兒媳稱借婆婆名義買房，法院如何認定？｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

林靜與周明原系夫妻，周母（化名）為其婆婆。2015年6月，周母與甲公司簽訂《商品房預售合同》，全款121萬余元購買位于懷柔區的一套商業辦公用房（一號房屋）。2016年11月，房屋登記在周母名下。

林靜主張：

一號房屋實際由其與周明出資購買，資金來源于其個人賬戶；

因夫妻名下已有兩套房，為規避限購，故借用周母名義購房；

購房時向周母賬戶轉賬三筆共計130萬元，用于支付房款；

房屋應屬夫妻共同財產，周母無權持有；

另要求返還另一套已判歸其使用的二號房屋自2020年以來的租金22.5萬元。

周母辯稱：

一號房屋系其自有資金購買，定金、尾款、稅費均由其支付；

林靜的轉賬系償還此前借款，非購房出資；

所有購房合同、發票、產權證原件均由其保管；

房屋交付后由其夫妻偶爾使用，林靜從未居住。

周明作為第三人，支持母親說法，稱房屋與林靜無關。

另查明，雙方離婚訴訟中未處理一號房屋。法院此前已判決林靜對二號房屋享有占有、使用、收益權，但租金歸屬未在本案中一并處理。

裁判結果

法院判決：駁回林靜的全部訴訟請求。

法院說理

法院認為，主張借名買房關系成立，須證明雙方存在明確合意，且出資與購房行為具有直接對應關系。

本案中：

林靜雖提供向周母轉賬的銀行流水，但未直接支付給開發商，無法排除資金系借款還款或其他家庭往來；

周母持有購房合同、全額發票、完稅憑證、產權證等全部原始文件，形成完整權屬鏈條；

一號房屋性質為商業辦公用房，不限購，所謂“借名避限”缺乏合理性；

購房后林靜從未實際占有、使用或裝修該房屋，與其主張的“實際控制”不符；

雙方存在多重資金往來，僅憑轉賬記錄不足以認定款項用途為購房出資。

關于租金返還請求，法院指出其與本案非同一法律關系，應另案主張。

綜上，林靜未能就借名買房關系完成舉證責任，其確權及過戶請求缺乏事實依據。

辦案心得

本案成功抗辯的關鍵在于：

一、強調“借名必要性”的缺失

商業辦公類房產不限購，不存在政策障礙，所謂“借名”缺乏合理動機，削弱主張可信度。

二、突出登記權利人的完整證據鏈

從簽約、付款、繳稅到領證，全過程由登記人主導并留存原件，形成強公示效力。

三、切斷“轉賬=出資”的簡單邏輯

家庭成員間資金往來頻繁，若無備注、協議或直接付款憑證，法院不會推定轉賬即為購房出資。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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