法院酌定違約金時，重點考量哪些因素？｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2019年11月，李偉、王芳夫婦打算出售位于房山的一號房屋，用于置換海淀的二號房屋。

在甲公司居間下，他們與買家趙靜簽訂《房屋買賣合同》及補充協議，約定總價315萬元，趙靜需于簽約當日支付定金2萬元，次日再付3萬元，并在十日內支付首付款110萬元。

簽約當天，趙靜支付了2萬元定金。

但第二天，她突然表示：“買不起，不買了。”

更麻煩的是——

李偉夫婦已基于對這筆交易的信任，在次日與他人簽訂了海淀二號房屋的購房合同，總價405萬元，需在11月30日前支付243萬元首付款。

因趙靜違約，李偉夫婦首付款落空，不得不以年化10%的利率向親友借款200萬元，才勉強完成海淀購房。

不僅如此，因一號房屋未能及時售出，他們在購買二號房屋時被認定為“二套房”，多繳契稅8.1萬元，后續出售一號房屋還需繳納25萬余元個人所得稅。

李偉夫婦多次聯系趙靜協商解約及賠償，均無回應。

無奈之下，他們起訴至法院，要求：

解除合同；

趙靜按合同約定支付61萬元違約金（總價20%減去已付2萬）；

賠償多繳的契稅損失8.1萬元。

趙靜辯稱：

“我只是幫朋友于磊代簽合同，實際購房人是他，責任應由于磊承擔。”

她還提交了一份“委托書”，稱自己只是“借名”簽字。

但法院查明：

合同上買受人明確寫的是“趙靜”；

簽約時于磊本人就在現場，卻未簽字；

中介和賣方均不知曉所謂“代持”安排；

趙靜自認“因對方無購房資格，所以用我名字”。

裁判結果

法院判決：

? 確認合同于2020年6月29日解除；

? 趙靜構成根本違約，賠償違約金13萬元（已扣除2萬元定金）；

? 駁回其他訴訟請求（包括契稅損失）。

法院說理

法院指出，本案有三個關鍵點：

第一，合同主體明確，趙靜是真實買受人。

雖然她聲稱是“代簽”，但合同未注明代理關系，且其自述“因購房資格問題用我名字”，這更符合借名買房特征，而非委托代理。

即便存在借名關系，也僅在趙靜與于磊之間有效，不能對抗善意賣方。

第二，趙靜行為構成根本違約。

合同明確約定逾期付款超15日，賣方有權解約并主張20%違約金。

趙靜僅付2萬元后徹底失聯，明顯違反合同義務。

第三，違約金應合理調整。

雖然合同約定63萬元違約金，但法院綜合考慮：

趙靜違約時間較短（簽約后兩天即表示不買）；

賣方雖有損失，但已通過借款完成置換；

多繳契稅等損失可納入違約金整體考量。

因此，酌定違約金為15萬元，扣除已付2萬元，實付13萬元。

律師提示

這個案例給買賣雙方都敲響了警鐘：

對賣方：

若出售房屋用于置換，務必在合同中注明“買方知悉本交易系賣方置換所需”；

保留新購房合同、貸款記錄、稅費憑證，作為損失證據；

遇到買家違約，及時發函催告并起訴，避免損失擴大。

對買方：

不要輕易“借名”或“代簽”！一旦簽字，就是法律上的買受人，需獨立擔責；

若確因資格問題需借名，應與出名人、賣方三方簽署書面協議，否則風險極高；

簽約前務必評估自身履約能力，臨時反悔代價巨大。

法院雖支持違約金，但可能不會全額支持合同約定的高額違約金，而是根據實際損失酌定。

因此，預防違約比事后索賠更重要。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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