開發商長期不辦大產權證，法院判其承擔全部違約責任｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年3月，王先生與甲置業公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買其開發的一號房屋，總價717萬余元，并于簽約當日付清全款。合同約定，甲公司應于2020年12月31日前交付房屋，并在交房后30個月內（即2023年6月30日前）完成該樓棟的不動產首次登記（俗稱“大產權證”），以便業主自行辦理個人產權證。

甲公司雖于2020年12月30日交付房屋，但直至2024年8月29日才辦妥大產權證，導致王先生長期無法辦理個人不動產權證，影響其積分落戶、房屋出售等權益。

2024年，王先生起訴至法院，請求判令甲公司支付逾期辦證違約金317,640.57元（以717萬元為基數，按日萬分之一標準，自2023年7月1日起計算至2024年9月15日）。

甲公司辯稱：

合同已明確約定違約金上限為總房款的千分之二（約1.4萬元）；

逾期系因總承包商乙公司拒不配合竣工驗收所致，自身無過錯；

王先生未舉證實際損失，且房屋已交付使用，不存在實質損害；

日萬分之一標準遠超租金或工資水平，屬“懲罰性賠償”，不應支持。

二、裁判結果

法院判決：

甲置業公司于判決生效后十日內向王先生支付逾期辦證違約金317,640.57元。

法院認定：合同約定的日萬分之一標準合法有效，“千分之二”上限條款屬無效格式條款，開發商不得以此規避責任。

三、法院說理

開發商未按期辦證，構成違約

合同明確約定甲公司應在交房后30個月內完成首次登記，但其遲至2024年8月才辦妥，逾期超14個月，已違反合同義務，應承擔違約責任。

“千分之二”違約金上限條款無效

該條款出現在補充協議中，由甲公司單方預先擬定、重復使用，未與購房者協商，且顯著減輕開發商責任、限制購房者主要權利，屬于《民法典》第496條、第497條規定的無效格式條款。

日萬分之一標準有合同依據，應予支持

主合同明確約定：“因出賣人原因逾期辦證，按已付房款日萬分之一支付違約金”。該標準系雙方真實意思表示，且在司法實踐中屬合理范圍，不構成“過分高于損失”。

購房者無需就實際損失舉證

逾期辦證導致的損失（如無法交易、融資、落戶等）具有隱蔽性與長期性，難以量化。在合同已約定違約金計算方式的情況下，守約方無需另行證明實際損失，除非違約方能證明違約金“過分高于損失”——而本案中甲公司未能完成該舉證。

第三方原因不能免除開發商責任

即便逾期系因總承包商不配合所致，但該風險屬于開發商經營范疇，不能轉嫁給購房者。甲公司可另案向第三方追償，但不影響其對業主的違約責任。

四、律師提示

“違約金上限”條款多為無效陷阱

開發商常在補充協議中設置“違約金不超過總房款0.2%”等極低上限。此類條款多被法院認定為免除自身責任的格式條款，購房者可主張無效，按主合同標準索賠。

逾期辦證≠無損失，法院認可隱性損害

即使房屋已入住，無法辦證仍嚴重影響資產流動性、子女入學、貸款抵押、積分落戶等。法院普遍認為，此類損失客觀存在，無需購房者逐項舉證。

日萬分之一是北京司法實踐常見標準

在北京地區，商品房逾期辦證違約金按日萬分之一計算已被大量判例支持，通常不被認定為“過高”。若合同有此約定，應堅決主張。

開發商推責“總包不配合”無效

項目內部合作問題屬于開發商履約風險，不能對抗購房人。購房者只與開發商存在合同關系，有權要求其獨立承擔責任。

及時起訴，避免權利過期

逾期辦證違約金屬于持續性債權，訴訟時效從違約行為結束之日起算。建議在開發商長期拖延（如超1年未辦證）時盡快起訴，鎖定權益。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理。提醒廣大業主：購房后若長期無法辦理產權證，切勿因“房子已住”而放棄維權。只要合同有明確違約金約定，即使開發商聲稱“非我之過”，您仍有權依法索賠。遇到類似情況，請及時咨詢專業律師，避免因格式條款或時效問題喪失勝訴權。