廣州，不蒸饅頭爭口氣

廣州賣地，終于要沖KPI了。

最新消息，馬場地塊將在本月掛牌，我們剛剛提前爆料了：

最快掛牌時間，估計要到11月15日后，也就是調(diào)規(guī)公示期結(jié)束后。

這個時候把馬場擺上桌，懂得都懂。

截至到11月，廣州今年的賣地KPI僅僅完成了292.6億元，還不到去年的一半。【2024年賣地金額（涉宅地）約772億】。

和其他一線城市相比，廣州更是被甩到車尾燈都看不到了。

要知道，今年前三季度，北京、上海，乃至杭州的賣地金額都已經(jīng)超過1000億。

不爭饅頭爭口氣，最后這兩個月，廣州賣地怎么著也要沖刺了，把珠金琶壓箱底的寶貝都掏出來，把明年的盼頭造出來。

據(jù)我們了解，除了馬場一期，南泰批發(fā)市場地塊預(yù)計明天就會正式掛牌。

此外，還有琶洲中二區(qū)、金融城浪奇北地塊，以及荔灣玻璃廠地塊，都會上桌。

有哪些看點？下邊我們展開聊聊，或者加我微信，提前爆料。

1、馬場一期，預(yù)定廣州新地王

我們收到的消息，是11月計劃掛出馬場一期地塊，幾個重點：

1）住宅起拍樓面地價，和面粉廠差不多，也就是大概5萬/平。

2）綁定華聯(lián)SKP，大概率是輕資產(chǎn)運營模式

3）馬場一期，用地約13萬平，建面約45萬平，為二類居住用地兼容商業(yè)用地

也就是說，一期體量呢，就超過整個馬場地塊（總建面約73萬平）的一半了。

其中，馬場一期宅地占地約6.4萬平、商業(yè)占地約2.1萬平、辦公約1.6萬平，容積率3.51–4.46。

可以看出，和珠城前期商業(yè)地、宅地相比，馬場一期的密度是偏低的，這也更加貼合當下低密度居住的新趨勢。

而且，這和SKP公園+商業(yè)的模式也是高度貼合的，能夠和廣州現(xiàn)有的商業(yè)拉出明顯區(qū)分度。

加上SKP為輕資產(chǎn)運營模式，那么阻力就會進一步降低。

所以說，馬場地塊基本都是明牌了，唯一的懸念就是最終總地價會去到多少。

我們上邊說的是宅地部分，商業(yè)地部分，當然是另外計算的。

地價的話，大家可以先參考珠城近期商業(yè)地情況：

• 2021年7月，合景泰富以19.93億元底價拿下珠江新城A4-3地塊，樓面價約28800元/平，其中50%需自持。
• 2012年，恒大以總價13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，折合樓面地價32967.6元/平。

我做個假設(shè)，假如馬場一期商業(yè)地部分，按3-4萬/平的區(qū)間計算；宅地部分如果按5萬/平計算，那么起拍價都會接近200億。

這量級，差不多是一個面粉廠再加上一個絹麻廠。

2、琶洲中二區(qū)地塊，砍了近一半體量

琶洲中二區(qū)地塊，AH041208地塊，其實去年就有露過面，這次回宮，也是帶足誠意的。

1）容積率從4.1降低到2.5，限高100米降低到80米

2）總體量從原來的4萬平降到了現(xiàn)在的2.2萬平

四舍五入，就是降地價，給房企減負了。

并且，這種成熟片區(qū)的小體量的地塊，也最貼當下市場邏輯，參與的開發(fā)商會更多，也更容易拍出高溢價。

如果從產(chǎn)品端來看，這么做優(yōu)勢也放大了。

2.5容積率，也就是保利天奕一期差不多，但是琶洲中二區(qū)地塊的位置，可要核心得多。

琶洲中二區(qū)地塊，靠近琶洲保利天悅，是整個琶洲居住氛圍最強，配套最成熟的板塊，還有北向望江加持。

論商業(yè)，這里有保利廣場、萬勝廣場；

論地鐵，這里有8號線與4號線交匯的萬勝圍地鐵站，地塊距離地鐵僅300米。

論學校，這里有執(zhí)信中學琶洲實驗學校、六中珠江中學、海珠區(qū)第三實驗小學等；

另外周邊還有廣州貝賽思雙語學校，今年開學，海珠區(qū)第一座K12雙語國際學校。

至于周邊二手房，有琶洲保利天悅、會展世界等。

這塊地的綜合素質(zhì)雖然比不上琶洲保利天悅，但是剛好能用來做一個錯位。

琶洲保利天悅，住宅戶型是142-755平，典型的高端豪宅，今年二手成交水平大約在10-15萬/平之間。

不過嘛，它也是10年前產(chǎn)品了，除了367-755平大平層，其他戶型全都是二線北向望江，使用率大約80%，整體容積率去到5.0。

假如說，琶洲中二區(qū)地塊，做100-140平左右的剛改+改善產(chǎn)品，使用率100%以上，容積率2.5，單價10萬/平以內(nèi)有選擇。

那么，迭代性和性價比就是顯而易見的，市場機會不是大大地有嗎？

3、金融城浪奇北地塊，珠實組了個高端局

金融城浪奇北410地塊，操作思路和琶洲中二區(qū)地塊一模一樣。

1）降容積率，從6.9下調(diào)到3.65

2）降高度，建筑限高目前是130-150米

3）和珠實金融城項目聯(lián)動

降容、降高度后，地塊總建面從藍皮書上的10萬方降到約5.4萬方。

3.65容積率，在金融城板塊僅次于保利面粉廠地塊的3.1，看齊保利天曜的3.8。

自砍一刀，目的顯而易見，就是為了吸引房企拿地，同時能夠和保利豪宅局一戰(zhàn)。

當然，效果更是顯而易見，據(jù)我們了解，珠實對這塊地很感興趣。

把浪奇北拿下來，就能和珠實聯(lián)合體415項目做出聯(lián)動了。

大家看前兩天珠實聯(lián)合體415項目的規(guī)劃，過街連廊直接打通到浪奇北地塊。

就差把身份證號給報出來了。

同時，415地塊和410地塊，也有明顯的錯位優(yōu)勢。

415地塊，自己配學校、江景更好、離江邊更近，也遠離黃埔大道會更安靜；

按照規(guī)劃，4棟住宅層高44-49層不等，一層兩戶到一層三戶板樓設(shè)計，貨量預(yù)計只有約400套，對標的是珠江新城頤德公館，是改善豪宅定位。

浪奇北410地塊，靠黃埔大道，更靠近地鐵站，出行更方便，且大概率能統(tǒng)籌到新學校，適合做剛改+改善產(chǎn)品。

這套模式，是不是很熟悉，就像保利天曜南區(qū)和北區(qū)，

把浪奇北拿下，那么珠實也在金融城組了一個高端局了。

4、荔灣玻璃廠地塊，聚龍灣首宗出讓宅地

玻璃廠地塊，也就是AF0211011地塊，昨天已經(jīng)掛牌了，重點也很清晰：

1）占地約1.5萬平，建面約5.27萬平，體量偏小

2）起拍總價約13.3億，折合樓面地價約2.67萬/平，比國貿(mào)石圍塘貴，但還是合理區(qū)間

3）預(yù)期高，和聚龍灣太古里僅一路之隔

玻璃廠地塊，是坑口聚龍灣首宗出讓宅地，也是荔灣第一宗新模式改造下出讓的商品房用地。

既有標桿意義，也能給荔灣市場再上一桌好菜。

玻璃廠地塊，核心度確實夠硬，和聚龍灣太古里就隔著一條芳村大道，能直接享受到太古里的商業(yè)配套。

并且，預(yù)計年底太古里首開區(qū)一期就會正式開業(yè)，屆時會引進一系列零售、餐飲、生活休閑店鋪、奢侈品牌，并打造多元展覽與活動。

對于玻璃廠地塊來說，這就是最直接的預(yù)期。

除了商是明牌外，學、鐵的確定性也很高

鐵：距11號線大沖口站大約400米

學：周邊有芳村小學、坑口小學、另外還規(guī)劃36班初中

另外，西側(cè)就是荔灣區(qū)兒童公園。

另外，項目設(shè)計標準也挺高的，估計向公園綠地設(shè)置人形出入口、跨地塊建設(shè)空中連廊。

很顯然，卯足了勁吸引家庭客。

而在長線來看，坑口聚龍灣片區(qū)，還有大體量、連片舊改，未來沿著芳村大道兩邊，會是改天換地式的巨變。