全款出資+長期居住，法院判借名房屋歸實際出資人｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2013年，小楊和丈夫小鄭準備在北京安家。看中了一套位于大興的一號房屋，總價137萬。但當時小楊沒有購房資格，丈夫名下已有房，情急之下，兩人商量：

“先用你媽的名字買，反正錢是我們出的，以后再過戶。”

小楊的母親當即拿出全部首付款40多萬元，后續96萬房貸也一直由小楊夫妻償還。從簽合同、交房、繳稅、辦證到出租收租，全程都是小楊夫婦操辦。婆婆周阿姨只在銀行面簽時露過一次面，其他時候從未參與。

房子交付后，小楊一家裝修入住，后來因工作原因又將房屋出租，租金也用于補貼家用。所有繳費單據、租賃合同、物業文件，原件都在小楊手里。

可幾年后，婆媳關系生變。小楊多次提出：“現在我有購房資格了，把房子過戶給我吧。”

婆婆卻一口拒絕，甚至說：“這房子是我的，你們只是幫我看著。”

無奈之下，小楊起訴到法院，要求將一號房屋過戶至自己名下。

婆婆在庭上堅稱：

“房子是我買的，他們只是代管。而且兒子欠我錢，買房就是還債！”

但法院查清事實后，作出了明確判決。

裁判結果

法院判了：

? 婆婆必須配合小楊一次性結清剩余貸款；

? 貸款還清、抵押解除后10日內，將一號房屋過戶至小楊名下！

這意味著，這套住了近十年的房子，終于“名實歸一”。

法院怎么說？

法官在判決中重點分析了幾個關鍵事實：

第一，出資全部來自小楊一方。

首付款由小楊母親支付，月供由小楊夫妻持續償還，銀行流水清晰可查。婆婆稱“兒子欠錢抵房款”，卻拿不出有效借據，兒子本人也當庭否認。

第二，房屋長期由小楊夫婦實際控制。

從收房驗收、繳納契稅、維修基金，到多年物業費、水電燃氣費、供暖費，全部由小楊支付；出租合同由丈夫簽署，租金入其賬戶。這些細節，遠超“代管”范疇。

第三，婆婆對關鍵事實無法合理解釋。

比如：為何所有原始票據都在兒媳手中？為何多年不過問房屋使用？為何只在銀行面簽出現一次？這些都無法用“委托管理”說得通。

第四，小楊現已具備購房資格，過戶無障礙。

且房屋共有人（母親、丈夫）均書面同意過戶，銀行也同意配合解押。

法院最終認定：

“雙方雖無書面協議，但綜合出資、占有、使用、管理等全鏈條證據，足以證明存在借名買房事實。”

給大家的提醒

這個案子給很多“借名買房”的家庭提了個醒：

即使沒有書面借名協議，只要出資+占有+使用證據完整，法院仍可認定借名關系；

親屬間“代持”風險極高——一旦關系破裂，登記人一句“房子是我的”，就能讓出資人陷入被動；

所有付款、繳費、溝通記錄務必保留原件，這是維權的關鍵；

一旦具備購房資格，應立即啟動過戶程序，拖延只會增加風險。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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