廣州開(kāi)啟“低密時(shí)代” 掛牌宅地平均容積率低至1.57

《新年樓市新引力》

第1期低密降容

《廣州市好房子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布，推動(dòng)產(chǎn)品向品質(zhì)回歸

廣州樓市正迎來(lái)一場(chǎng)密度革新。2025年廣州供地持續(xù)“降容提質(zhì)”，全市掛牌宅地平均容積率低至1.57，創(chuàng)下2006年以來(lái)新低，容積率為3.1以下的住宅正陸續(xù)入市。與此同時(shí)，近日《廣州市好房子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標(biāo)準(zhǔn)》）正式發(fā)布，對(duì)住宅建筑間距作出明確量化要求，如不同單元居室對(duì)視距離不小于18米，從設(shè)計(jì)源頭保障居住的舒適性與私密性。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，低容土地降低了高周轉(zhuǎn)壓力，推動(dòng)產(chǎn)品向品質(zhì)回歸；對(duì)購(gòu)房者而言，則意味著真正的改善型生活正變得觸手可及。

近日發(fā)布的《廣州市好房子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)住宅建筑間距提供了明確指引——不同樓梯單元之間居室對(duì)視距離不小于18米。

政策定調(diào)

住宅容積率告別“無(wú)限拔高”

新快報(bào)記者了解到，當(dāng)年一度盛行的小高層正重出江湖，住宅密度降低、品質(zhì)提升，已成為當(dāng)前廣州樓市新趨勢(shì)。為了兼顧地價(jià)成本，近年廣州中心四區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目以高容積率產(chǎn)品為主。但自去年下半年起，這一格局被逐步打破，低密宅地在中心四區(qū)頻頻亮相，低密度、小高層、大園林等產(chǎn)品形態(tài)重新進(jìn)入市場(chǎng)，板式小高層再度回歸，低密產(chǎn)品不再只是高端住宅專(zhuān)屬，更覆蓋至改善和剛需客群。

■2025年廣州掛牌宅地平均容積率低至1.57，創(chuàng)下2006年以來(lái)新低。

這一轉(zhuǎn)變的背后，政策導(dǎo)向尤為關(guān)鍵。住建部發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于2025年5月正式實(shí)施，明確住宅用地容積率上限為3.1，為行業(yè)樹(shù)立了清晰的“好房子”標(biāo)尺。在此指引下，廣州土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，出讓地塊的容積率普遍進(jìn)入下行通道。普睿數(shù)智研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年全市掛牌宅地平均容積率已降至1.57，創(chuàng)下2006年以來(lái)新低，與2020年2.7的高位形成鮮明對(duì)比。地塊容積率普遍控制在4.0以下，建筑面積也多數(shù)不超過(guò)10萬(wàn)平方米，反映出土地供應(yīng)正在向“小而精、低密度”方向調(diào)整。

在此之前，在國(guó)內(nèi)包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市，超26層的超高層住宅并不少見(jiàn)，容積率超過(guò)5.0的項(xiàng)目屢有出現(xiàn)，高密度開(kāi)發(fā)模式在一定程度上犧牲了居住舒適度。不過(guò)隨著出讓地塊的容積率下降，開(kāi)發(fā)商在土地選擇與產(chǎn)品設(shè)計(jì)上全面轉(zhuǎn)向。廣州目前已有多個(gè)新盤(pán)率先采用板樓+小高層的組合形態(tài)。其中，天河奧體板塊的保利辰園湖境容積率僅為2.07，規(guī)劃建設(shè)17層板式小高層及23層塔樓產(chǎn)品；去年荔灣小梅大街地塊轉(zhuǎn)化而成的力迅·樾公館，容積率為2.6，打造了5棟10層南向板樓；番禺的越秀·鴻璟臺(tái)容積率同樣為2.6，采用板式+塔樓結(jié)合的設(shè)計(jì)，規(guī)劃18層板式小高層與32層塔樓產(chǎn)品，兼顧舒適度與房源供應(yīng)。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)向

小體量地塊成開(kāi)發(fā)商“新寵”

過(guò)去一段時(shí)間，部分新房項(xiàng)目容積率一度突破5.0甚至高達(dá)7.0，動(dòng)輒45層至50層的“摩天住宅”頻現(xiàn)，其高公攤、采光通風(fēng)受限、私密性差等問(wèn)題飽受詬病。相較之下，容積率更低、以板式小高層為主的低密度產(chǎn)品，憑借得房率高、承重墻少、戶(hù)型靈活等優(yōu)勢(shì)，迅速成為市場(chǎng)新寵。

開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向低密小體量地塊，既是響應(yīng)政策與市場(chǎng)需求，也是對(duì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與回款效率的理性權(quán)衡。此類(lèi)地塊通常位于中心或近郊優(yōu)質(zhì)板塊，總價(jià)適中、開(kāi)發(fā)周期短、產(chǎn)品去化快，契合當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的升級(jí)訴求。

近期土地市場(chǎng)的表現(xiàn)印證了這一趨勢(shì)。例如上月成功出讓的白云新城地塊，歷經(jīng)多輪競(jìng)價(jià)，最終以17.8%的溢價(jià)成交，其容積率僅為2.3，憑借“小而美”的特點(diǎn)，兼顧了操作的靈活性與風(fēng)險(xiǎn)的可控性。進(jìn)入2026年，廣州首批掛牌宅地繼續(xù)延續(xù)“低密、質(zhì)優(yōu)”導(dǎo)向，如番禺鐘村與花都雅瑤兩宗地塊，容積率分別控制在2.79和2.0，土地供應(yīng)持續(xù)向“降容提質(zhì)”方向傾斜。

擬出標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)視距離不小于18米護(hù)隱私

在住宅開(kāi)發(fā)中，容積率作為地塊建筑規(guī)模的核心管控指標(biāo)，從總量上決定了地塊可容納的建筑體量。而“樓棟高度”“樓棟數(shù)量”“樓棟間距”正是實(shí)現(xiàn)容積率的關(guān)鍵指標(biāo)。其中，樓棟間距不僅關(guān)乎基本的消防與通風(fēng)要求，更會(huì)影響居住者采光、日照、隱私與空間感受。有業(yè)內(nèi)人士指出，若房企一味壓縮樓棟間距，很容易導(dǎo)致低樓層采光嚴(yán)重不足，樓棟間視線(xiàn)受阻，直接影響居住舒適度。

近日，《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布，為破解這一問(wèn)題提供了明確指引。該意見(jiàn)稿將好房子評(píng)價(jià)劃分為基本級(jí)、一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)四個(gè)等級(jí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系涵蓋安全、舒適、綠色、智慧四類(lèi)，每類(lèi)指標(biāo)均對(duì)應(yīng)基本級(jí)、A級(jí)、AA級(jí)、AAA級(jí)四個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)。其中，《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)住宅建筑間距作出具體要求，同一樓梯單元不同住戶(hù)居室對(duì)視距離不小于4米，不同樓梯單元之間居室對(duì)視距離不小于18米。滿(mǎn)足此項(xiàng)要求，項(xiàng)目方可在評(píng)價(jià)中獲得相應(yīng)分值。

普睿數(shù)智廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴新快報(bào)記者，一段時(shí)間以來(lái)，由于設(shè)計(jì)新規(guī)的變化，市場(chǎng)一度將“高使用率”作為好房子的顯性特征大加追捧。“為了提高使用率，開(kāi)發(fā)企業(yè)各顯神通，很多項(xiàng)目通過(guò)花臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、天井、入戶(hù)花園等各類(lèi)空間拓展使用面積，但是也出現(xiàn)了部分項(xiàng)目‘唯使用率’的偏差。比如一些容積率并不低的剛需項(xiàng)目，臥室也效仿采用了270度飄窗的設(shè)計(jì)，看上去內(nèi)部空間變大了，實(shí)際上居住體驗(yàn)并不好，隔熱、隔音效果欠佳，對(duì)視問(wèn)題也很突出。再比如一些號(hào)稱(chēng)四代宅的項(xiàng)目，一味追求大陽(yáng)臺(tái)，而忽略了住戶(hù)的隱私保護(hù)，后期陽(yáng)臺(tái)的空間維護(hù)也是一大難題。”肖文曉認(rèn)為，意見(jiàn)稿的出臺(tái)非常必要，可以作為廣州建設(shè)好房子的細(xì)則綱領(lǐng)，確保企業(yè)在執(zhí)行落地過(guò)程中不走偏，真正造福購(gòu)房者。

采寫(xiě)：新快報(bào)記者 何璐詩(shī)