無書面合同但有親屬證明，借名買房索賠成功｜房地產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2003年，李文斌（非京籍）因長期在京工作，欲購房安家，但受限于戶籍政策，無法直接購買經(jīng)濟適用房。

其姐姐李秀蘭系北京某國企職工，享有單位經(jīng)適房購房資格。

經(jīng)協(xié)商，李文斌以李秀蘭名義購買大興區(qū)一套經(jīng)適房（即一號房屋），總價28.3萬元，全部由李文斌支付，并由其裝修入住。

購房當日，李秀蘭及其家人出具書面《證明》，明確：“房屋系李文斌全額出資購買，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)歸其所有，僅因戶口限制借用李秀蘭名義。”

此后16年，一號房屋一直由李文斌一家居住使用。

2019年，李文斌突發(fā)疾病去世，未留遺囑。其妻王靜與子李浩作為法定繼承人，多次要求李秀蘭配合處理房屋，但遭拒絕。

因李秀蘭明確表示不愿繼續(xù)履行借名約定，王靜、李浩遂起訴，請求：

解除借名買房合同；

返還購房款及契稅29.4萬元；

賠償房屋增值損失500萬元。

李秀蘭辯稱：

雙方無書面合同；

因弟弟無購房資格，一直無法過戶；

自己因出借指標，喪失購房機會，亦有損失；

增值索賠過高，應予調(diào)減。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 解除李文斌與李秀蘭之間的借名買房合同；

? 李秀蘭返還購房款及契稅294,583元；

? 李秀蘭賠償房屋增值損失275萬元；

注：法院認定，2008年前借名購經(jīng)適房合同有效，雖雙方均有過錯，但實際出資人權(quán)益應獲實質(zhì)保護。

三、法院說理要點

法院圍繞三大焦點展開：

借名買房關系成立且有效：

雖無書面合同，但有親屬出具的書面證明+全額出資+長期實際占有，足以認定合意；

房屋購于2003年（早于2008年4月11日），適用“老政策”，不因規(guī)避限購而無效。

合同可依法解除：

出資人已去世，繼承人承繼合同權(quán)利；

名義人明確表示不再履行，雙方就解除達成一致。

增值損失按過錯比例酌定賠償：

房屋評估價500萬元（商品房標準），扣除10%政府收益后為450萬元；

但因雙方明知是經(jīng)適房且出資人始終無購房資格，對無法過戶均有過錯；

綜合考慮親情、出資、居住、政策等因素，酌定名義人賠償275萬元（約占增值部分61%）。

法院強調(diào)：

“對于歷史形成的借名買房關系，法律應尊重客觀事實，

在公平原則下平衡雙方利益，而非簡單否定實際權(quán)利人的合理期待。”

四、律師提示

本案是“親屬間借名 + 老政策經(jīng)適房 + 出資人去世 + 繼承人維權(quán)成功”的典范，啟示：

“老經(jīng)適房”借名大概率有效：

2008年4月11日前簽訂的經(jīng)適房合同，即使借名，法院通常認可其效力。

書面證明+長期占有=強證據(jù)鏈：

本案勝訴關鍵在于購房當日親屬簽署的《證明》，明確權(quán)屬歸屬，避免日后爭議。

繼承人可承繼借名合同權(quán)利：

出資人去世后，配偶、子女可作為原告主張返還出資、賠償損失，無需先確權(quán)再索賠。

? 建議：

若您持有類似“老經(jīng)適房”，務必保留出資憑證、居住證明、親屬書面確認；

如名義人反悔，立即起訴解除合同并索賠增值，避免房價波動或政策變化導致?lián)p失擴大；

即使無法過戶，法院仍可支持高額增值賠償，實現(xiàn)經(jīng)濟補償。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注處理親屬間借名買房、經(jīng)適房繼承索賠、歷史房產(chǎn)糾紛等復雜案件，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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