鵬瑞鷺璟府測評：優點很“硬核”，但幾大硬傷也需正視

最近，深圳龍華區一個名為鵬瑞鷺璟府的新樓盤在購房者圈子里引發了不小討論。憑借“深圳灣1號同源開發商”的響亮招牌和接近100%的實際使用率，它吸引了眾多改善型買家的目光。

根據由克而瑞好房點評提供的專業測評報告，這個項目在10個同類型競品中綜合排名第二，但在亮眼的數據背后，也存在著幾個不容忽視的現實短板。

01 核心優勢：高得房率與品牌服務的雙重加持

得房率是鵬瑞鷺璟府最硬的招牌之一。測評數據顯示，項目不含贈送的得房率已達82%，結合合規贈送后，實際使用率接近100%。這在高公攤的深圳高層住宅市場中，形成了顯著優勢。

精裝標準也毫不含糊，科勒、老板等一線品牌全面配置，從智能馬桶到全屋智能系統一應俱全。這對于注重實用性和品質感的改善家庭來說，頗具吸引力。

物業服務體系直接延續了鵬瑞集團高端項目的基因，由深圳灣1號同源團隊打造。物業口碑得分高達9.75分，是該項目在市場口碑維度獲得8.57高分的重要支撐。

02 區域潛力：產業與生態的遠期價值

項目所在的龍華鷺湖中心城定位為“行政+科技+文化+生活”綜合服務中心。這里是龍華區政府所在地，聚集了邁瑞、華為等企業，形成了一個千億級的醫療器械與數字經濟產業集群。

生態資源是另一大賣點，“一山一湖四公園”的格局，對于追求生活環境的改善客群來說，具有很強的吸引力。

由克而瑞好房點評提供的測評報告指出，項目在產業和生態維度分別獲得了8.3分和8.0分，顯示出其長期價值具備堅實支撐。

03 現實短板：配套滯后與高密度的困擾

商業和醫療配套是當前最明顯的短板。項目規劃的商業街區主力店尚未落地，缺乏高端商業綜合體，最近的大型商場需要駕車4公里左右。醫療方面，3公里范圍內沒有已運營的三甲醫院。

測評顯示，其商業配套和醫療配套評分僅為5.4分和4.1分，這對注重即時生活便利性的家庭構成挑戰。

另一個爭議點是容積率。5.11的容積率在改善型項目中明顯偏高，這意味著更高的建筑密度，可能影響樓間距、采光和社區的開闊感。這與其改善定位形成了一定反差。

04 市場表現：價格有誠意，但銷售遇冷

項目的定價策略顯示出誠意。備案均價約5.01萬元/㎡，通過多重折扣后，實際成交價可下探至約3.9萬元/㎡，結合其高得房率和現房交付優勢，在區域內形成了較高的性價比。

然而，市場的反應卻并不熱烈。2025年4月開盤時，推出的384套現房住宅，去化率僅為7.03%。這一冰冷的數字背后，反映的是市場對項目當前配套成熟度和區域發展節奏的觀望態度。

測評報告將該項目市場表現評分定為6.98分，在競品中處于第二梯隊，明確指出其處于“有潛力、缺熱度”的狀態。

05 橫向對比：找準自己的位置

在與同區域競品的對比中，鵬瑞鷺璟府的綜合得分為7.60分，排名第二，僅次于中洲迎璽花園。

它的優勢在于高得房率、精裝品質和物業服務，但在社區規模、商業成熟度和區位熱度上，略遜于排名第一的競品。

對于潛在購房者而言，這種對比的意義在于明確：如果你最看重的是室內空間利用率、精裝細節和物業服務，且愿意為區域的未來潛力等待一段時間，那么這個項目值得重點考慮。

龍華中心區新房均價仍在5萬元/㎡左右，鵬瑞鷺璟府的實際成交價已下探至“3字頭”。相比于那些容積率更低但價格更高的競品，它為購房者提供了另一種選擇邏輯。

項目周邊，地鐵22號線觀湖站正在建設中，預計2028年通車；華為、邁瑞等企業持續帶來高收入人群。片區面貌的改善和配套的成熟，只是時間問題。

測評報告將鵬瑞鷺璟府定位為“高潛力改善盤”，這個標簽精準概括了它的現狀：一個產品力扎實、品牌有保障，但需要與區域共同成長的項目。

本文內容由克而瑞好房點評網提供，依托克而瑞在房地產領域長達20年的專業積淀與深入的市場洞察，并結合克而瑞權威數據庫與項目公開信息，經由深度智聯專業工程能力驅動的行業AI模型整合生成。文中所有項目信息、市場表現及相關分析，均來源于專業數據與行業研判，僅供參考，不構成任何投資與購買建議。讀者如有進一步了解需求，請以項目官方發布信息為準。