2025年半年報：一房落，萬物生

距離上一次跟大家聊房地產已經過去又快三個月了哎呀，真的是時光荏苒，歲月如梭。

現在回頭看看自己，從19年寫公眾號的時候就看空房地產這么多年到現在，真的是房價漲的時候，才有動力去唱空去跟大家講道理，房價一跌下來所有人都知道的時候，反而房地產的稿子這一塊，寫起來動力沒那么足了。

大家不知道的時候，你跟大家說，大家都知道的事情，你跟大家老說，就有點像打火機，偶爾咬一咬可以，你要是老咬他，確實顯得沒活。

毛澤東同志講與人奮斗其樂無窮，道理也就在這了。

7月15日，也就是寫文案這一天，國家統計局發布了，6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況

6月份，一線城市新房價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。二手房價格同比下降3.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。

二、三線城市新房價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。二手房銷售價格同比分別下降5.8%和6.7%，降幅分別收窄0.3個和0.2個百分點。

新建商品房銷售面積減少3.5%，銷售額下降5.5%，其中住宅銷售同比分別下降3.7%和5.2%

值得一提的是，7月3號，貝殼APP首頁隱藏北京掛牌均價顯示，我常說的一句話是不怕形勢不好，怕的是信息不透明。

大家一向是看官方數據，也看商業平臺數據，你現在把商業平臺數據一蒙，我現在只有官方數據可以看了，那我就要認為你的數據可信度要下降了。

通稿當中基本沒有作出評價和解讀，牢章也懶得做了，只不過動機可能不一樣，官方沒法做解讀是因為數據實在是一般，我沒法解讀是因為每個季度就是這些數據，說的都是那些話，你們聽不煩我都說煩了，沒意思。

爽文是爽，一模一樣的爽文你就是總聽也得有個夠吧？

就講一段爽文哈，如果你生活在二三線城市，這些城市租金回報率基本上在3%左右，你如果最近一年沒有買房子，而是租房子，房主在房子上虧掉的錢除了能夠覆蓋掉你當年的房租費用，還能再幫你省下一年的房租。

目前沒有加速下跌。主要還是得益于政策端持續發力，專項債收購存量閑置土地、收購存量商品房，城中村改造和降低5年期以上LPR，這些手段減少了供應，增加了需求。注意我在這里的用詞是沒有加速下跌，市場仍然是在勻速下降的

高盛分析師在24年10月22日題為《中國房地產2025年展望：觸底在望》的報告中表示：

“在全面協調的寬松政策的推動下，我們終于到達了房地產市場持續下滑的拐點。”（We are finally at an inflection point of the ongoing downward spiral in the housing market on the back of a comprehensive and coordinated easing package）

幾個月后回頭看，高盛恐怕有點高興的有點太早了。所以說人類社會是個草臺班子是吧？

你哪怕多看牢章的視頻呢，各路分析師無非也就是看各種報告數據，最后猜個數，外國人猜還是不如老中自己猜的準。

實在不行你就看看中國媒體嘛，2024年所有媒體發了瘋一樣的在喊小陽春，那下半年的研報該怎么寫？你們心里居然沒數嗎？

實在是不懂中國，實在是不懂中國。

摩根大通最近的研報則是說，隨著房地產市場探底，我們預計其仍將維持一線城市與低線城市、豪華房源與大眾房源、國有企業與私營企業之間的兩極分化。我的判斷基本也如此，一線城市特別是核心區的資產，橫盤或微跌，邊緣區域維持溫和下跌，二三線城市以下繼續保持下跌。

我可以再多做一些判斷，如果政府沒有大放水將cpi拱到3%以上進入通脹區間，遠了不敢說，指數至少還有2-3年，10%到15%的下跌空間，具體到樓盤，會有大量的樓盤潛在的負增長空間還有20%。

當然我也可以為了流量把這個比例吹得更大一點，讓大家聽得更爽一點，但是咱們還是要實事求是的，有多大判斷書多大判斷，不能像那些主流媒體一樣，閉著眼睛吹小陽春，讓他們買房子，他們也不買。

這么大個泡沫，這么低的結婚率和生育率，往后房地產的低潮還長著呢，大家伙又不是看不到明年的太陽，兩三年后的判斷，兩三年以后再說。

我們常說左派激進，右派保守。如果是說10年之前我們這些激進派說房地產炒的太高了，不應該這樣右派會說。怎么高了我不看挺好的，是你自己買不起房子，現在房子漲到右邊的老保們都買不起了，不管你是男是女，政治觀點是左中右全都形成了一個共識，那就是房地產這個夜壺已經到了自然壽命的盡頭，該砸碎了。

只不過現在左邊的激進派說馬上敲碎它，右邊的保守派說慢慢敲碎，穩字當頭。

中國社會已經形成了一個共識，現在就看這個共識什么時候擴展到政府了。

我估計說這個話，好多朋友還要懷疑，說地方不會放棄房地產的。

估計這個也快，1—6月份，全國房地產開發投資46658億元，同比下降11.2%，而去年同期的基數是下降10.1%，也就是說在去年下跌10%的基礎上，今年下跌的速度還在加快。

地方放不掉房地產，還在奮力托底的原因是對房地產和土地財政還存在幻想，等再過兩年從里邊變不出錢來的時候，地方就徹底老實了。

至于老實的速度到底有多快，那就要看在座各位的決心了。

買房始終是整個“勞動稅體系”的入口，一旦跨入就是30年連本帶息剝奪你的勞動剩余。世界上沒有比這個高效的征稅體系了。

但這個體系有個特點，那就是可以像龐氏騙局一樣擊鼓傳花。

我到現在還記得，1718年的時候，網上的主流輿論不是這樣的。當時大家說的都是，買房是用銀行的錢增加你的資產，是你這輩子能夠發財，能撬動資產，跟上財富時代列車的最后一個機會。

你要是不入坑不買房，認為這種秩序不合理，會讓年輕人失去進取心，會把我們的社會導向一個極不公平的財富分配結果，所有人都會笑話你，認為是你不思進取買不起房子才會這么說。

幾年過后攻守之勢異也。牢章這種堅定的看空派終于能夠直起腰來說話了。不買房思潮的本質，實際上是在抗稅。

那現在怎么辦？這個說法之前說過，現在還要再重復講，那就是相比于新房的價格指數二手房的價格更直觀，因為二手房沒有價格管控，基本上是隨行就市。這兩年二手房除了價格以外，優勢也越來越明顯了，因為二手房是現房，不會擔心買到爛尾樓。

實在到了要成家要結婚的關口，我絕對不攔著大家，你既然要決定結婚了，無論你是男是女，你肯定是覺得對方是值得托付的，這我真得恭喜你。但我跟各位說掏心窩子的話。二手房可以買，誰買新房，不好意思，真的不建議你這么做，從你個人的角度上說新房有溢價，還有爛尾的風險，從社會的角度上說，買新房是在助長土地財政的歪風邪氣，你在用你的錢給土地財政提供增量。

我這不是唱衰中國經濟，半年經濟大考，經濟增速官方的說法是5.3%，這充分說明了中國經濟就算丟下了房地產也是可以撐得住的。

老覺得要救房地產，要救房地產，這說明沒有充分領會到中國當代經濟的新形勢，我看房地產陽痿了，這經濟考卷還蠻好嗎。時代已經換擋了，輕舟已過萬重山。

如果你承認中國經濟穩中向好，那就說明房地產不是非救不可；如果你非說房地產不行，經濟就要垮，那你就是在否定5.3%的增速成績單。

忠孝兩難全，你總得選一樣吧。

章北海的自然選擇

Après moi, le déluge