精細化運營，從被動應對轉向主動創造，從單點突破升級為系統方法論。

滬蘇區域雖地理相鄰，但每座城市都有著截然不同的消費基因：上海的先鋒潮流與國際視野、蘇州的文化底蘊與雅致生活、常州的市井煙火與工業活力、南通的增長潛力與江海文化……

這些差異決定了標準化的改造很難適配。

滬蘇吾悅作為深思熟慮的“城市資產精算師”，摒棄“復制粘貼”式的改造思路，轉而深入解讀每座城市的獨特氣質，用“一城一策”乃至“一店一策”的敘事邏輯重新定義商業空間。

常州武進吾悅廣場作為全國首座金標吾悅，在改造過程中以常州“紡織搖籃”的文化基因為靈感，以“織”為精神內核，對商業空間進行系統性美學重構，將紡織業的經緯哲學轉化為千店千面的織藝主題店招、絲線紋樣的幕墻肌理等可感知的建筑語言，打造全國首個“編織主題MALL”，實現了從文化展示到體驗共鳴的深度跨越。

在青浦、鐘樓、溧陽、天寧等多個項目，滬蘇吾悅通過“悅來市集”IP對B1層進行系統性再造。借由動線重構與場景復合，將原本沉悶的地下空間成功轉化為充滿煙火氣與社交活力的主題街區。共享就餐區、外擺區、休息區等功能模塊的設置，讓這里成為滿足周邊居民日常購物、用餐、社交等多元需求的“家門口生活劇場”，日均客流與顧客停留時間顯著提升。

吳江吾悅通過打造“悅來PRO街區”，引入海瀾之家、YOUNGOR等品質男裝，在一樓形成了“主次互補”的雙動線系統；如皋吾悅將原有“一”字型次動線升級為7.4米寬的“回”型雙循環動線。兩者通過巧妙的動線規劃與視覺引導，不僅有效疏解了消費者“繞路”的困擾，提升了購物便捷性，更成功激活了商業空間的整體活力。

從宏觀場景到微觀體驗，滬蘇吾悅形成了一套精準且系統的煥新模型，不僅為相關項目帶來了25%資產收益率的顯著提升，更重要的是以持續的精細化運營能力強化了對品牌合作的吸引力。這種以用戶體驗為中心的物理更新，無疑為消費者創造了真實的驚喜，正讓商業空間實現從交易場所到情感駐點的質變。

02生活方式“定義者”：首店引領與標桿集群的雙重突破

存量商業持續領跑市場的核心密碼，始終藏在業態迭代的精準度與品牌組合的創造力之中。滬蘇吾悅在2025年以“首店矩陣×標桿集群×業態突破”的品牌策略，展現了定義區域生活方式的決心。

2025年內，滬蘇吾悅引入PRADA、嬌韻詩、奧樂齊、影石360、HEAD、比音勒芬（直營首店）、baker bleu、Guava番石榴等28個體系首進優質品牌，以超10%的首店占比鞏固了吾悅作為優質品牌進駐首選的行業地位。

常州武進吾悅廣場在2025年憑借135家品牌集中升級（煥新面積超2.3萬㎡）的魄力創下區域商業改造規模記錄，不僅以22家城市首進品牌解鎖“城市首見”的消費驚喜，更形成了三大區域標桿集群：PRADA、蘭蔻、Dior、YSL、雅詩蘭黛、嬌韻詩等一線美妝品牌，構筑了常州矚目的高化地標；匯聚apm、MONOLOGUE、周大福（最新形象店）、潮宏基（花絲店），打造區域最強珠寶陣容；baker bleu、梅果、蔡瀾港式點心、牛new壽喜燒、sopu、趁熱集合等餐飲品牌，則形成了“品類全、首店多、品質優”的餐飲矩陣。這種優勢業態的集群效應，吸引了其他關聯品牌主動尋求入駐，形成了良性循環。

常州鐘樓吾悅和蘇州高鐵吾悅針對超市業態進行單點突破，鐘樓吾悅引入倉儲會員超市奧樂齊城市首店，不僅帶來了全新的消費模式，也成為煥新項目的核心流量入口；高鐵吾悅則以“胖東來模式”的永輝改造，不僅將傳統超市轉變為充滿人情味的“社區生活客廳”，更為傳統超市業態提供了坪效與口碑雙升的解決方案，成為品牌與商場深度綁定的典范。

這些對標一、二線城市核心商圈的優質品牌，正讓吾悅廣場成為提升市民幸福感與城市認同感的重要載體。#吾悅首店打卡 等話題逐漸在社交媒體上演化成一種值得分享的生活方式，從“滿足需求”到“引領生活”，吾悅廣場已成為當地消費者的“第三生活空間”。

03區域勢能“操盤手”：協同網絡的生態構建與流量共振

在滬蘇這樣的高密度市場，如何避免自家項目間的客流內耗，甚至化競爭為合力，是觀察企業運營智慧的關鍵。2025年，滬蘇吾悅基于“一城多悅”布局，構建“品牌－城市－項目”三維聯動體系，打通資源互導與聲量聚合，實現了從單點卓越到區域共贏的跨越，展現出“區域勢能操盤手”的運營智慧。

在品牌協同層面，滬蘇吾悅通過開展跨項目、跨城市的統一營銷活動，持續放大品牌聲量，實現銷售共振。七夕期間，常州4店聯動潮宏基落地“愛意不止”主題活動，助推品牌業績同比增長70%；星軼影城通過3城9店聯動，8月銷售額同比飆升85.88%。

蘇超賽事期間，滬蘇吾悅通過統一調度，在多個城市聯動8大球迷協會與20家異業組織超6000人參與第二主場線下觀賽；常州飛龍、蘇州高鐵等項目設主場專屬展位，發放應援禮品6.9萬份，成功拓新4311人。活動期間，區域整體銷售額實現了約8%的增長。

數據顯示，在跨年等重要營銷節點，聯動項目整體客車流量同比增長達到30%，會員的跨店消費與復購率也同步攀升，真正做到了“1+1>2”的協同增益，有力證明了矩陣化運營的規模優勢。

通過持續策劃和承接非遺春晚、街舞聯賽、KPOP嘉年華、明星見面會等具有廣泛影響力的城市級活動，吾悅廣場在公眾認知中的角色，已從一個商業空間的經營者，悄然轉變為“城市文化生活的共建者”。“全城活動，吾悅主場”的標桿感知，讓消費者有了共同的社交記憶和話題中心。當消費者提到“吾悅”時，他們想到的可能不是某個具體的商場，而是一種“全城聯動、處處精彩”的城市生活體驗。

04幸福體驗“守護者”：于細微處見真情的服務哲學

在商品日趨同質化的當下，什么才能構成真正持久的吸引力？吾悅廣場將目光投向了最細微、也最動人的服務細節，以“友好型商場”為核心，通過體系化的服務創新構建差異化的情感競爭力，致力于成為用戶“幸福體驗的守護者”。

在部分項目，寵物推車、寵物沙龍、寵物友好門店等寵物友好設施和服務，讓“帶寵逛商場”從不可能變為可能，這吸引的不僅是寵物主人，更是認同這種生活方式的消費群體。圍繞女性友好，進行母嬰室升級、提供女性應急用品，看似微小的舉措傳遞的是“我們理解并關心你的需求”的態度。停車費下調、便民服務站等舉措不僅贏得消費者一致好評，更獲政府媒體主動報道，提升了項目的公共信譽與品牌美譽度。

滬蘇吾悅改變的不僅是服務形式，更是商業關系的本質——從基于價格的一次性交易，轉向基于信任的長期陪伴。當消費者感受到被理解、被尊重，項目與消費者之間那條深厚的情感紐帶便悄然而成。

05新生模式“創造者”：從存量深耕到增量開拓的戰略深化

在持續深化存量商業改造的同時，滬蘇吾悅將目光投向更具潛力的增量市場，開啟“存量與增量并重”的新發展階段。常州第七座吾悅廣場——星耀城吾悅廣場的開業，不僅是布局密度的簡單增加，更意味著滬蘇吾悅在產品線與客群覆蓋上的戰略性深化與創新。

在常州已擁有六座覆蓋全客層吾悅廣場的背景下，星耀城吾悅精準錨定“追求新鮮刺激的年輕人”與“注重品質陪伴的家庭”這兩大增量市場。項目定位滬寧線上最好玩的購物中心，匯聚了飛行家風洞、YUME WORLD、星世紀、游戲大魔方等大量城市乃至區域級的娛樂體驗首店，以沉浸式娛樂、潮流運動等多元業態，不僅使其與周邊項目形成顯著差異化，避免了同質化競爭；更有效回應了都市人群日益增長的休閑娛樂與情感社交需求，創造了一個提供“獨特體驗、共享時光與快樂記憶”的情感聯結空間，與用戶建立起超越傳統買賣關系的深層共鳴。

與此同時，星耀城吾悅作為一個完整的“非標娛樂綜合體”樣本，從前瞻定位、創新業態組合到持續運營，為行業探索高體驗性、強主題化商業項目的可行路徑，提供了寶貴的先行數據與實踐參照，展現了吾悅在商業形態創新上的系統思考與落地能力。

結語：

回顧滬蘇吾悅的2025年，我們看到的是一場“理性”與“感性”雙線并進的深度實踐。

在理性層面，滬蘇吾悅構建了一套以用戶洞察為基礎、以內容運營為核心、以區域協同為支撐、以長效發展為導向的煥新方法論。從武進吾悅的標桿煥新，到多家吾悅的創新改造，再到星耀城吾悅的成功開業，強有力地證明了這套方法論對資產價值的有效撬動。

在感性層面，滬蘇吾悅將商業空間從交易場所轉化為生活場景，從消費目的地轉化為情感載體。當消費者在社交媒體上自發分享“帶寵逛吾悅”的體驗，當“吾悅首店打卡”成為一種值得分享的生活方式，當“全城活動，吾悅主場”成為市民的共識，這些看似無形的情感連接構成了難以復制的競爭壁壘。

展望2026，滬蘇吾悅將繼續以“讓幸福變得簡單”為使命，在理性與感性、效率與溫度、存量與增量的持續平衡中，與城市共進，與用戶共情，探索商業與美好生活更深的連接。

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