借名買房，出全款+住20年+有協議，仍不能阻止法院執行｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2002年，李建國想在房山買一套底商，開中醫診所。

但開發商要求購房者必須名下有營業執照和房產，他不符合條件。

于是，他和弟弟李建民商量：由李建民出面簽合同、辦貸款，房子實際由李建國出資購買，日后還清貸款再過戶。

兩人簽了《協議書》，明確“一切費用由李建國承擔，房屋歸其所有”。

此后，首付款是李建國交的，每月房貸由他妻子現金繳納；

房屋交付后，李建國一直在此居住并經營診所至今。

2021年，一場意外打破平靜——

因李建民早年欠債未還，法院依法查封了登記在其名下的這套底商及地下室。

李建國作為案外人提出執行異議，主張“房子是我的”，要求停止執行。

法院審查后，駁回其異議。

李建國不服，提起執行異議之訴，請求確認房屋歸其所有，并停止執行。

裁判結果

法院判決：

? 駁回李建國的全部訴訟請求。

? 房屋可繼續執行，用于清償李建民對債權人的債務。

法院說理

法院指出，本案核心不在于“借名買房是否真實”，而在于：

即使借名關系成立，也不能排除法院對登記在被執行人名下房產的強制執行。

理由有三：

第一，借名買房產生的是債權，不是物權。

李建國與李建民之間的協議，僅在兄弟內部有效，屬于合同之債。

房屋登記在李建民名下，法律上的所有權人仍是李建民。

李建國只能依據協議請求過戶，但不能直接主張“我是房主”。

第二，物權以登記為公示原則。

《民法典》明確規定：不動產物權的設立、變更，經依法登記才發生效力。

李建國明知自己不符合購房條件，仍選擇借名，自愿將房屋置于他人名下，應自行承擔風險。

第三，不能損害善意第三人利益。

債權人吳鵬通過合法訴訟取得勝訴判決，申請執行時，房屋登記在李建民名下，完全有理由相信這是李建民的財產。

若允許借名人隨意阻卻執行，將嚴重破壞交易安全和司法權威。

法院強調：

“借名買房常為規避政策或資質限制，本身具有隱蔽性和風險性。法律不鼓勵此類安排，由此產生的不利后果，應由借名人自行承擔。”

若李建國確系實際出資人，可另案向李建民追償損失，但不能阻止法院執行該房產。

律師提示

這個案例給所有考慮“借名買房”的人敲響警鐘：

借名買房≠擁有產權。

即便你出全款、住多年、有協議，只要沒過戶，房子在法律上就不是你的。

登記具有對抗效力。

一旦出名人負債，房子可能被查封、拍賣，你無法阻止。

規避政策有代價。

因自身不符合購房條件而借名，法院通常認定你“自甘風險”。

救濟途徑有限。

若房子被執行，只能向出名人索賠，但對方若已無財產，損失難以挽回。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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