房本是自己的，卻被兄弟霸占20年？法院只支持近三年占用費(fèi)｜北京房產(chǎn)律師解讀案例

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案情介紹

李文華與李志國(guó)系親兄弟。李文華與妻子趙敏于2001年以趙敏名義購(gòu)買(mǎi)位于海淀區(qū)的一套大戶(hù)型住宅（一號(hào)房屋），2014年取得產(chǎn)權(quán)證，登記在趙敏一人名下。

房屋交付后，一直由李志國(guó)及其實(shí)際控制的甲公司、乙公司、丙公司使用，部分時(shí)期還對(duì)外出租。趙敏夫婦長(zhǎng)期未收取任何費(fèi)用。

2016年起，雙方因房屋權(quán)屬多次訴訟：

李志國(guó)起訴主張“借名買(mǎi)房”，要求過(guò)戶(hù)，敗訴；

后又以“不當(dāng)?shù)美逼鹪V，法院判趙敏夫婦返還購(gòu)房款（因其未實(shí)際出資）；

趙敏則在另案中主張“以租代償”，但未被法院采信。

2017年底，李志國(guó)及丙公司在一號(hào)房屋外公共通道加裝防盜門(mén)，徹底阻斷趙敏進(jìn)入房屋。2019年，趙敏起訴排除妨害，勝訴，2021年1月通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行拆除防盜門(mén)，收回房屋。

隨后，趙敏夫婦起訴李志國(guó)，要求支付2002–2021年近20年的房屋占有使用費(fèi)921萬(wàn)元。

裁判結(jié)果

法院判決：

駁回2018年4月前的所有訴求（超過(guò)3年訴訟時(shí)效）；

支持2018年至2021年期間的占用費(fèi)，共計(jì)140萬(wàn)余元；

法院說(shuō)理

訴訟時(shí)效是硬門(mén)檻：

原告早在2016年就知悉權(quán)利受損（借名買(mǎi)房案敗訴+以租代償未被認(rèn)可），卻直到2021年才主張占用費(fèi)，故2018年4月前的請(qǐng)求已過(guò)3年時(shí)效，不予保護(hù)。

占用費(fèi)需以“實(shí)際妨礙物權(quán)”為前提：

2017年安裝防盜門(mén)后，原告完全無(wú)法進(jìn)入房屋，構(gòu)成持續(xù)性物權(quán)侵害，故此后的占用費(fèi)應(yīng)予支持。

勝訴辦案心得

本案雖未全額獲賠，但成功鎖定關(guān)鍵三年的占用費(fèi)，核心經(jīng)驗(yàn)有三：

一、用“排除妨害”案固定“無(wú)法使用”的事實(shí)

若無(wú)2019年那場(chǎng)勝訴，本案連140萬(wàn)都拿不到。先確權(quán)、再索賠，是物權(quán)保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)路徑。

二、訴訟時(shí)效從“知道權(quán)利受損”起算，不是從“收回房屋”起算

很多當(dāng)事人誤以為“房子拿回來(lái)才能算賬”，實(shí)則法律從你明知權(quán)益被侵時(shí)就開(kāi)始計(jì)時(shí)。

登記在你名下的房，不等于你能隨時(shí)使用。長(zhǎng)期默許他人占用，可能喪失追索權(quán)。一旦關(guān)系破裂，務(wù)必及時(shí)發(fā)函、取證、起訴。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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