出資方以借名買房起訴，律師協助登記人駁回｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2009年，林靜與陳偉處于戀愛同居關系。林靜稱，因其長期旅居國外，不便親自辦理購房手續，遂與陳偉達成口頭協議：由其全額出資，以陳偉名義購買一號房屋（位于北京朝陽區，總價216萬余元），待其回國后可隨時要求過戶。

同年1月，陳偉與甲公司簽訂《商品房現房買賣合同》，房屋登記在其名下。林靜主張首付款66萬余元由其委托朋友支付，并通過不定期轉賬償還后續按揭貸款。房屋交付后，雙方共同居住，2014年生育一女。分手后，房屋由林靜居住。

2021年，林靜發現陳偉已將一號房屋抵押給案外人李某，擔保債權243萬元。多次協商解除抵押未果后，林靜變更訴求，不再要求過戶，而是起訴請求：

解除雙方借名買房合同；

返還購房款、利息、稅費等共計約295萬元；

賠償房屋增值損失379萬元。

陳偉辯稱：

雙方確有口頭約定，但購房目的已實現（林靜實際居住），合同已履行完畢；

雙方為情侶關系，購房屬共同生活安排，非商業性借名；

林靜轉賬款項性質不明，部分用于其公司經營；

抵押行為林靜知情，且房屋未滅失，無實際損失。

裁判結果

法院判決：駁回林靜的全部訴訟請求。

法院說理

法律關系定性錯誤：本案不屬于借名買房

典型借名買房通常出于規避限購、貸款等政策目的，具有明確的“代持+未來過戶”合意；

本案發生在戀愛同居期間，購房行為更符合情感贈與或共同生活安排特征；

原告未能證明雙方曾就“房屋最終歸屬”或“過戶時間”達成一致。

長期未主張過戶，不合借名常理

房屋2009年登記，2021年才首次主張權利，間隔12年；

分手多年未提過戶，反證雙方并無借名合意。

出資性質存疑，證據鏈不完整

轉賬記錄未備注用途，且與原告公司資金往來混同；

無書面協議、無催告記錄，難以排除贈與或共同生活支出可能。

正確維權路徑應為同居析產

法院指出：原告可另行提起同居關系析產糾紛，就房屋出資、貢獻、使用等情況請求分割，而非以借名買房為由索賠。

勝訴辦案心得

預防建議：如何避免類似的房產糾紛？

簽署書面協議明確房產歸屬

情侶或親屬間購房時務必簽署書面協議，明確出資比例、產權歸屬及未來處置方式。即使基于信任，也應留痕以防萬一。

協議中應詳細規定：

出資方及其出資金額；

房屋登記在誰名下及原因；

未來過戶的時間和條件；

如何處理分手或關系破裂后的房產分配。

保留所有交易憑證和溝通記錄

所有涉及購房的資金往來均應備注用途，并保存好銀行流水、收據、發票等原始憑證。

保持與對方關于房產安排的書面溝通記錄，如微信聊天記錄、郵件等，作為日后維權的證據。

避免資金混用，保持財務獨立

盡量避免個人資金與公司資金混用，特別是大額轉賬時應注明用途，防止對方質疑出資性質。

如果確實需要使用公司資金，應在轉賬時注明“借款”或“墊付”，并在事后及時結算。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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