楊紅偉代理某房企稅案獲國家某部委認可改變征稅規則實際適用

北京格韜律師事務所主任楊紅偉律師代理的某房地產企業增值稅案件，某地方稅務局按照“舊房”對未銷售房屋課以重稅，對企業形成顛覆性影響。楊紅偉律師代理后，與當地稅務局溝通無效。楊紅偉律師對全國的情形，認真調查、全面研究、審慎思考后，向國家相關權威部門進行了專業化反映，國家相關部委發文，就房企舊房的現行認定規則及征稅規則，予以變通適用。

根據財稅字〔1995〕48號《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第七條和大多地方局規定，"使用時間在12個月以上的或者使用了的房屋"，應認定為舊房（俗稱二手房）。

涉案某房地產企業，為了融資，就企業未銷售房屋辦理了房產證，為了不閑置浪費，能夠回收一定資金，就未銷售房屋又進行了出租。某地方稅務局就該企業未出售房屋按照”舊房“而非”新房“課以極高稅負，對該企業的經營形成顛覆性影響。

該企業老板一向兢兢業業，奉公守法，誠信友善，從其樸素的認知出發，主觀上無法接受這樣的征稅，從企業的實際情況出發，客觀上也無法接受這樣的現實。格韜楊紅偉律師代理后，就當地房企未銷售房屋的使用情形進行了走訪，就全國其他省市房企未銷售房屋的使用情形進行了了解，在近年房地產市場被嚴格調控銷售普遍困難的情形下，該房企的做法，合情合理，具有一定普遍性。

格韜楊紅偉律師在全面充分研究全國各地關于舊房認定的政策后，發現有的地方很早就采用了"會計標準"，即由房企自己決定，是將未銷售房屋列為"存貨"還是"固定資產或投資性房地產"；有的地方則采用了"清算標準"，即在清算時，由房企進行確認。這些關于舊房的認定標準與近年實際情形更具切合性。

在以上工作的基礎上，楊紅偉律師向國家相關部門進行了反映，以解決房企普遍面臨的問題。楊紅偉律師認為：

就舊房認定的具體標準，財稅字〔1995〕48號文及全國其他地方采用的"使用標準"，在當年房企銷售較好，房價不斷上漲的背景下，目的在于遏制房企壓房不賣獲取投機利潤的行為，而近幾年實際情況，房企未銷售的房屋屬于被動持有，而非主動持有，”使用標準“適用的社會基礎已經全然不同。就目前的情勢而言，應當體現合理稅負的立法本意，遵循公平稅負的基本原則，基于房地產去庫存壓力極大的客觀現實，摒棄過時的"使用標準"，采用"會計標準"，以統一舊房認定標準,避免產生極不公正稅負和權力尋租的情形。

在楊紅偉律師反映后，由于國家有關部門對此問題的關注，最后，由國家某主管部委內部發文，就房企的舊房認定，根據房企實際情形，按照減稅降費的總體要求予以適用。就該企業的涉案房屋，當地稅務機關按照法定程序依法撤銷了其原征稅行為。

聲明：本文不構成任何規定的任何解讀，本文所涉及相關征稅事宜，請與當地稅務機關溝通或向國家相關部門咨詢。本文已采用化名，請勿對號入座。

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