突發！2026年房價上漲序幕拉開

2026年開年以來，樓市傳來一系列突發信號：首套房貸利率跌破4%、換房退稅政策延期、核心城市土地市場回暖、二手房掛牌量下降且惜售情緒凸顯，“房價重啟上漲”的論調迅速刷屏全網，讓沉寂近四年的房地產市場再度成為全民焦點。有人歡呼樓市“大反轉”來臨，剛需群體陷入“該不該下手”的糾結，投資者也重新燃起對房產市場的期待；也有人保持審慎，認為歷經深度調整的樓市，難以快速重回全面上漲軌道。事實上，2026年房價拉開上漲序幕并非空穴來風，但這場上漲絕非以往“全域普漲”的復刻，而是政策引導、市場筑底、需求釋放多重因素共振下的結構性上漲，背后藏著行業轉型的深層邏輯，需穿透表象，理性解讀。

政策底的筑牢，是2026年房價拉開上漲序幕的核心支撐，也是最關鍵的突發引爆點。作為“十五五”開局之年，2026年房地產政策導向發生根本性轉變，從以往的“被動救市”轉向“主動筑底、精準托底”，構建起“人房地錢”要素聯動的完整政策體系，堅決守住“防風險、穩預期、促轉型”的底線，為房價企穩回升奠定了堅實基礎。

需求端，減負政策持續加碼，精準釋放合理置業需求，直接降低了購房門檻，成為激活市場的“催化劑”。截至2026年1月，全國首套房貸利率已降至3.5%~4%的低位，部分城市甚至進入“2字頭”區間，創下歷史新低，房價收入比降至合理水平，大幅緩解了剛需群體的月供壓力。例如，一線城市逐步放寬限購限制，杭州、成都等強二線城市推出最高300萬元人才購房補貼，精準對接剛需與改善群體需求；換房退稅政策延長至2027年底，進一步降低了改善型購房的成本，帶動“賣舊買新”鏈條活躍。這些政策并非大水漫灌，而是精準滴灌，既避免了投機炒房卷土重來，又有效喚醒了積壓已久的合理居住需求，為房價上漲提供了需求支撐。

供給端，政策聚焦“好房子”建設與存量去化，優化市場供給結構，緩解供需失衡壓力。新版《住宅項目規范》正式落地，要求住宅層高不低于3米、4層起加裝電梯，推動住宅品質全鏈條升級，符合標準的優質房源較同地段普通住宅溢價達10%-20%，形成“品質溢價”效應。同時，浙江、四川等省份通過專項債券收購存量商品房用作保障房，加速存量市場去化，緩解了部分城市庫存高企的壓力；現房銷售制推進、預售資金監管強化、融資“白名單”制度落地，有效防范了交付風險，重構了行業信任體系，讓購房者的置業信心逐步恢復，為房價上漲掃清了信心障礙。

市場底與資金底的共振，進一步強化了房價止跌上漲的態勢，讓2026年房價上漲的序幕更加清晰。歷經近四年的深度調整，全國樓市已呈現“L型觸底、跌幅收窄”的特征，價格泡沫基本擠壓完畢，市場底部支撐逐步形成。數據顯示，全國70城新房和二手房價格分別較峰值回撤10.1%和17.4%，回到2019年和2017年水平，部分三四線城市跌幅超20%，價格已處于合理洼地。

從市場層面看，二手房市場率先出現筑底上漲信號，成為樓市回暖的“風向標”。30城租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區租金回報率超過2%，部分板塊甚至超過3%，遠超銀行存款利率，讓房產的持有價值重新凸顯；部分核心城市土地起拍地價已超過周邊二手房房價，出現“地價倒掛”現象，預示著未來新房價格存在上漲空間；2025年底以來，全國重點城市二手房掛牌量開始下降，業主惜售情緒顯現，供需關系逐步向賣方傾斜，推動二手房價格穩步回升，進而帶動新房市場回暖。

資金層面，流動性寬松為樓市提供了重要支撐，但仍保持“精準滴灌”特征。當前廣義貨幣M2規模持續增長，居民儲蓄存款突破160萬億，市場“彈藥充足”，但資金更多流向優質項目與核心區域。融資端，2025年專項債限額達4.4萬億元，“白名單”貸款超7萬億元，有效緩解了房企現金流壓力，近20家房企完成債務重組，行業風險化解取得實質進展，房企拿地、開發的積極性逐步恢復，進一步推動市場復蘇。對購房者而言，低利率環境疊加首付比例下調，置業門檻顯著降低，積壓的購房需求逐步釋放，成為推動房價上漲的直接動力。

需要明確的是，2026年房價拉開上漲序幕，絕不意味著“全面普漲”的時代回歸，結構性分化仍是市場主旋律，這也是區別于以往樓市上漲的核心特征。歷經四年調整，支撐房價全面上漲的底層動力已發生根本變化，“人口頂+杠桿頂+預期頂”的三頂疊加，決定了全面普漲缺乏基礎，所謂的上漲，更多是核心城市、優質板塊的局部行情。

城市層級分化將持續固化，“冰火兩重天”的格局將長期延續。一線核心城市憑借人口集聚、產業支撐與優質配套，成為率先企穩回升、實現上漲的核心板塊。北京海淀、上海陸家嘴等核心區域次新房價格預計實現2%~3%的溫和上漲，跑贏通脹不成問題；深圳、廣州核心區域憑借產業優勢與人口凈流入，房價也將穩步回升，近地鐵、靠產業園的品質盤將領漲。

強二線城市呈現“核心回暖、遠郊承壓”的態勢，杭州、成都、武漢等產業基礎扎實、人口持續導入的城市，整體房價維持微漲或持平，回暖行情集中在改善型房源與核心板塊，遠郊區域仍面臨去化壓力。而弱二線及以下城市仍深陷調整周期，三四線城市普遍面臨人口凈流出、庫存高企問題，2026年跌幅雖收窄，但仍將低位震蕩，部分缺乏產業支撐的城市可能出現“鶴崗化”現象；四線及以下城市住房空置率已達25%以上，房價年均跌幅或維持在-8%~-15%，投資屬性基本消失。

除了城市分化，產品分化也將愈發明顯，“好房子”與劣質房源的價值差距將持續拉大。隨著居民生活水平的提高，置業需求已從“有房住”轉向“住好房”，品牌房企開發、物業優質、配套完善、綠色智能的品質房源，將持續獲得市場青睞，價格穩步上漲；而那些老舊小區、配套匱乏、物業落后的劣質房源，不僅難以實現上漲，甚至可能面臨貶值壓力，流動性也將持續下降。這種產品分化，進一步印證了2026年房價上漲的結構性特征。

此外，政策“托而不舉”的底線與房地產稅試點擴圍，進一步抑制了投機炒作，鞏固了居住屬性的核心地位，也決定了房價難以出現全面暴漲。2026年房地產稅試點已擴圍至10個城市，二套房按評估價的0.5%-1%征收，三套房及以上稅率上浮，疊加持有成本攀升——一套100㎡房產每年物業費、取暖費等支出數千元，多套房家庭運維壓力巨大，“以租養貸”失效，徹底打破了“囤房增值”的投機幻想。政策的核心目標是推動行業回歸居住本質，而非刺激房價暴漲，這也為2026年的房價上漲劃定了底線：溫和上漲、結構性上漲，而非全面暴漲。

面對2026年房價上漲的序幕，不同市場參與者需摒棄幻想、精準應對，才能穿越市場周期。對于剛需群體而言，當前正是政策紅利與市場底部窗口疊加的最佳置業時機，無需過度糾結“是否會漲”，應優先選擇一線和強二線城市核心板塊的現房或準現房，聚焦通勤便利、配套完善的中小戶型，兼顧居住需求與資產安全性，避免盲目追漲或觀望錯失機會。

對于改善型購房者，可充分利用“賣舊買新”政策紅利，置換品牌房企開發、物業優質的品質盤，既滿足居住升級的需求，又能實現資產保值，把握品質房源的上漲紅利。對于投資者，需徹底摒棄炒房思維，認清“結構性上漲”的本質，僅可少量配置一線核心區稀缺次新房，核心目標從“增值”轉向“保值”，果斷處置非優質資產，避免面臨持有成本上升與流動性下降的雙重風險。

綜上，2026年房價拉開上漲序幕，是政策引導、市場筑底、需求釋放多重因素共振的必然結果，并非偶然突發。但這場上漲不是以往普漲神話的復刻，而是行業從高速增長向高質量發展轉型過程中的結構性上漲，核心城市、優質板塊將成為上漲的主力，多數低能級城市仍將處于調整周期。

2026年，房地產行業野蠻生長的時代徹底終結，一個更健康、更理性、更貼近民生需求的市場新格局正在形成。房價不再是全民追捧的“增值工具”，而是回歸居住本質的“生活載體”。所謂“上漲通道全面開啟”的論調，本質是對政策利好與市場信號的過度解讀。認清分化現實、堅守理性需求、精準選擇資產，才是穿越2026年樓市周期的正確選擇，也才能在房價上漲的序幕中，把握屬于自己的機會。