買房遭遇一房二賣，律師助客戶要回房子還拿回多年租金｜北京房產(chǎn)律師

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2015年，趙建國、其母李秀蘭及妻子王芳因拆遷取得包括一號房屋在內(nèi)的多套安置房。

2015年11月，趙建國、李秀蘭與孫某簽訂《房屋買賣合同》，約定以130萬元出售一號房屋。當(dāng)日，周強（孫某朋友）向趙建國轉(zhuǎn)賬43.8萬元，備注“借款”，另稱支付現(xiàn)金86.2萬元。趙建國出具收條，但未注明款項性質(zhì)。此后，周強持有房屋鑰匙，并對房屋進行裝修、入住。

2016年1月26日，趙建國、李秀蘭、王芳與趙建軍（親屬）簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定以115萬元出售一號房屋。趙建軍當(dāng)日支付105萬元（含銀行轉(zhuǎn)賬100萬元、現(xiàn)金5萬元），剩余10萬元待過戶時支付。協(xié)議明確：房款付清即交付房屋，產(chǎn)權(quán)歸趙建軍所有。村委會主任作為見證人簽字確認(rèn)。

簽約后，趙建軍多次報警稱房屋門鎖被換、他人強行裝修。經(jīng)查，房屋自2015年底起由周強實際控制。

趙建軍遂起訴，要求：

繼續(xù)履行合同，交付一號房屋；

賠償自2016年1月26日起的租金損失（4000元/月）。

周強、孫某主張其交易在先，應(yīng)優(yōu)先履行。

裁判結(jié)果

法院判決：

趙建國、李秀蘭、王芳于判決生效后15日內(nèi)將一號房屋交付趙建軍；

賠償趙建軍租金損失；

法院說理

法律關(guān)系應(yīng)以實質(zhì)為準(zhǔn)，而非合同名稱

周強一方雖簽有《房屋買賣合同》，但：

轉(zhuǎn)賬備注為“借款”；

收條未寫明“購房款”；

出賣人始終否認(rèn)存在買賣合意，稱系借款擔(dān)保；

買受人孫某未實際參與交易，亦無借名購房合理解釋。

→ 法院認(rèn)定雙方實為民間借貸關(guān)系，非真實房屋買賣。

趙建軍的交易更符合常理與交易習(xí)慣

合同有全部權(quán)利人（含配偶）簽字；

付款金額、方式清晰可查；

有村委會見證；

協(xié)議明確交付與產(chǎn)權(quán)歸屬。

→ 具備真實買賣的完整要件。

交付義務(wù)未完成，應(yīng)承擔(dān)租金損失

雖出賣人曾交鑰匙，但未能排除第三人占有，導(dǎo)致趙建軍無法實際使用房屋，構(gòu)成違約。租金損失系直接經(jīng)濟損失，應(yīng)予賠償。

勝訴辦案心得

一房二賣中，“真實交易”比“簽約時間”更重要

法院不機械以合同先后定優(yōu)先，而是審查：是否真實付款、是否實際交付、是否具備合理交易動機。低價轉(zhuǎn)售給親屬不一定無效，關(guān)鍵看是否具備真實買賣合意。

大額現(xiàn)金支付風(fēng)險極高，務(wù)必通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途

對方主張“現(xiàn)金支付86萬元”卻無取現(xiàn)記錄、無第三方見證，法院不予采信。所有房款應(yīng)通過本人賬戶支付，保留流水、收據(jù)，并注明“購房款”。

簽約后立即辦理交接并留存證據(jù)

即使拿到鑰匙，若未實際控制房屋（如被他人占用），仍視為未完成交付。建議：

簽約當(dāng)日更換門鎖；

辦理水電燃?xì)膺^戶或登記；

拍攝房屋現(xiàn)狀視頻；

如遇阻撓，立即報警并固定證據(jù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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