跨境電商廣佛倉儲大變陣

作為行業發展的晴雨表，倉儲物流往往最先感知需求變化，也最直觀反映產業與消費的真實溫度。

世邦魏理仕最新發布的《2025年廣州房地產市場回顧》（以下簡稱“報告”）顯示，在政策刺激、電商結構調整與區域分工深化的共同作用下，2025年廣佛倉儲物流市場走出了一條“供應高位運行、需求強勢反彈、租金持續下探”的發展曲線。

從供應端看，2025年是廣州倉儲物流市場自2023年后的又一個供應高峰，全年共有12個優質倉儲項目交付，總新增供應約93萬平方米。

在供應高峰以及跨境電商在廣州收縮租賃面積的影響下，2025年廣州倉儲租金加速下行，同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元。

租金下跌拉動了租戶的升級搬遷需求，疊加國補政策帶動的電商倉儲需求，廣州全年凈吸納量為75.7萬平方米，從2024年的負吸納表現中顯著反彈。不過，2025年全年，廣州倉儲物流的空置率同比上升1.9個百分點，年末達8.9%。

報告顯示，成交的主要行業方面，第三方物流成交占比最高，達到65%，尤其是某電商平臺的自營物流，在2025年錄得多宗新庫的整租。另外，某服飾類的第三方物流企業借電商退出帶來租金顯著下行之際，乘勢落戶從化。成交排名第二的純電商，占比27%，其中跨境電商新租成交占全部成交的17%。

與此同時，跨境電商的區域調整，正在重塑廣佛倉儲市場的分工格局。2025年，跨境電商在廣州的租賃面積有所收縮，但并未退出珠三角，而是明顯向佛山等周邊城市轉移。這一趨勢在佛山市場體現得尤為突出。

報告指出，去年全年佛山新增倉儲供應高達186萬平方米，創下歷史新高，但在跨境電商強勢擴張的帶動下，凈吸納量同樣刷新紀錄，空置率不升反降。

與廣州不同，跨境電商在佛山的擴租更為積極，在全年錄得的成交中，跨境電商成交占比達到81%，顯示跨境電商在珠江口西岸的整合，表現為在佛山和肇慶擴張，但在廣州收縮。

據華爾街見聞了解，相較廣州，佛山在租金水平以及大型園區規劃等方面的優勢，使其成為跨境電商進行規?；虾图羞\營的理想選擇。

數據顯示，在跨境電商的帶動下，佛山倉儲市場全年凈吸納量達到168萬平方米，同比增長137%，同樣創下歷史新高，帶動全市2025年空置率同比下降0.4個百分點，至年末的6.6%。

值得注意的是，盡管倉儲市場成交活躍，但租金依然承壓。佛山倉儲市場2025年租金同比下跌7.0%，至年末的每月每平方米34.4元。

世邦魏理仕指出，在大量供應下，無論是跨境電商還是國內電商的自營物流都擁有更強的議價能力，并且相鄰的廣州租金也顯著下調，進一步推動佛山租金下行。

展望2026年，廣州和佛山都將繼續迎來供應高峰，預計兩地將分別有264萬及133萬平方米新增倉儲設施落成，為市場去化帶來壓力，租金將有進一步下調的空間。

世邦魏理仕華南區產業地產租賃交易負責人鄧偉表示：“2026年，在國家把擴大內需特別是提振居民消費放在更加突出位置的方針指引下，預計包括廣東新一輪國補等措施將帶動受惠商品迎來新一輪銷售高峰，短期內將繼續成為廣佛倉儲市場的重要去化來源。除此以外，位于佛山高明的廣州新機場正式獲得國家發改委批復，建設進程加快，利好當地倉儲市場發展?！?/p>