多年前公房換房協議，如今起訴無效被法院駁回｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

1987年，北京胡同里，王建國用自己承租的一號公租房，和李國強“互換”了一套私房二號院。

為走房管手續，協議上寫了李國強女兒李婷的名字——當時她才10歲。

但雙方心知肚明：這不是真換房，而是王建國把公房承租權“賣”給了李國強，對方額外給了1000元現金和一輛自行車。

幾年后，王建國反悔，1990年起訴要求恢復一號房屋承租權。

經過近兩年審理，1992年3月，雙方在法院達成調解：李國強一次性支付王建國2500元，用于解決其住房困難，王建國不再主張房屋權利。

錢當場付清，案子就此了結。

誰料，30多年后，2021年，王建國再次起訴，稱：“當年換房沒過戶，現在房子拆遷了，你們得把利益還給我！”

他還把李國強已成年的女兒李婷列為被告，理由是：“協議上寫的是她的名字。”

李婷很驚訝：“我當年還是小學生，根本沒參與這事。而且1992年法院已經判完了，怎么還能再告？”

更關鍵的是——一號房屋早在2000年前就已拆遷滅失，承租人也幾經變更，最后根本不是李家持有。

面對這場“遲來”的訴訟，法院會怎么判？

裁判結果

法院判了：

? 駁回王建國全部訴訟請求！

理由很明確：

本案所涉糾紛早在1992年就已通過法院調解徹底解決，且從權利被侵害之日起算，早已超過法律規定的20年最長訴訟時效，依法不予保護。

這意味著，無論當年是“換房”還是“買賣承租權”，35年后的今天，法律已不再受理。

法院怎么說？

法官重點審查了三個問題：

第一，這事是不是早就處理完了？

是的。1990年王建國就因同一事由起訴過，1992年雙方在法院簽署調解協議，明確約定“一次性補償2500元，解決住房問題”，王建國簽字認可。這屬于生效法律文書確認的事實，具有終局效力。

第二，現在起訴是不是太晚了？

根據《民法通則》（當時有效法律）：

普通訴訟時效為2年；

最長保護期為20年，從權利被侵害之日起算。

本案中，換房發生在1987年，王建國1990年就知道權利“可能受損”，卻直到2021年才再次起訴，遠超20年最長時效，且無不可抗力等法定延長情形。

第三，能不能告李婷？

不能。李婷1987年僅10歲，屬無民事行為能力人，從未實際參與交易，也未獲得任何利益。1992年訴訟中，王建國告的是李國強，從未提李婷。如今把她拉進來，屬于主體錯誤。

此外，涉案房屋早已滅失，承租人多次變更，李家早已不持有任何權益，所謂“返還拆遷利益”更是無從談起。

律師提示

這個案子給所有人一個重要提醒：

“歷史舊賬”不是永遠能翻的。

法律設定了20年最長訴訟時效，即使你一直不知道權利受損，超過20年也基本喪失勝訴權。

法院調解書具有終局效力。

一旦簽署并履行，就代表糾紛徹底了結，不能再就同一事實反復起訴。

房屋滅失后，物權主張將落空。

公租房本身不屬個人財產，承租權又已轉移，原承租人很難再主張后續拆遷利益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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