普通債務執行中，借名買房人勝訴保住房產｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2017年，周明遠想在遼寧老家為母親購置一套養老房。

但因當地政策原因——若以自己名義購房，將影響母親享受農村移民補助，他決定借用鄰居林秀蘭的名義買房。

雙方簽訂《借名購房協議》，明確約定：

“房屋由周明遠全款出資，登記在林秀蘭名下，但所有權、使用權、收益權均歸周明遠所有。”

隨后，周明遠直接與原房主簽約，分兩筆轉賬45.3萬元購房款，并持有全部原始票據。

房屋過戶后，一直由其母親居住至今，林秀蘭從未踏足。

然而，兩年后風云突變。

林秀蘭因一起北京的金融債務糾紛（涉及1250萬元！），被法院列為被執行人。

2019年8月，法院依據生效判決，查封了登記在其名下的一號房屋。

周明遠提出執行異議，卻被駁回。

無奈之下，他提起執行異議之訴，請求：

“停止執行一號房屋，解除查封。”

債權人趙強、李偉堅決反對：

“房子登記在林秀蘭名下，就是她的財產！借名協議不能對抗我們這些善意第三人。”

林秀蘭本人則當庭承認：“房子是周明遠買的，我沒出一分錢，也不該被執行。”

裁判結果

法院判決：

? 不得執行一號房屋；

? 確認周明遠作為實際權利人，享有足以排除強制執行的民事權益。

法院說理

法院指出，本案核心在于：借名買房是否真實？實際權利人能否排除普通金錢債權人的執行？

關鍵認定如下：

第一，借名關系真實存在，且證據鏈完整。

有書面《借名購房協議》；

購房款由周明遠直接支付給原房主；

房屋自始由其家人占有使用；

所有稅費票據、合同原件均由其持有；

借名動機合理（為保留農村補助資格）。

第二，本案不涉及抵押權等優先權，僅為普通金錢債權執行。

法院強調：

“《執行異議復議規定》第28條適用于無優先權的普通債權人。只要借名人能證明真實出資+實際占有+非因自身原因未過戶，即可排除執行。”

第三，登記名義人自認非權利人，進一步佐證事實。

林秀蘭明確表示“未出資、不知情、不主張權利”，削弱了登記公示的對抗效力。

第四，債權人非善意取得擔保物權，僅為一般申請執行人。

其債權基于合同糾紛產生，不享有法定優先受償權，故不能對抗真實權利人。

因此，法院認為：

“周明遠對一號房屋享有的民事權益，足以排除普通金錢債權的強制執行。”

律師提示

這個案例為“借名買房”提供了重要參考：

不是所有借名都無效。

若借名目的不違法（如為享受政策優惠而非規避限購），且證據充分，法院可能認可其真實性。

普通債權人 ≠ 抵押權人。

如果房子沒被抵押，只是因債務被查封，實際出資人有機會通過執行異議之訴保住房產。

證據鏈必須閉環：

書面協議+直接付款憑證+長期實際占有 +合理解釋借名原因是勝訴關鍵。

及時行動至關重要。

一旦房屋被查封，必須在盡快提出執行異議，否則將喪失救濟機會。

給客戶的建議：

若你因特殊原因借名購房，務必：

? 簽訂詳細書面協議；

? 用自己賬戶直接支付房款；

? 保留所有票據并實際入住；

? 一旦發現房屋被查封，立即聯系專業律師啟動執行異議程序。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。