軍產經濟適用房，法院不認可借名關系｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

王建國和李志遠是親兄弟（同母異父）。

2001年，李志遠所在單位——甲單位——向職工出售一套政策性住房（一號房屋），屬于軍產經濟適用房，僅限符合條件的在職職工購買。

當時，王建國一家剛從外地退休回京，無房可住；其子王磊尚在上學。

李志遠有購房資格，便同意讓哥哥一家入住該房。

隨后，以李志遠名義與單位簽訂購房協議，房款7.7萬余元、辦證費3500元由王建國支付。

房屋交付后，王建國一家裝修入住，并持有房產證、購房發票等原始資料。

但雙方從未簽署任何書面協議，也未明確約定“房子歸誰”。

2006年，一號房屋完成產權登記，權利人明確為李志遠。

此后十余年，兩家相安無事。

2019年，王建國去世。

2021年，李志遠要求王磊搬離房屋，并提起騰房訴訟。

法院生效判決（A號、B號）認定：

“一號房屋系政策性住房，登記在李志遠名下，王磊無權占有，應予騰退。”

判決同時指出：“出資問題可另行解決。”

于是，王磊作為繼承人，另案起訴李志遠，請求：

返還購房款及辦證費共8.07萬元；

賠償房屋增值損失10萬元（待評估）。

李志遠堅決否認“借名買房”，稱：

“房子是我單位分的福利房，只是借給哥哥一家住。錢可能是父母出的，但房子從來就是我的。”

裁判結果

法院判決：

? 駁回王磊全部訴訟請求。

法院說理

法院指出，本案核心在于：是否存在合法有效的“借名買房”合同關系。

關鍵事實包括：

一號房屋系軍產政策性住房，具有身份專屬性，不得隨意轉讓；

購房協議、產權證、發票均載明權利人為李志遠；

王磊雖持有原始資料，但無法提供出資來源證明（如售房合同、取現記錄）；

生效騰房判決已認定王磊為“無權占有”，實質否定了借名關系；

雙方無書面協議，錄音證據亦不足以證明李志遠認可“房子歸王家”。

法院強調：

“政策性住房不同于商品房，其購買資格與職工身份緊密綁定。即使存在出資行為，也不能當然推定存在借名合意。”

“在無充分證據證明雙方達成‘出資+歸產權’合意的情況下，僅憑付款和居住事實，不足以成立借名買房關系。”

至于增值損失，因借名關系不成立，賠償前提不存在，故不予支持。

律師提示

這個案例揭示了“借名購買政策性住房”的風險：

政策性住房禁止借名。

軍產房、央產房、房改房等具有身份屬性，法院通常不支持借名確權，即使出資真實。

出資≠產權。

若無明確約定，出資可能被認定為借款、贈與或家庭互助，而非購房對價。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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