借妹妹名義買房后妹妹反悔，律師幫助兄嫂成功要回房屋｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2013年，王磊與陳陽計劃結婚購房，但因二人均無北京市購房資格，遂與王磊之妹王琳協商，以王琳名義購買位于北京的一套住房（后化名為一號房屋），總價約202.6萬元。

2013年3月，王琳作為買受人與賣方簽訂《房屋買賣合同》。首付款90萬元由王磊父母墊付，王琳稱其另行支付5萬元，剩余100萬元以王琳名義辦理銀行貸款。自2013年9月起，全部月供均由王磊、陳陽實際償還，還款賬戶雖為王琳名下，但資金均來自王磊賬戶。

2013年12月，王磊與陳陽登記結婚。同日，王父、王母、王磊、陳陽、王琳共同簽署《房屋說明書》，載明：“因兒子結婚需購房但暫無資格，全家同意以女兒王琳名義代購一號房屋，房屋所有權歸王磊、陳陽所有。”

2020年，陳陽取得《北京市工作居住證》，二人具備購房資格，遂要求王琳配合將一號房屋過戶至其名下。王琳拒絕配合，并稱：

《房屋說明書》系受父母脅迫簽署；

其支付的5萬元系購房出資，非代持；

房屋登記在其名下，應屬其個人財產；

王磊夫婦僅為“借用”房屋居住。

王磊、陳陽遂委托律師提起訴訟，請求判令王琳協助辦理過戶。訴前，律師指導客戶申請財產保全，法院依法查封一號房屋。

裁判結果

法院判決：被告王琳于判決生效后七日內，協助原告陳陽、王磊辦理一號房屋的產權過戶手續，將房屋登記至二原告名下。

法院說理

《房屋說明書》真實有效，構成借名合意

文件由全體家庭成員自愿簽署，內容明確“房屋歸王磊夫婦所有”，無證據證明存在脅迫。該協議雖名為“說明”，實為家庭內部對權屬的確認，具有法律效力。

履行行為高度印證借名關系

首付款90萬元源自王磊父母，最終用于購房；

十余年貸款均由王磊賬戶轉賬償還；

房屋自交付起由王磊夫婦裝修、居住、繳納物業費用；

王琳從未對房屋行使管理、收益或處分權，不符合所有權人特征。

王琳所謂“出資5萬元”不否定借名性質

即便其支付5萬元屬實，在有明確權屬約定的前提下，該款項更可能構成借款或家庭內部資助，不能推翻整體借名安排。

原告已具備購房資格，過戶障礙消除

陳陽持有有效《北京市工作居住證》，家庭購房資格經核驗通過，符合政策要求。

登記公示效力可被真實權屬關系推翻

不動產登記僅具推定效力。在有充分證據證明實際權屬的情況下，法院可依據真實法律關系確認權利歸屬。

勝訴辦案心得

親屬間借名買房，書面協議是生命線

本案若無《房屋說明書》，僅憑還款記錄和居住事實，勝訴難度將大幅增加。律師建議：無論多親近，借名必須簽協議。

所有資金往來必須“可追溯、可歸集”

律師指導客戶整理十年銀行流水，清晰顯示“王磊→王琳還款賬戶→銀行”的資金路徑，形成閉環證據鏈。

訴前財產保全是關鍵防御手段

若未及時查封房屋，王琳可能抵押或出售房產，導致“贏了官司拿不到房”。律師在立案同時啟動保全，鎖定資產。

出名人反悔是常態，不能依賴親情信任

很多當事人誤以為“親兄妹不會賴賬”，但房價上漲、婚姻變動、債務風險都可能觸發反悔。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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