借名買房遇親情背叛，律師助客戶拿回本金+增值｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2012年，退休教師沈玉蘭因無北京購房資格，經外甥女林曉彤主動提議，以林曉彤名義購買位于通州的一套住宅（一號房屋），總價172萬余元。

購房全程由沈玉蘭操作：

通過變賣外地房產、向親友借款等方式籌措全部房款176.8萬元（含契稅、維修基金等）；

以林曉彤名義與甲公司簽訂《商品房預售合同》及補充協議；

房屋交付后由沈玉蘭裝修、入住、繳納所有物業及生活費用；

房產證、購房發票、繳費憑證等全部原件由沈玉蘭保管。

雙方系舅母與外甥女關系，僅達成口頭借名協議，約定待沈玉蘭具備資格即過戶。

起初相安無事。但自2018年起，林曉彤態度突變：

先催促“騰名額”，后改口“結婚時再辦”；

2019年突然要求沈玉蘭搬離，聲稱“房本寫我名字就是我的”；

多次聯系中介欲售房，甚至帶人撬鎖闖入，引發報警；

2020年，在沈玉蘭持有房產證的情況下，擅自掛失并申請補證，企圖單方處置房產。

沈玉蘭年逾七旬，靠退休金生活，無力承擔500萬增值損失。無奈之下，委托律師起訴，請求解除借名協議，并要求返還購房款、裝修費及大部分房屋增值。

被告林曉彤拒不到庭，亦未答辯。

裁判結果

法院判決：

解除雙方借名買房協議；

林曉彤支付沈玉蘭615.8萬元（含購房成本176.8萬 + 裝修殘值15萬 + 增值損失444萬，扣除20萬感謝費）；

沈玉蘭在收到款項后十日內騰退一號房屋。

法院說理

借名關系成立，雖無書面協議

購房款全由原告支付；

裝修、入住、繳費均由原告實施；

所有原始憑證由原告持有；

微信聊天記錄顯示被告曾承認“借名”事實；

→ 形成完整證據鏈，足以認定口頭借名協議存在。

合同目的無法實現，應予解除

原告始終不具備北京購房資格，無法完成過戶，非因任何一方違約，屬“不可歸責于當事人”的情勢，符合法定解除條件。

增值歸實際出資人，出名人僅享“感謝費”

房屋增值源于市場因素，與出名人無關；

出名人未出資、未管理、未承擔風險；

原告自愿讓出20萬作為感謝，法院予以尊重；

→ 判令被告賠償444萬增值損失，體現公平原則。

裝修按殘值酌定，避免重復獲利

裝修已使用近十年，法院未全額支持19.5萬，而是酌定15萬殘值，合理折舊。

勝訴辦案心得

親屬間借名，必須留痕！

本案勝訴關鍵在于：銀行流水+票據原件+微信記錄+入住文件。若無這些，口頭協議極難證明。

出名人反悔是高概率事件

尤其當房價上漲、出名人婚戀、債務風險出現時，“親情承諾”極易崩塌。法律只認證據，不認血緣。

即使無法確權，也可通過“解除+賠償”挽回損失

律師及時調整策略：放棄過戶訴求，轉向合同解除與損害賠償，避免“房錢兩空”。

訴前異議登記至關重要

原告在被告掛失房產證后立即申請異議登記，有效阻止房屋被擅自過戶或抵押，為訴訟贏得時間。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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