借名買房未過戶，房屋被查封后執行異議被駁回｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，周秀蘭為支持兒子周強結婚，在甲公司開發的樓盤購買一套住房（即一號房屋）。因當時購房政策限制，房屋以準兒媳林靜名義簽訂合同，并最終登記在其名下。

購房首付款11.9萬余元由周秀蘭支付，后續銀行貸款29萬元亦以林靜名義辦理。自貸款發放之日起至訴訟發生時，每月還款均由周秀蘭存入林靜指定賬戶，林靜本人未實際承擔還款義務。

2006年，周強與林靜登記結婚；2018年12月3日，雙方協議離婚。離婚前一日，周秀蘭、周強與林靜三方簽署《房屋歸屬協議》，約定：

“一號房屋系周秀蘭全額出資購買，歸周秀蘭所有；待房產證辦理完畢后，林靜配合將房屋過戶至周秀蘭名下。”

2019年，一號房屋取得不動產權證書，權利人仍為林靜。此后，林靜以該房屋為抵押物，向乙銀行申請貸款188萬元，貸款資金直接發放至周秀蘭賬戶，月供繼續由周秀蘭償還。

2021年，林靜為案外人李明向孟女士的借款提供連帶責任保證。因李明未按期還款，法院生效判決判令林靜承擔連帶清償責任。

孟女士申請強制執行后，法院依法查封登記在林靜名下的一號房屋，并擬進行司法拍賣。

周秀蘭作為案外人提出執行異議，主張其為房屋實際出資人及真實權利人，請求停止執行并確認所有權。林靜、周強均認可其主張。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認周秀蘭、周強、林靜于2018年12月3日簽訂的《房屋歸屬協議》有效；

? 駁回周秀蘭關于停止執行、解除查封及確認房屋所有權的全部訴訟請求。

三、法院說理要點

法院圍繞“案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益”作出如下認定：

不動產權屬以登記為準，具有公示公信效力

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條，已登記的不動產，應按照不動產登記簿判斷權利人。一號房屋自始登記在林靜名下，對外產生法律效力。

內部協議僅產生債權效力，不引起物權變動

雖然三方簽署的《房屋歸屬協議》系真實意思表示且內容合法，但該協議僅在簽約方之間形成債權債務關系。在未辦理過戶登記前，不發生物權轉移效果，周秀蘭享有的是請求林靜協助過戶的債權，而非物權。

未及時辦理過戶構成權利行使懈怠，相關風險應自行承擔

周秀蘭自2005年購房起即知悉房屋登記在林靜名下，2019年取得產權證后仍未辦理過戶，反而繼續以林靜名義辦理抵押貸款，客觀上強化了林靜作為產權人的外觀。在此情形下，其對房屋可能被用于清償林靜債務的風險應有所預見。

債權人屬于善意第三人，受物權公示原則保護

孟女士作為申請執行人，在出借款項及設定擔保時，有權依據不動產登記簿判斷林靜的財產狀況。其無需審查房屋是否存在內部權屬約定，依法享有信賴利益保護。

法院據此認為，周秀蘭所主張的權利不足以排除對登記在被執行人名下財產的強制執行。

四、律師提示

本案反映出借名買房在執行程序中的典型風險，值得各方注意：

物權變動以登記為生效要件

即使存在真實出資和書面協議，只要未完成過戶登記，法律上的所有權仍歸屬于登記名義人。執行程序中，法院優先保護的是登記公示效力。

執行異議之訴的證明標準較高

案外人需證明其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，通常指物權或法定優先權。單純的債權請求權，一般無法阻卻執行。

長期未過戶可能被認定為權利懈怠

若出資人在具備過戶條件后仍長期放任房屋登記在他人名下，法院可能認定其對執行風險具有可歸責性。

債權人可有效抗辯執行異議

面對案外人提出的借名買房主張，債權人可重點強調：

不動產登記的公示效力；

自身作為善意第三人的信賴利益；

對方未及時過戶的過錯。

提示：借名買房雖不必然無效，但在涉及外部債權人時，風險極高。建議在具備條件時及時辦理過戶，避免權利長期處于不穩定狀態。

北京房產律師團隊專注處理執行異議、借名買房及不動產確權糾紛，擅長從登記效力、權利性質與過錯分配角度制定訴訟策略。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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