物業不催費了？不是良心發現，而是新規這3條紅線，讓物業不敢動

本文為深度觀點解讀，僅供交流學習

最近，很多業主都有個直觀感受：

小區物業好像“溫柔”了不少，催繳物業費的電話、短信少了，深夜敲門催費的也不見了蹤影。

甚至有業主朋友調侃，“物業是不是突然良心發現了？”

其實，真相并不是物業變善良了，而是2025年修訂版《物業管理條例》正式實施，給物業公司劃下了三道“催費紅線”。

違規成本猛增，讓物業公司哪怕再著急，也不敢硬碰硬。

過去，很多小區物業催費手段可以說是“花樣百出”。

有的斷水、斷電，有的直接限制業主車輛出入，甚至還有物業威脅“停電梯”。

這樣的“硬核催費”，不僅影響業主正常生活，也早就引發社會不滿。

2025年新版《物業管理條例》直接把這些行為拉入“紅線區”：

嚴禁以斷水、斷電、限制車輛出入等方式催繳物業費。一旦被查實，罰款額度直接提升。

比如，萊西市某物業僅因斷電催費，被罰1萬元；而在新規下，最高可罰5萬元。

罰得重，物業就不敢亂來，催費手段立馬“軟”下來。

新規不僅管“怎么催”，還管“啥時候催”。

重慶市明確規定：晚上10點到次日早上8點之間，禁止向業主發送催費信息或上門催收。

有物業凌晨發短信催費，被責令登門道歉，還被記入信用檔案。

長沙則針對“軟暴力催收”出手，明確要求：催繳通知單只能寫業主姓名和房號，嚴禁使用“老賴”等侮辱性詞語。

一旦發現，物業必須約談整改。物業的“道德批判”套路、騷擾式電話、短信，統統被新規堵住了后

新規首次把“服務達標”與“繳費義務”掛鉤。

條例要求：物業必須公示服務清單，包括綠化修剪次數、電梯維護記錄、安保巡邏頻率等內容。

業主對照清單發現服務不到位，可以先要求整改、補齊服務。

比如杭州某小區因保潔頻次不達標，業主聯名投訴，物業費從2.8元/㎡降到2.5元/㎡。

對比過去“先交費、后講理”的被動局面，如今是物業先補服務，業主再繳費，主動權明顯發生了轉移。

服務滿意度還首次“量化”：滿意度低于70%，物業必須打折收費。物業想收錢，先得把服務做好。

新規不僅嚴管物業，也給業主配齊了“四把鎖鑰匙”，讓大家真正有了“說不”的底氣。

查賬權：物業收支、公共收益一清二楚。

物業每季度要公布物業費收支明細，包括電梯廣告、快遞柜租金、公共車位收益等。

業主對賬目有疑問，可以要求物業出示賬本和票據。物業拒絕公示，業主可以找街道辦、社區協調。

有案例為證：城陽區某小區物業挪用公共收益，被追回資金還被罰兩倍款。

南京某小區業主通過社區介入，3天內就拿到了完整賬本。新規讓“小區賬本”徹底透明，防止了“糊涂賬”、“暗箱操作”。

扣錢權：服務不到位，業主可減免物業費。

安保不到位、設施壞了不修、衛生死角沒人管？

現在，業主可以憑監控、照片、物業整改通知書等證據，要求協商減免物業費。

長沙某小區業主就用這個辦法，成功減免了30%的物業費。物業再也不能“吃差價、甩鍋不干活”，否則就得“出錢補課”。

公共收益自主權：收益歸業主，物業只能抽成10%。

電梯廣告、快遞柜、公共車位等產生的收益，必須存入專用賬戶，物業抽成不得超過10%，其余歸全體業主。

公共收益可以用來補充維修資金、改善小區設施，也可以按戶返還。

比如蘇州某小區用廣告收益裝上了充電樁、修好了游樂設施。杭州某小區則把車位租金每戶返還50元，直接抵扣物業費。

反對違規漲價權：物業漲價需“雙過半”同意。

物業費漲價，必須提前30天公示成本測算依據，并經業主“雙過半”同意（人數和面積雙過半）。

深圳、廣州多地小區物業企圖“單方面漲價”或不公示測算表，結果業主聯合抵制，漲價計劃被叫停。

物業想漲錢，得拿出真憑實據，還要過業主這一關。

新規也明確提醒業主，維權更要合法、理性，別被“口號式拒繳”坑了自己。

如果物業按合同履約，業主無故拖欠物業費，物業有權起訴追討。

北京有業主因無理由欠繳8個月物業費，被法院判令補繳1.2萬元，還要承擔500元訴訟費。

新規強調，拒繳物業費不能“無理攪三分”，否則吃虧的還是自己。

只說“服務差”沒證據，法院一律不認。必須留存照片、視頻、物業整改通知書、第三方調解記錄等硬證據。

有業主因證據不足，被物業起訴后不得不全額繳費。維權路上，“證據為王”，別被情緒沖昏頭腦。

物業合規發送短信、發函、貼告示，業主視而不見、拒不簽收，可能會被法院強制執行，甚至影響個人征信。

有業主因拒收傳票，導致征信留不良記錄，影響后續貸款。

新規提醒，遇到合規催收要積極應對，別讓小事變大事。

新條例不僅賦權業主，還給出了一套高效、實用的維權流程，讓大家有理有據、依法維權。

第一步：固定證據。

保存好物業服務合同、收費通知、繳費憑證、設施損壞照片等所有相關材料。證據越全，維權越有底氣。

第二步：協商解決。

帶著證據與物業溝通，明確指出違規事實，要求整改或退款。絕大多數物業在證據面前會選擇配合。

第三步：投訴維權。

協商無果，可以撥打12345熱線，或向住建局、市場監管局投訴。一般7個工作日內有反饋。

廣州番禺區就有業主投訴物業重復收車位費，5天內追回近4萬元。

第四步：集體維權。

聯合其他業主，或通過業委會發起集體維權，影響力更大，成功率更高。

廣州32戶業主聯合投訴，物業被要求退款20萬元并更換經理。

上海某小區業委會請第三方審計，查出物業挪用15萬元公共收益，最終促成物業退款并降費。

很多人以為物業突然變“溫柔”，是良心發現，其實還是規矩管得嚴。

維權流程清晰，法律“兜底”，業主腰桿硬了，物業也只能依法辦事。

當然，業主維權也要講證據、守契約，不要盲目拒繳、口號維權，避免落入法律陷阱。

用好法律武器，既守住自家“錢袋子”，也能讓小區管理越來越規范、宜居。