保利物業(yè)、銀城物業(yè)等掀起2026年物企“撤場潮”

觀點網 1月平平無奇的一天，杭州贊成美樹小區(qū)物業(yè)群里彈出了一則新消息，不是追算欠繳的物業(yè)費，也不是播報小區(qū)維修服務的進度，而是一份來自物業(yè)公司的撤場函。

1月12日，南京銀城物業(yè)服務有限公司杭州分公司發(fā)出了一份《有關撤出贊成美樹小區(qū)物業(yè)服務工作函》，表示由于收繳率持續(xù)過低，加之運營成本上漲，決定于2月28日24時起，正式停止對該小區(qū)的物業(yè)服務，并完成人員撤場。

南京銀城物業(yè)（杭州）為瑞森生活服務旗下物業(yè)公司，成立于2018年，于2023年5月進駐贊成美樹小區(qū)，提供小區(qū)物業(yè)服務，到正式撤場，服務年限不過三年。

于業(yè)主而言，繳費意愿低主要在于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務品質不符合業(yè)主為此付出的價格，即“質價不符”；于物業(yè)公司而言，收繳率低、資金流動性差，就無法為業(yè)主提供高質的甚至是基本的物業(yè)服務。

如此往復，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾陷入死循環(huán)。從“降價潮”持續(xù)升級，隨之而來的便是“撤場潮”。

三換物業(yè)公司

銀城物業(yè)此次撤離的贊成美樹小區(qū)位于杭州余杭區(qū)良渚街道，開發(fā)商為浙江金緯房地產開發(fā)有限公司，該房企分別由浙江省贊成集團有限公司、浙江贊成控股集團有限公司分別持股74.3%和10%，其余15.7%則由職工持股會持有。

贊成美樹小區(qū)于2010年建成，并于2012年1月交付，占地面積約5.37萬平方米，建筑面積約12.88萬平方米，房屋總數(shù)1152戶。

但交付之后，贊成美樹小區(qū)就頻繁傳來負面動態(tài)。物聊社獲悉，有業(yè)主表示，從2015年開始，樓棟外立面瓷磚陸續(xù)脫落，據(jù)粗略統(tǒng)計，因外立面掉落砸壞住戶房窗的情況多達30多戶；此外，還有多處墻面存在空鼓情況。

當時小區(qū)的物業(yè)公司表示，外墻脫落發(fā)生在房屋的保修期內，主要責任不在物業(yè)，只能協(xié)同業(yè)委會聯(lián)系開發(fā)商和街道，推進墻面維修和改造事項。

但該小區(qū)開發(fā)商項目公司負責人多次拒絕回應，且已經對項目公司進行了注銷，此類問題無法徹底得到解決。

墻面脫落只是贊成美樹小區(qū)的房屋質量問題中的一個突出表現(xiàn)，開發(fā)商“失蹤”之后，矛盾全都轉移到了物業(yè)公司身上。

這也是該小區(qū)交付14年三換物業(yè)公司的根源問題——維修任務重于服務任務。

小區(qū)交付之初的前期物業(yè)公司為浙江贊譽物業(yè)，其由杭州萬科物業(yè)100%持股，彼時物業(yè)費為1.75元/平方米。服務八年后，2020年，經業(yè)主大會表決，小區(qū)選聘杭州萬科物業(yè)成為新的物業(yè)公司，物業(yè)費升至3.5元/平方米。

但服務期剛滿兩年，業(yè)主大會再次表決與杭州萬科物業(yè)終止物業(yè)服務合同，并針對后者未履行的事項進行起訴，又鬧了個不歡而散。

再后來便是銀城物業(yè)帶資入場又匆忙離場的故事。

2023年5月，進駐贊成美樹小區(qū)之初，銀城物業(yè)就出資50萬元投入業(yè)委會賬戶，并表示“每年不計成本超出物業(yè)服務合同范圍解決歷史遺留問題”，物業(yè)費與前物業(yè)公司相比，下降了0.9元/平方米至2.4元/平方米。

但由于小區(qū)物業(yè)費收繳率持續(xù)處于過低水平，加之物業(yè)服務運營成本剛性上漲，導致該項目長期處于嚴重虧損狀態(tài)，無法維持正常運營與服務投入，銀城物業(yè)將于2026年2月28日正式退出贊成美樹小區(qū)物業(yè)服務。

同時，相關業(yè)主也需于銀城物業(yè)正式撤場之前結清物業(yè)費，以及在小區(qū)物業(yè)服務進入空窗期之前，為小區(qū)找來第四家物業(yè)公司。

未平的撤場潮

作為服務對象是成千上萬個業(yè)主的行業(yè)，物業(yè)服務并不缺少各種爭議和矛盾。

關于一項服務，也許物業(yè)公司認為自己達到了100%的執(zhí)行力度，但仍然存在“不滿意”“不夠細致”的聲音；相反，也存在業(yè)主認為服務質量不匹配服務價格，但物業(yè)公司已處于長期虧損狀態(tài)的情況。

事到如今，降費已無法解決服務質量與收繳率的問題，物業(yè)公司與業(yè)主間的矛盾愈演愈烈，業(yè)主要求更換物業(yè)公司的情況不在少數(shù)，物業(yè)公司主動撤場也已成為行業(yè)一種現(xiàn)狀。

2025年四季度至今，短短4個月的時間內，已傳出包括新城悅服務、金茂物業(yè)、碧桂園服務等頭部物業(yè)公司退出小區(qū)物業(yè)服務的動態(tài)，保利物業(yè)、福建一建物業(yè)等央國企物業(yè)公司也卷入了這場風波。

例如，新城悅服務已于2025年12月31日正式退出阜陽市潁州區(qū)吾悅廣場（安置房）小區(qū)物業(yè)服務，服務時限剛滿3年。

退出該項目的原因在于部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費、二次加壓費等現(xiàn)象仍存，導致收繳率未能達到基本運營紅線，加之物價上漲、人力成本增加等因素，項目處于嚴重虧損狀態(tài)。

央企保利物業(yè)則是在2026年一次性退出了中冶在上海的兩個住宅項目——中冶祥騰城市佳園和中冶祥騰城市廣場。

值得注意的是，保利物業(yè)自2025年6月入場，距離發(fā)出撤場函僅過去6個月，將于2026年3月正式退出項目。服務期還不到一年，就因物業(yè)費結算困難而導致公司現(xiàn)金流持續(xù)虧損，最終以撤場收尾。

撤場現(xiàn)象頻出，也深刻地反映了物業(yè)服務“包干制”的弊端。

目前，物業(yè)服務主要采用兩大收費模式——包干制與酬金制。其中，包干制的采用范圍相對更廣，據(jù)統(tǒng)計，約95%小區(qū)采用包干制；酬金制相對比較年輕，在大多數(shù)地區(qū)仍處于推廣階段。

包干制的利弊十分明晰，在擬定合同時便敲定物業(yè)費均價與服務內容，金額層面由物業(yè)公司自負盈虧，質量層面則由業(yè)委會進行常規(guī)性監(jiān)督。

但隨著業(yè)主對生活質量的要求不斷提高，以及進行物業(yè)服務所需的人力、物力成本的上漲，包干制的弊端也逐漸顯現(xiàn)了出來，即業(yè)主不認同服務品質，繳費意愿極低，導致物業(yè)公司難以盈利甚至虧損，進而影響服務品質，矛盾便如車輪般越滾越遠。

在此背景下，酬金制應運而生。

在擬定合同時，物業(yè)公司會提出固定的管理酬金，經業(yè)主表決通過后，管理酬金成為物業(yè)公司的合法利潤，與后期展開物業(yè)服務的一切費用完全分開，同時，物業(yè)公司所動用的每一筆資金都需向業(yè)主公開、核實。

這樣一來，就消除了業(yè)主對物業(yè)公司謀取不正當利益的不滿，業(yè)主的繳費意愿也會得到一定程度的提升。

但酬金制也不是萬能鑰匙，作為一種服務業(yè)收費模式，同樣存在弊端，比如物業(yè)公司或許會因為酬金固定而不愿意在提升服務品質上下功夫。

最關鍵的一點在于，繳費率以及業(yè)主共擔盈虧的意愿達不到100%，酬金制也無法實施下去。等待著業(yè)主和物業(yè)公司的，將會是另外一個循環(huán)。

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