從改造破局到運(yùn)營精耕：一個(gè)商業(yè)范本的三年答卷

當(dāng)我們把目光投向北京五棵松萬達(dá)廣場（下文稱“五棵松萬達(dá)”），這個(gè)被視作代表萬達(dá)廣場第四代產(chǎn)品的關(guān)鍵項(xiàng)目，它無疑意味著萬達(dá)根本性運(yùn)營思維的變遷，一店一色的深度定制，效率之上，更追求作品般的完成度和獨(dú)特體驗(yàn)。

這一轉(zhuǎn)變的背景頗具戲劇性，項(xiàng)目前身曾是知名的“夢(mèng)碎之地”，屢試未成。因此，當(dāng)五棵松萬達(dá)以“超感藝術(shù)新高地”的slogan成功開業(yè)并創(chuàng)下客流紀(jì)錄時(shí)，其意義已遠(yuǎn)超一個(gè)普通項(xiàng)目的亮相，它首先證明的是對(duì)復(fù)雜存量改造難題的破局能力。

但業(yè)內(nèi)共識(shí)是，開業(yè)是破局上半場，運(yùn)營才是決勝下半場。如今，邁入第三個(gè)年頭，五棵松萬達(dá)來到了關(guān)鍵的運(yùn)營換檔期。它所處的海淀，客群高度理性、見識(shí)廣博，開業(yè)帶來的新鮮感紅利逐漸消退后，項(xiàng)目靠什么實(shí)現(xiàn)深度扎根？

一組2025年的運(yùn)營數(shù)據(jù)，為我們提供了觀察的線索，項(xiàng)目通過品牌總量約22%的精準(zhǔn)調(diào)整，撬動(dòng)了超60%的銷售額增長。“內(nèi)生型競爭力”的背后，五棵松萬達(dá)早已不僅是打破困境的改造樣本，更轉(zhuǎn)向?qū)臻g、品牌與客群關(guān)系的精微調(diào)試。

因此，五棵松萬達(dá)的探索，遠(yuǎn)不止關(guān)乎單一項(xiàng)目的成敗。它實(shí)質(zhì)上在檢驗(yàn)：一個(gè)商業(yè)巨頭能否將其龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成功轉(zhuǎn)化為精細(xì)化、可持續(xù)的深度運(yùn)營能力。這既是它面臨的核心挑戰(zhàn)，也為行業(yè)觀察商業(yè)范式的真正轉(zhuǎn)身，提供了一個(gè)絕佳的窗口。

Part01.

數(shù)據(jù)亮劍

22%的招調(diào)杠桿，如何撬動(dòng)60%的增長

在商業(yè)世界里，數(shù)據(jù)是策略成效最直觀的答卷。進(jìn)入第三個(gè)完整運(yùn)營年度，五棵松萬達(dá)2025年的業(yè)績揭示出一條清晰的增長路徑：以精準(zhǔn)的品牌煥新為支點(diǎn)，系統(tǒng)性地撬動(dòng)了全局增長。

數(shù)據(jù)顯示，2025年項(xiàng)目全年銷售額同比增長15%，客流同比增長21%，場內(nèi)銷冠商戶數(shù)量同比提升了34%。增長并非均勻分布，而是高度聚焦：全年精準(zhǔn)調(diào)整的近70個(gè)品牌，約占品牌總數(shù)的22%，卻貢獻(xiàn)了超過60%的銷售額增長

“22%vs60%”這組數(shù)據(jù)，直觀印證了招調(diào)引領(lǐng)增長戰(zhàn)略的成功。其背后，是一套摒棄慣性思維、以銷售表現(xiàn)與客群適配度為核心導(dǎo)向的精準(zhǔn)招商法則。

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持續(xù)升級(jí)品牌量級(jí)，夯實(shí)“頭雁”矩陣

在零售業(yè)態(tài)調(diào)改中，五棵松萬達(dá)并不是大刀闊斧改造，而更多致力于“精雕細(xì)琢”，在鞏固基本盤基礎(chǔ)上，引入新增長動(dòng)能。

依托高智高知高收入客群及京西核心區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，在本土?xí)T制倉儲(chǔ)超市fudi、DESCENTE、SALOMON、NIKE KICKS LOUNGE、MUJI、DECATHLON全球形象店的基礎(chǔ)上，順應(yīng)商圈消費(fèi)能級(jí)提升的趨勢(shì)，2025年相繼上新高量級(jí)零售品牌，如tanni、BEAN POLE、MEILLEUR MOMENT、Re-BLUE、little MO&Co.等，且HUAWEI、vivo等科技零售新店也相繼開業(yè)。

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精準(zhǔn)卡位，從品質(zhì)正餐到情緒甜點(diǎn)

在擅長的餐飲業(yè)態(tài)，五棵松萬達(dá)構(gòu)建起多元成熟、高吸引力矩陣。這些品牌如雁舍·湖南菜、肥福排擋、肉問屋、1622·新概念法餐、桂滿隴、蘭溪小館、蘇幫袁等，它們兼具顏值店鋪、格調(diào)氛圍、創(chuàng)新出品等要素，含金量無需多言。

順應(yīng)消費(fèi)者持續(xù)高漲的美食打卡需求，項(xiàng)目對(duì)餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行強(qiáng)化與擴(kuò)列，進(jìn)一步引入了黑珍珠餐廳寧海食府、新派湖北菜清水亭、云貴火鍋九色云、膠東風(fēng)物食鮮之道瑅瑚小館等品質(zhì)餐飲。錨定情緒價(jià)值消費(fèi)這一趨勢(shì)，還引進(jìn)了強(qiáng)社交屬性、時(shí)下火爆的糖水甜品品牌，如潮汕特色甜湯店汕心、鮮作糖水麥記牛奶公司，構(gòu)筑活力十足的“多巴胺加油站”。

這一系列精準(zhǔn)的餐飲煥新，直接反映在銷售數(shù)據(jù)上：寧海食府、九色云、面包飛上天、清水亭和瑅瑚小館等品牌位列銷售增長TOP5，年客流量達(dá)80萬人次。

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品質(zhì)生活一站式滿足，注入持續(xù)新鮮感

圍繞生活需求的多元化，則構(gòu)建了一個(gè)層次豐富的商業(yè)生態(tài)，除聚集方所書店、奈爾寶旗下BE1ST超級(jí)玩運(yùn)動(dòng)樂園、超萬平動(dòng)物機(jī)械主題樂園MELAND CLUB、國際化專業(yè)交響樂團(tuán)愛樂匯、沉浸式互動(dòng)藝術(shù)空間可以藝術(shù)館外，2025年引入一站式寵物友好空間MARSMART PETS火星寵物超市、非遺銅雕技藝的朱炳仁·銅、北歐美學(xué)生活方式品牌OCE、專注亞健康調(diào)理的常樂推拿等，保持新鮮感和差異化優(yōu)勢(shì)。

此外，五棵松萬達(dá)還善于聯(lián)動(dòng)場內(nèi)品牌，通過持續(xù)舉辦特色文化活動(dòng)豐富客群體驗(yàn)。一個(gè)顯著的趨勢(shì)是，正吸引著越來越多的品牌/首展落地京西，持續(xù)強(qiáng)化其區(qū)域文化中心的吸引力。

五棵松萬達(dá)的實(shí)踐，將品牌調(diào)整從依賴經(jīng)驗(yàn)的常規(guī)動(dòng)作，修煉為一套精準(zhǔn)的增長模型，通過持續(xù)數(shù)據(jù)追蹤，如新品牌的銷售額、客流貢獻(xiàn)及溢出效應(yīng)與客群標(biāo)簽驗(yàn)證，驅(qū)動(dòng)了全場業(yè)績?cè)鲩L飛輪的高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

未來，項(xiàng)目將捕捉所在商圈及同城的積極元素，源源不斷帶來更精準(zhǔn)的新鮮品牌。

Part02.

運(yùn)營升維

首店矩陣筑壁壘，場景敘事煥體驗(yàn)

如果說精準(zhǔn)的品牌調(diào)改是精選“種子”，那么卓越的運(yùn)營體系就是培育其生長的土壤與氣候。五棵松萬達(dá)逐步構(gòu)建的運(yùn)營能力，主要體現(xiàn)在兩個(gè)維度：一是以“首店質(zhì)效”為核心的品牌資產(chǎn)運(yùn)營力，二是以“場景敘事”為線索的空間價(jià)值創(chuàng)造能力。

二者共同回應(yīng)了現(xiàn)代商業(yè)體的兩個(gè)根本問題：為何而來，又為何停留。前者通過成功引入并培育稀缺品牌，構(gòu)建差異化的吸引力；后者則通過有溫度的場景與沉浸式體驗(yàn)，將客流有效轉(zhuǎn)化為停留與情感記憶。

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首店引力：構(gòu)建差異化的梯隊(duì)運(yùn)營

引入首店是能力的體現(xiàn)，而讓首店成功并反哺生態(tài)，才是運(yùn)營的深度。目前，五棵松萬達(dá)積累的首店矩陣已形成清晰梯隊(duì)，有能力“請(qǐng)得來”、更有能力“養(yǎng)得好”首店。

體系內(nèi)首店57家：包括fudi超市、愛樂匯、MARSMART PETS火星寵物超市、肥福排檔、瑅瑚小館、21cake，Grid Coffee等

北京首店12家：包括方所、寧海食府、九色云、牧享牛排等

全國首店7家：包括1622·新概念法餐、the twigz滑板學(xué)院等

這些首店的落地與成長，不僅增強(qiáng)了項(xiàng)目在京西的商業(yè)號(hào)召力，也印證了其從前瞻洞察到資源對(duì)接的全程護(hù)航能力，五棵松萬達(dá)確保每一家被寄予厚望的首店，都能快速融入商場生態(tài)，迅速從開業(yè)網(wǎng)紅成長為長期銷冠。

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場景喚醒：從空間到場所的情感連接

“場景力”是一次果敢的重塑與無數(shù)次細(xì)膩的疊加，它既需要初期大刀闊斧定義空間的勇氣，更需要后期在運(yùn)營中不斷精進(jìn)、植入情感內(nèi)容的耐心。正是項(xiàng)目從點(diǎn)狀招商到面狀激活、從物理改造到情感植入，才將單純的購物場所，變?yōu)橹档猛Ａ簟⒒匚恫a(chǎn)生歸屬感的生活目的地。

面對(duì)動(dòng)線末端、缺乏消費(fèi)場景的區(qū)域，五棵松萬達(dá)通過精準(zhǔn)的品牌組合與場景重構(gòu)，完成了一次漂亮的轉(zhuǎn)身。項(xiàng)目東區(qū)一層以休憩社交為核心，引入Grid Coffee、Cloud D'or可露朵、面包飛上天等品牌，構(gòu)建咖啡+烘焙+輕社交的復(fù)合業(yè)態(tài)。去年7月份，品牌陸續(xù)落位后，帶來了扎實(shí)的經(jīng)營增長，不僅盤活了一個(gè)角落，更重新定義了該區(qū)域的客流動(dòng)線與消費(fèi)黏性。

這種持續(xù)盤活，還清晰體現(xiàn)在街區(qū)的迭代上。新開業(yè)的“松云鯉”美食街區(qū)，不僅引入了更具煙火氣與品質(zhì)感的餐飲組合，如比格比薩自助、日出拉面、初茶CHUCHA、入山滇、啤啤貓等，更關(guān)鍵的是，它極大地提升了該樓層的通透性與游逛的趣味性，徹底盤活了LG（地下一層）的商業(yè)微循環(huán)，帶動(dòng)商場客流同比提升30%，實(shí)現(xiàn)了以最小干預(yù)激活最大面積商業(yè)價(jià)值的運(yùn)營目標(biāo)。

除了盤活區(qū)域，真正讓人愿意停留并反復(fù)回來的，是持續(xù)的內(nèi)容注入與情感共鳴。五棵松萬達(dá)在場景運(yùn)營上，尤其擅長用創(chuàng)意連接人心，用IP構(gòu)建認(rèn)同

數(shù)智化藝術(shù)IP“小松松”的運(yùn)營，從日常節(jié)慶的美陳互動(dòng)，到專屬的生日慶典、主題展覽，這個(gè)IP持續(xù)創(chuàng)造著溫暖、有趣的記憶錨點(diǎn)。對(duì)于家庭客群而言，“小松松”如同一個(gè)共同成長的伙伴，深深嵌入成長軌跡，這種基于情感共鳴的長期連接，構(gòu)成了項(xiàng)目最堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河之一。

同時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還在美陳創(chuàng)意上做足文章，打出新意頻出的文化牌+情感牌，38婦女節(jié)用震撼的眼球屏與肆意綻放的郁金香美陳，構(gòu)筑了強(qiáng)烈的第一眼吸引力；2026新年限定美陳則以松庭金菊賦為創(chuàng)意核心，通過光、影與互動(dòng)設(shè)計(jì)，營造既傳統(tǒng)又現(xiàn)代的節(jié)日氛圍。

以上實(shí)踐，體現(xiàn)了五棵松萬達(dá)讓商業(yè)空間超越交易功能，向生活場景和情感載體演進(jìn)的能力。

Part03.

連接共生

與消費(fèi)者、品牌的雙向賦能之路

回望過往，是五棵松萬達(dá)探索前行、校準(zhǔn)方向的成長期，那么面向下一個(gè)周期，其日漸成熟的體系正催生出一種更深層的競爭力：與消費(fèi)者、與品牌方建立的深度信任與價(jià)值共生關(guān)系。

商業(yè)的魅力，最終在于連接。不是淺嘗輒止的買賣交集，而是深度綁定的價(jià)值共生，這種關(guān)系，沉淀為無法被復(fù)制的軟實(shí)力，并最終催生了一場從“交易場”到“共生場”的價(jià)值升維。

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與消費(fèi)者的連接：IP化內(nèi)容，

全國高知打卡地

深植于獨(dú)特的區(qū)位基因，五棵松萬達(dá)坐擁海淀高校與科研機(jī)構(gòu)，有著學(xué)術(shù)氛圍、文化需求和消費(fèi)潛力的疊加優(yōu)勢(shì)，但不局限于服務(wù)海淀的地域邊界，以IP化內(nèi)容為橋梁，項(xiàng)目不僅注重通過內(nèi)容實(shí)現(xiàn)情感共鳴，更持續(xù)以會(huì)員運(yùn)營體系為抓手，深耕用戶長期價(jià)值，構(gòu)建可持續(xù)的消費(fèi)生態(tài)。用覆蓋全年、層層遞進(jìn)的三大年度文化坐標(biāo)實(shí)現(xiàn)破圈

新春科技廟會(huì)：連續(xù)兩屆落地，將AI等前沿科技轉(zhuǎn)化為可互動(dòng)的節(jié)慶體驗(yàn)，重新定義“海淀年味”。

城市公共空間藝術(shù)季：已升級(jí)為聯(lián)動(dòng)全球頂尖院校的“產(chǎn)教城融合”平臺(tái)。第三屆活動(dòng)聯(lián)動(dòng)中美高校開設(shè)國際課堂，并設(shè)立“WKS藝術(shù)基金”支持青年創(chuàng)作，從活動(dòng)延伸為長期價(jià)值投資。

新年音樂會(huì)：借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)破圈。第三屆以“電音跨年”形式聯(lián)動(dòng)國家級(jí)院團(tuán)，創(chuàng)新性地將北京市多所中小學(xué)的元旦晚會(huì)“搬”進(jìn)了商場。

在跨年當(dāng)天創(chuàng)下元旦檔期客流峰值，元旦檔期（12月31日-1月3日）銷售額創(chuàng)新高，MELAND CLUB、蘇幫袁、大漁之昕、潮粥薈、耀萊成龍國際影城、喜馬拉雅等多家品牌成為全國銷冠。

無論是用科技活化傳統(tǒng)節(jié)日，用學(xué)術(shù)賦能商業(yè)空間，還是將藝術(shù)資源轉(zhuǎn)化為在地體驗(yàn)，其目標(biāo)始終如一：將天然的區(qū)位與文化優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化為不可替代的情感認(rèn)同與生活方式歸屬。這確保了五棵松萬達(dá)不僅是地理上的便利，更是精神與文化層面的優(yōu)先選擇。

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與品牌的連接：全周期營運(yùn)，

成為品牌的增長合伙人

對(duì)于品牌而言，五棵松萬達(dá)超越傳統(tǒng)的租賃關(guān)系，以全周期營運(yùn)賦能為核心，從數(shù)據(jù)支持、曝光引流到首店孵化，全程陪伴品牌成長，真正成為品牌的增長合伙人，不是管理品牌，而是和品牌一起賺錢。

一來，數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的深度診斷，超越基礎(chǔ)銷售統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目通過月度經(jīng)營分析與客流數(shù)據(jù)解讀，主動(dòng)為品牌提供“診斷式”支持，精準(zhǔn)識(shí)別增長機(jī)會(huì)。2025年成功培育出北京區(qū)域銷冠29家、全國銷冠9家，便是這一能力的直接證明。

二來，內(nèi)容驅(qū)動(dòng)的流量閉環(huán)，構(gòu)建從線上到線下的整合營銷鏈路。始終緊扣“超感藝術(shù)新高地”的定位，營銷動(dòng)作一以貫之，通過官方社群、短視頻等內(nèi)容陣地，不僅為項(xiàng)目引流，更成為品牌的“外部市場部”，為寧海食府、松云鯉等核心首店品牌和美食街區(qū)，爭取并傾斜如央視級(jí)別媒體資源，將平臺(tái)流量高效轉(zhuǎn)化為品牌的進(jìn)店率與銷售額。

最后，首店全周期護(hù)航，對(duì)首店及重點(diǎn)品牌實(shí)施深度管控。從開業(yè)前期的定位校準(zhǔn)、資源對(duì)接，到開業(yè)期的爆破支持，再到穩(wěn)定期的持續(xù)聯(lián)動(dòng)，確保高潛力品牌快速融入、穩(wěn)健成長，將其打造為持續(xù)貢獻(xiàn)客流與口碑的長期資產(chǎn)。

回顧五棵松萬達(dá)廣場近三年的歷程，它講述的是一個(gè)關(guān)于精準(zhǔn)定位、系統(tǒng)進(jìn)化與深度連接的扎實(shí)故事。

在充滿不確定性的市場環(huán)境中，它提供了一種珍貴的“確定性”。

這種確定性，來源于對(duì)客群深度的理解，對(duì)運(yùn)營能力的堅(jiān)持，以及對(duì)共贏關(guān)系的篤信。這背后，不僅拓展了珠海萬達(dá)商管集團(tuán)“回歸經(jīng)營本質(zhì)”的能力邊界；對(duì)更多同類項(xiàng)目來說，也開辟出了一條圍繞存量商業(yè)進(jìn)化論的全新之路。