單位分房多年未過(guò)戶，法院判繼承人配合辦理｜北京房產(chǎn)律師勝訴案例

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一、案情介紹

趙志遠(yuǎn)與孫立民原系甲公司職工。2008年，甲公司將其建設(shè)的職工住房按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格向員工配售。孫立民選購(gòu)新房后，按政策需騰退其名下的一號(hào)房屋。

同年11月21日，**孫立民（出賣人）、趙志遠(yuǎn)（買受人）、甲公司（產(chǎn)權(quán)單位）**三方簽訂《房屋買賣合同》，約定：

孫立民將一號(hào)房屋出售給趙志遠(yuǎn)；

甲公司作為產(chǎn)權(quán)單位協(xié)調(diào)交易；

孫立民委托甲公司工作人員代為辦理過(guò)戶手續(xù)至趙志遠(yuǎn)名下，并配合公證授權(quán)。

趙志遠(yuǎn)隨后以其名下另一套房屋折抵部分房款，并于2012年10月補(bǔ)足差價(jià)及維修基金共計(jì)84,548.34元，甲公司確認(rèn)款項(xiàng)已結(jié)清。

然而，孫立民在世時(shí)始終未配合完成委托公證及過(guò)戶手續(xù)。其于2011年去世，配偶及子女也相繼離世，僅留外孫女周婷等繼承人。因無(wú)人配合辦理產(chǎn)權(quán)變更，趙志遠(yuǎn)居住多年卻無(wú)法取得房產(chǎn)證，遂起訴要求周婷與甲公司共同將一號(hào)房屋過(guò)戶至其名下。

甲公司表示愿意配合過(guò)戶，但不同意承擔(dān)費(fèi)用；周婷經(jīng)法院傳喚未到庭答辯。

二、裁判結(jié)果

法院判決如下：
周婷、甲公司于判決生效后十日內(nèi)，將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至趙志遠(yuǎn)名下。

三、法院說(shuō)理

三方協(xié)議合法有效，各方應(yīng)依約履行
《三方房屋買賣合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。趙志遠(yuǎn)已履行全部付款義務(wù)，孫立民及甲公司負(fù)有配合過(guò)戶的合同責(zé)任。

原房主去世，繼承人應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)
孫立民生前未完成過(guò)戶配合義務(wù)，其去世后，繼承人應(yīng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同義務(wù)。周婷作為孫立民的法定繼承人之一，雖未實(shí)際參與簽約，但仍需配合完成產(chǎn)權(quán)變更。

產(chǎn)權(quán)單位有協(xié)助義務(wù)，不得推諉
甲公司作為產(chǎn)權(quán)單位和協(xié)議丙方，在房屋具備過(guò)戶條件的情況下，必須配合辦理登記手續(xù)，其辯稱“已盡義務(wù)”不能免除法定及約定義務(wù)。

四、律師提示

單位內(nèi)部房屋置換，務(wù)必簽署書(shū)面三方協(xié)議
此類“以舊換新”“折抵購(gòu)房”安排，若僅有口頭約定或內(nèi)部通知，極易因原房主反悔或去世導(dǎo)致過(guò)戶障礙。三方協(xié)議是維權(quán)關(guān)鍵證據(jù)。

原房主拒絕或拖延過(guò)戶？可起訴強(qiáng)制履行
只要合同有效、房款付清、房屋可交易，法院可直接判令對(duì)方配合過(guò)戶，無(wú)需解除合同。

房主去世，繼承人不能“裝失聯(lián)”
即使繼承人未參與簽約，只要繼承了遺產(chǎn)（包括房屋權(quán)益），就負(fù)有配合履行原合同的義務(wù)。法院可缺席判決，強(qiáng)制過(guò)戶。

及時(shí)辦理委托公證，避免后續(xù)糾紛
本案中，若孫立民當(dāng)年配合完成授權(quán)委托公證，甲公司即可直接代辦過(guò)戶，無(wú)需多年等待。建議類似交易中，同步完成公證手續(xù)。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。提醒廣大職工：?jiǎn)挝桓＠址炕騼?nèi)部置換雖具政策背景，但仍屬民事合同行為。務(wù)必確保協(xié)議完備、手續(xù)閉環(huán)，尤其涉及產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，應(yīng)盡早完成過(guò)戶或公證授權(quán)。如遇原房主失聯(lián)、去世或繼承人不配合，切勿被動(dòng)等待，應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑確權(quán)，避免“住著房子卻不是業(yè)主”的風(fēng)險(xiǎn)。