深度 AI 測評｜上海松江區SJP0-0107單元02A-04地塊

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項目概況

松江區SJP0-0107單元02A-04地塊作為近期上海市松江區推出的優質住宅用地，具有顯著的區位價值和發展潛力。該地塊已進入正式交易準備階段，各項基礎信息如下：

• 地塊名稱：滬告字[2025]第138號松江區SJP0-0107單元02A-04地塊

• 所屬城市/區域：上海市松江區九亭板塊

• 土地用途：純住宅（普通商品房）

• 土地現狀：未開工，已完成土地平整

• 成交狀態：正在交易（掛牌中）

• 公告時間：2025年12月24日

• 預計掛牌時間：2026年1月20日

• 出讓方式：招拍掛（掛牌）

• 集中供地批次：非集中供地批次

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低密度開發條件確立產品差異化優勢

根據CRIC數據庫顯示，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊憑借1.05的容積率和24%的建筑密度，形成了鮮明的低密度開發特征，區別于區域內常規住宅項目。這種規劃參數組合不僅契合高品質居住需求，還為產品設計提供了更大靈活性，有利于打造差異化競爭優勢。

數據來源：CRIC房地產決策咨詢系統，克而瑞·決策專家整理

2.1 主要規劃指標

克而瑞·決策專家對主要規劃指標的解析如下：

• 用地面積20,349㎡涵蓋項目整體占地范圍，包含道路及附屬設施；建設用地18,484㎡為扣除市政道路后的凈用地，精準反映實際可開發土地資源。

• 總建筑面積19,408㎡與用地規模相匹配，體現項目合理開發強度；容積率1.05屬于低密度住宅范疇，契合改善型洋房或疊加別墅產品的開發需求，符合該地塊純住宅屬性及生態環境優勢的定位。

• 建筑密度24%表明建筑布局疏朗，預留充足空間用于景觀營造，有效提升社區品質與居住舒適度。

• 建筑限高未披露需通過規劃部門正式文件進一步核實，當前階段尚無法評估其對產品設計的具體約束；綠化率缺失因克而瑞數據庫及其他公開資料均無有效記錄，雖區域同類地塊普遍要求35%的綠化標準，但未直接關聯至本項目，建議依據控制性詳細規劃文件確認綠地配置方案，以滿足生態規范要求。

• 使用年限70年嚴格遵循住宅用地法定標準，保障項目長期價值；綜合來看，該地塊憑借稀缺的低密度開發條件，適宜定位為高端改善型住宅項目。

2.2 低密指標對比凸顯稀缺價值

根據CRIC數據庫顯示，該地塊容積率確定為1.05，建筑密度嚴格控制在24%，兩項核心指標均顯著低于區域常規水平（周邊8個在售住宅項目中，6個容積率≥2.0，平均容積率達2.25）?？硕稹Q策專家提出，低容積率特征表明單位土地開發強度較低，可為建筑布局預留充足空間；而24%的低建筑密度則意味著更大比例的開放空間，有利于營造疏朗的社區環境與景觀滲透性。

克而瑞·決策專家認為，此類低密度指標組合在上海近郊區域較為稀缺，特別契合 低密改善型住宅 的開發需求。具體分析如下：

• 產品形態適配性：容積率1.05的閾值精準匹配花園洋房（6-8層）與疊拼別墅（4-6層）的建造邏輯，既能保證戶均占有更多綠地資源，又可通過立體化設計提升得房率；

• 客群定位合理性：參照周邊皇都花園四期（精裝均價7.1-8.6萬元/㎡）、中企·云啟春申（精裝均價6.6-8.6萬元/㎡）等項目的銷售表現，該指標體系天然吸引追求居住品質的 剛改及高端改善客戶 ，此類客群對空間尺度與生態環境敏感度高于價格彈性；

• 價值溢價可行性：當前九亭板塊精裝住宅最高成交價已達8.6萬元/㎡（皇都花園四期），而本項目憑借更低密的規劃條件，在同等裝修標準下預計可實現15%-20%的價格溢價空間，精裝交付模式將進一步放大產品附加值。

綜合來看，本項目屬于典型的城市近郊低密宅地，具有較強的品質塑造潛力。

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臨河生態優勢與交通瓶頸并存

根據CRIC數據庫顯示，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊位于九亭區域核心發展帶，其交通配套體系經系統梳理如下：

• 軌道交通：地塊周邊5公里范圍內，距地鐵9號線九亭站約3.3公里，距12號線七莘路站約3.7公里；

• 地面公交：區域內設有5條公交線路，提供基礎接駁服務。

從交通可達性評估，當前出行便利程度明顯不足。因距離最近的地鐵站點均超過3公里，居民日常通勤高度依賴公交或私人交通工具，短途接駁效率偏低，整體便利性尚未達到成熟城區水平?，F有資料表明，該區域交通配套尚不完善，亟需優化提升。

值得關注的是，克而瑞·決策專家指出，九亭區域正加速推進交通升級工程，包括12號線西延伸建設及滬松公路快速化改造，未來將有效縮短軌交覆蓋半徑并增強路網通行能力，為區域出行便利性帶來實質性改善。

3.1 雙面臨河形成獨特生態格局

克而瑞·決策專家提到，該地塊地理位置獨特，四至關系明確：東側與北側均臨自然河道，南側毗鄰規劃道路，西側緊靠文仁路。這種布局使地塊被天然水體三面環繞，形成了優質的濱水生態環境，區域內植被覆蓋良好，生態系統完整，為打造高品質居住環境提供了基礎條件。值得注意的是，由于東西兩側河道的自然阻隔，地塊在東西方向上的交通連接受到明顯制約，無法設置有效的通行出入口，日常出入及物資運輸完全依賴西側文仁路這一單一通道。

這種地理格局呈現出典型的"雙刃劍"效應：一方面，三面臨水的特性極大提升了地塊的景觀價值和生態品質，使其在區域內具有明顯的差異化競爭優勢；另一方面，交通通道的單一性也帶來了實際使用中的不便，特別是在高峰期可能面臨通行效率低下、應急疏散路徑有限等問題。地塊的規劃設計需充分考慮這一結構性特點，在最大化利用濱水景觀資源的同時，優化內部交通組織以緩解外部連通性不足的制約。

3.2 軌道交通覆蓋短板與改善前景

根據CRIC數據庫顯示，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊周邊軌道交通覆蓋存在明顯短板。具體來看，距離地鐵9號線九亭站直線距離約3.3公里，距離地鐵12號線七莘路站約3.7公里，兩者均超出常規通勤舒適范圍。值得注意的是，在建的地鐵12號線西延伸段場西路站距地塊僅約2公里，為區域交通改善帶來關鍵契機。周邊雖配置5條公交線路，但短駁接駁能力有限，難以有效銜接軌道交通站點，導致當前軌交通達性較差，居民日常通勤高度依賴自駕或公交短駁方式。

九亭區域正加速推進交通配套升級，其中地鐵12號線西延伸工程的實施將直接優化該地塊的交通格局。隨著場西路站等延伸段站點的建成，軌道交通覆蓋半徑將大幅收窄，通勤便利性有望實現質的提升，從而顯著緩解現有通勤壓力。

3.3 道路交通網絡支撐自駕出行

區域內主要干道包括嘉閔高架、閔松公路、滬亭南路及姚北公路。其中， 嘉閔高架 作為核心快速通道，實現市區與虹橋樞紐的高效銜接； 閔松公路、滬亭南路、姚北公路 則構成區域內部主干骨架，覆蓋多向通行需求，支撐起層次分明的路網體系。依托上述道路布局，自駕出行較為便捷，通達性較強，有效滿足日常通勤與跨區域往來需求。

克而瑞·決策專家表明： 雖當前無地鐵直達（距軌道交通9號線九亭站直線距離約3.3公里，距12號線七莘路站約3.7公里，且在建12號線西延線場西路站距地塊約2公里），但高架路網通達性良好，適合自駕車群體出行。

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全維度生活配套體系日趨完善

4.1 全齡段教育體系布局均衡

• 松江區九亭第二小學、第五小學承擔義務教育基礎服務，松江區九亭第二中學覆蓋初中教育需求

• 九里亭外國語實驗學校提供特色外語教學資源補充

• 上海市松江區九亭第五幼兒園、上海松江區含英幼兒園、上海市松江區九亭第六幼兒園及臨松幼兒園構建多層級學前教育網絡，形成從幼兒園至初中的完整教育鏈條

4.2 基礎醫療網絡健全，跨區資源有效銜接

• 上海市松江區九亭鎮社區衛生服務中心提供常規公共衛生服務

• 上海市松江區九亭醫院承擔區域常見病診療職能

• 通過上海市閔行區中心醫院（跨區資源）實現綜合性醫療服務補充，形成社區級主體與三甲資源互補的分級診療體系

4.3 雙核商業體滿足多元化生活需求

• 旭輝九亭U天地聚焦日常購物、餐飲及休閑場景，服務半徑覆蓋周邊社區

• 九亭金地廣場引入品牌零售與標準化生活服務，強化區域消費能級

4.4 水綠交融的生態休閑空間體系

• 九科綠洲公園作為核心城市綠地，提供日常休憩場所

• 九亭鎮北場社區鄉村公園營造近郊自然體驗環境

• 吳家浜公園依托水系景觀功能，增強區域生態連通性

4.5 現狀交通條件與未來提升空間

• 當前通勤瓶頸 ：距軌道交通9號線九亭站直線距離3.3公里，距12號線七莘路站3.7公里，日常出行主要依賴5條公交線路接駁或自駕，對無車家庭便捷性形成制約

• 軌道建設進展 ：目前在建的12號線西延線場西路站距地塊直線距離約2公里，建成后將顯著改善軌道交通可達性，預計2026-2028年投入運營

克而瑞·決策專家綜合評估顯示，該區域教育設施覆蓋全齡段且密度合理，醫療資源以社區服務為基礎并銜接跨區三甲醫院，雙商業體支撐基礎消費能力，生態空間分布均衡。當前主要短板在于軌道交通站點距離較遠，但隨著12號線西延線建設推進，2026年后通勤條件將實質性優化?，F階段宜居水平處于中等偏上區間，適宜注重生活配套完整性且可接受短期通勤接駁的居住群體，未來隨著軌道網絡完善，區域居住價值有望進一步提升。

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區域住宅用地供應斷檔凸顯稀缺價值

本節基于松江區SJP0-0107單元02A-04地塊周邊3公里范圍內2025年1月至2025年12月CRIC數據庫的土地成交數據，系統分析土地價值演變規律。經核實，該時段內共成交7宗地塊，全部為工業或混合用途性質，無純住宅用地成交記錄，成交明細如下：

數據來源：CRIC房地產決策咨詢系統，克而瑞·決策專家整理

月度成交數據顯示明確的價值下行軌跡。2025年1月首宗地塊成交即達高位，樓板價1283元/㎡（總建面65659㎡，總價8423萬元，計算：84230000÷65659≈1283）；6月回落至755元/㎡（總建面60993㎡，總價4605萬元，計算：46050000÷60993≈755）；8月加速下行至306元/㎡（總建面34758㎡，總價1065萬元，計算：10650000÷34758≈306）；9月兩宗地塊綜合樓板價431元/㎡（總建面50238㎡，總價2165萬元，計算：21650000÷50238≈431）；10月雙地塊加權平均樓板價459元/㎡（總建面51541㎡，總價2364萬元，計算：23640000÷51541≈459）。其余月份無純住宅用地成交記錄。

克而瑞·決策專家總結價值演變呈現三個特征：一是年初高點后持續走弱，樓板價從1月1283元/㎡跌至8月306元/㎡，降幅達76.2%（計算：(1283-306)÷1283×100%≈76.2%）；二是9-10月跌幅收窄，環比分別提升41元/㎡和28元/㎡，顯現邊際企 穩跡 象；三是容積率差異影響價格表現，高容積率地塊（如容積率3.0的JT-24-004號地塊）單價顯著低于同類。整體而言，區域工業用地價值經歷深度回調后趨于平穩，當前樓板價處于近五年低位區間，反映市場需求階段性收縮與供應策略調整的雙重作用。

5.1 純住宅用地供應空缺凸顯稀缺性

經全面核查《上海滬告字[2025]第138號松江區SJP0-0107單元02A-04地塊周邊土地項目信息》及《土地成交走勢信息》數據，2025年九亭板塊3公里范圍內共成交7宗地塊，全部為工業或產業研發用途，包括上海臨港松江高新產業發展有限公司、上海威銳電子科技股份有限公司等企業獲取的產業園區用地，容積率普遍在2.0-3.0之間，樓板價區間為306-1283元/㎡，與住宅用地開發邏輯存在本質差異，不具備直接可比性。

深入分析顯示，工業用地與住宅用地在規劃條件、開發模式及價值評估體系上存在結構性區別：工業地塊通常以產業導入為導向，政府對投資強度、稅收貢獻有明確要求，導致其地價形成機制與市場化住宅用地截然不同；而本項目作為純住宅性質用地，完全遵循商品房市場定價規律，且1.05的超低容積率在當前調控環境下尤為罕見。

綜上分析，克而瑞·決策專家認為，在連續12個月無新增純住宅用地供應的市場背景下，本項目憑借1.05的稀缺低容積率指標，成為松江區九亭板塊近年首宗市場化純住宅用地，不僅填補了區域高品質改善型住宅產品的供應空白，更具備引領板塊居住標準升級的標桿價值。

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區域住宅市場呈現價格分化與去化挑戰

根據CRIC數據庫顯示，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊周邊5公里范圍內共有8個在售住宅樓盤，銷售均價區間為40,131元/m2至86,541元/m2，價格分層顯著。具體項目均價分布為：洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、貝尚灣園50,000-59,350元/m2、泗涇綠中海40,131-48,563元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2及皇都花園四期71,720-86,268元/m2。該價格結構清晰體現項目定位差異——中高端產品集中于7萬元/m2以上區間，而剛性需求導向項目則聚焦4萬元/m2左右價位，形成鮮明梯度。

根據CRIC數據庫顯示，庫存與去化監測數據顯示，2025年1月至11月期間，區域樓盤去化周期（以3個月為統計周期）在17.8個月至36.4個月之間波動，持續高于行業健康閾值（通常12個月以內）。此現象表明市場去化效率偏低，新增供應消化緩慢。結合8個項目整體庫存水平，區域住宅市場面臨階段性供大于求壓力，潛在購房者觀望情緒顯著增強。

市場競爭格局呈現雙軌分化特征：一方面，中企·云啟春申與皇都花園四期憑借高單價穩居細分市場頭部，但過長的去化周期反映出目標客群覆蓋局限；另一方面，泗涇綠中海等中低價位項目雖具價格競爭力，卻未能有效提振整體市場活躍度。當前區域競爭已從單一價格比拼轉向產品力與精準客群運營的綜合較量，開發商亟需通過強化差異化策略應對存量博弈環境下的市場挑戰。

6.1 中高端改善型產品主導市場價格體系

依據CRIC數據庫的《周邊住宅項目信息》表格數據，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊5公里范圍內現存8個在售住宅項目，總建面積合計108萬㎡。經篩選，核心競品項目關鍵指標如下：

數據來源：CRIC房地產決策咨詢系統，克而瑞·決策專家整理

克而瑞·決策專家認為，當前區域價格體系呈現顯著分層特征，主力成交區間集中于 4萬~8.6萬元/㎡ 。其中 中企·云啟春申 與 皇都花園四期 憑借精裝配置及品牌溢價，銷售單價穩定突破7萬元/㎡，確立高端改善型產品標桿地位。若本項目擬切入同類客群市場，建議重點借鑒其產品規劃與價值塑造策略，通過精準的產品力差異化設計，在高端改善細分領域構建競爭壁壘。

6.2 市場供需平衡態勢與去化壓力

依據CRIC數據庫的《供求走勢信息》與《庫存走勢信息》表格數據，2025年區域住宅市場核心指標呈現以下特征：

• 2025全年累計成交面積達67,538㎡，成交均價為 32,313元/㎡ ；

• 去化周期（基于12個月銷售數據）截至2025年11月約為 25.9個月 ；

• 供求比全年平均值為 0.82，表明市場總體供小于求。

松江區SJP0-0107單元02A-04地塊5公里半徑內共有8個在售樓盤。庫存走勢數據顯示，2025年1月至11月期間，基于3個月銷售數據的去化周期在17.8至36.4個月區間波動，反映出該區域去化速度相對緩慢。

綜合評估上述指標，區域住宅市場整體去化態勢穩健，庫存壓力處于可控范圍，但短期內仍面臨一定的去化壓力。

6.3 低密度產品填補市場空白創造去化優勢

根據CRIC數據庫的庫存走勢數據，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊周邊5公里內在售樓盤共8個，2025年1月至11月去化周期在17.8至36.4個月之間波動，反映出區域整體去化速度緩慢，市場競爭壓力顯著。在此背景下，克而瑞·決策專家認為，本項目憑借容積率僅 1.05 的核心優勢，較周邊競品項目普遍≥2.0的水平形成鮮明差異，確立"低密"競爭力支點，為突破市場僵局提供關鍵支撐。

若產品設計聚焦洋房與疊墅組合的合理規劃，本項目將精準填補區域內低密度純住宅產品的市場空白。參考周邊5公里內在售樓盤銷售數據，整體均價范圍為40,131-86,541元/m2，具體項目均價包括洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、貝尚灣園50,000-59,350元/m2、泗涇綠中海40,131-48,563元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2和皇都花園四期71,720-86,268元/m2。其中高端項目均價達66,627-86,541元/m2，充分驗證改善型購房群體對品質居住空間的強勁需求。由此，目標客群可明確鎖定為追求居住舒適度與生態環境的改善型購房者，有效規避剛需市場的同質化紅海競爭。

基于地塊稀缺的低密度屬性及區域價格梯度特征，本項目通過差異化定位與產品策略，有望顯著提升去化效率，實現優于市場平均周期的銷售表現，為可持續運營奠定堅實基礎。

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科學估值支撐投資價值判斷

7.1 核心投資優勢

• 稀缺低密宅地屬性，容積率1.05屬典型低密度范疇，適宜開發花園洋房或疊墅類產品，精準契合改善型市場需求。

• 生態資源不可復制，東、北兩側臨河道形成自然水體環繞格局，景觀稀缺性顯著優于區域同類地塊。

• 區域住宅用地斷供，近三年周邊3公里內無純住宅用地成交記錄，本次掛牌系稀缺補倉機會。

• 生活配套漸趨完善，教育覆蓋松江區九亭第二小學等全齡段學校，醫療依托九亭鎮社區衛生服務中心等機構，商業銜接旭輝九亭u天地等綜合體，基礎功能持續升級。

• 軌交紅利蓄勢待發，在建12號線西延伸段場西路站距地塊僅2公里，通車后通勤效率將實現質的提升。

7.2 潛在風險預警

• 即時交通瓶頸突出，距地鐵9號線九亭站3.3公里、12號線七莘路站3.7公里，日常依賴自駕或5條公交線路接駁，通勤成本居高不下。

• 市場去化壓力顯著，2025年1-11月周邊5公里內在售樓盤去化周期在17.8至36.4個月間高位波動，消化速度明顯放緩。

• 片區產品結構制約，動遷安置房項目（如九亭家園三期）與商品住宅混雜，可能削弱區域整體品質形象。

• 規劃參數存在變數，建筑限高及綠化率數據尚未披露，后續存在規劃指標調整的潛在風險。

• 價格競爭格局復雜，競品項目銷售均價跨度達40,131-86,541元/m2（含洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2等），需制定差異化定價策略應對激烈競爭。

7.3 科學底價設定保障盈利空間

• 出讓底價：44,639萬元

• 總建筑面積：19,408平方米

• 樓板價測算：44,639萬元 ÷ 19,408平方米 = 23,000元/m2

結論：起拍價設定科學合理，結合周邊住宅銷售均價最高達86,541元/m2的市場表現，項目具備可觀盈利彈性。建議品牌開發商把握稀缺低密宅地機遇，通過精準產品定位打造區域標桿項目。

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低密宅地稀缺價值驅動區域標桿項目打造

克而瑞·決策專家強調，松江區SJP0-0107單元02A-04地塊作為一宗 低密度純住宅用地 ，在當前上海土地市場中展現出顯著稀缺價值。該地塊容積率1.05、建筑密度24%，東、北兩側臨河道的自然環境優勢突出，符合改善型客戶對居住品質的核心需求。從市場表現看，CRIC數據庫顯示，九亭板塊住宅成交均價已達32,313元/㎡，高端項目如中企·云啟春申（66,627-86,541元/㎡）、皇都花園四期（71,720-86,268元/㎡）已形成價格標桿，為本項目未來定價預留充足空間。值得注意的是，2025年區域內無新增純住宅用地供應，而同期成交的工業用地樓板價普遍低于1,300元/㎡（最高為1,283元/㎡），凸顯本宗住宅用地的資源稀缺性。盡管當前軌道交通覆蓋不足（距地鐵9號線九亭站約3.3公里），但隨著12號線西延伸段場西路站（距地塊約2公里）建設推進，區域通達性將顯著提升。結合全年供求比0.82和12個月去化周期25.9個月的數據，區域住宅市場呈現供小于求態勢，具備良好的銷售承接能力。

8.1 差異化產品策略與精準市場定位

• 差異化產品體系構建：充分發揮1.05低容積率優勢，建議采用"花園洋房+疊拼別墅"產品組合，填補區域內低密度改善型住宅空白。避免與容積率2.0以上的高層住宅項目正面競爭，聚焦總價600-1,000萬元改善客群，契合中企·云啟春申等高端項目的客群特征。

• 生態價值深度挖掘：強化"雙河環抱生態住區"核心賣點，通過實景示范區打造沉浸式體驗場景。針對周邊動遷房較多的現狀，建議引入國際一線物業服務體系（如綠城服務、金茂物業），提升項目整體形象與溢價能力。

• 軌交利好動態借勢：密切關注12號線西延伸工程節點，在盾構始發或車站主體結構完工等標志性進展后啟動預售。若2026年上半年完成交易，建議延遲至2027年初開盤以對接工程進度，最大化釋放軌交紅利。

• 成本精細化管控：針對出讓底價44,639萬元折合樓板價23,000元/㎡的基準，建議采用裝配式建筑技術控制建安成本；針對當前自駕依賴度高的痛點，在社區規劃中強化地下車庫智能尋車系統與充電樁配置，提升自駕車用戶體驗。

• 品牌協同效應最大化：鑒于地塊規模適中（總建面1.94萬㎡），建議優先考慮與具備低密產品開發經驗的品牌房企合作開發，如綠城、金茂等，通過聯合操盤提升產品力與去化效率。

綜合研判，該地塊兼具資源稀缺性與市場承接力，在精準定位與策略執行下有望成為九亭板塊標桿項目，推薦實力房企積極參與競拍并做好深度運營準備。

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視頻來源：松江區規劃和自然資源局 制作

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