深圳特有的“商務公寓”，2025年釋放了哪些新信號？

來源：市場資訊

（來源：搜狐焦點深圳）

2025年深圳商務公寓市場正處于從“投資屬性”向“自住/收租屬性”徹底轉變的深度調整期。

一、政策走勢：從“嚴堵”轉向“疏導與屬性增強”

1.功能退化與供應“斷頭”：2020-2021年是政策最嚴厲的時期，旨在徹底斬斷“類住宅”亂象。

• 2020年7月《關于停止審批商務公寓的通知》： 全市范圍停止新公寓審批，存量項目賣完即絕版。

• 2021年2月《關于商務公寓通燃氣有關事項的通知》： 明確公寓可以配建燃氣，從功能上“住宅化”。

2.居住屬性增強與預期走弱：2022-2023年住宅市場整體下行，公寓的劣勢開始顯現。

• 落戶與入學微調：部分行政區（如羅湖、南山、光明）放寬了公寓積分入學的條件。

3.流動性松綁與存量消化：2024-2025年政策重心全面轉向“救市”和“去庫存”。

• 2024年9月取消限售： 商務公寓不再受“取得不動產權證后5年方可轉讓”的限制。

• 2025年10月“非居改保”深化： 鼓勵無法去化的商業/辦公/公寓項目改建為保障性租賃住房。

• 2026年1月，商業用房貸款首付比例下調至30%。

二、供求走勢

1.商務公寓十年供求量價走勢：

深圳公寓市場從“住宅替代品”回歸“類商辦屬性”，2023年均價異常沖高至 6.45萬元/㎡，多為核心區高品質大戶型（類住宅）入市帶動；而2024-2025年均價跌至 5.07萬-5.50萬元/㎡，說明市場開啟了大規模的“以價換量”模式。到2025年，供求持平，新增基本停滯，市場進入存量博弈階段。

2.整體供求走勢：

住宅政策的持續放寬對公寓市場形成了顯著的“擠壓效應”，導致公寓市場在2025年呈現出明顯的降價去庫存特征。

2025年深圳商務公寓供應面積約35萬㎡（6122套），供應規模已縮減至當初的21%，成交面積約37萬㎡（6902套）。對比2021年市場高峰期的數據，可以看到成交下滑并非單一業態的問題，而是全行業的整體走勢。

隨著2024年“929”及2025年“905”新政放寬住宅限購，購房名額不再稀缺，公寓原本作為“避風港”的優勢消失。

3.現售占比快速提升

預售市場萎縮，現售市場成為支撐成交量的中流砥柱。避險情緒主導下市場嚴重分化，“看得見”的現房成為成交主力，期房公寓銷售面臨巨大的庫存壓力。

4.預售成交量下滑明顯，市場信心確實不足

預售成交套數從2020年的14,158套一路下滑至2025年的 1,688套。2025年預售供求比高達 2.77，意味著供應遠大于需求，預售項目去化壓力極大。

5.現售表現穩健，甚至在總量中占據了主導地位

2025年現售逆勢增長，成交套數達到 5,214套，是預售成交量（1,688套）的 3倍以上。2023-2025年現售成交量持續處于高位，分別為2,166套、3,387套和5,214套，呈現逐年翻倍式增長。2025年現售供求比僅為 0.38，反映出市場對現房公寓的接受度遠高于期房。

三、現實困境：商務公寓為何“去化難”

1.住宅政策的“擠壓”

隨著2024年“929”及2025年“905”新政相繼放寬住宅限購并降低首付，購房者不再受限于名額，住宅的首付門檻甚至已低于公寓（住宅 15%-20%，而公寓通常需 30%-50%） 。

2.持有與流動性硬傷

商務公寓仍普遍存在商電計費（成本約為民電2倍）、物業費高昂（多在10元/㎡以上）等問題 。在二手交易環節，高額的土地增值稅等稅費也限制了其流動性 。

3.金融政策差異

商務公寓的貸款最長年限一般僅為10年，遠低于住宅的30年，顯著增加了持有者的短期還貸壓力 。

四、2025新信號：置業邏輯的悄然轉向

成交占比提升： 2025年深圳新房商務公寓成交占比提升至 16%，逐步回升。其中核心區（羅湖、福田、南山）成交占比提升尤其明顯。羅湖商務公寓成交占比高達 30%。

越來越多置業者開始從“搏升值”轉向“穩收租” 。地段優越、配套成熟、總價低的小戶型公寓，因其租售比較高且入手門檻低，正成為拉動成交的關鍵 。在住宅回歸居住屬性后，以“收租”為導向的確定性資產開始受到智富階層的青睞。

結語

當房地產回歸居住與租賃屬性，商務公寓的價值正在分化。無論是追求高規劃帶動的溢價，還是偏愛核心區成熟配套帶來的穩定收益，看清政策導向與地段邏輯，才是當下置業的破局之道。