高價房產(chǎn)交易毀約，法院酌定支持違約金｜房地產(chǎn)律師解讀案例

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2020年12月，林秀云急于回籠資金，通過甲公司掛牌出售其位于北京的一號房屋。

很快，王磊以母親王桂芳名義提出全款購買，總價2300萬元，并承諾“資金已備好，一周內(nèi)付清”。

簽約當(dāng)天，王磊代母親簽署全部文件——《房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《房款支付協(xié)議》等六份文件，僅支付5萬元定金。

林秀云配合完成了網(wǎng)簽。

然而，三天后，王磊突然告知：“錢被騙了，無法付款。”

他提出：用5萬元定金了結(jié)此事，并愿意配合撤銷網(wǎng)簽。

林秀云拒絕。她原本已放棄其他買家，如今房屋被網(wǎng)簽鎖定，無法另售。

多次催告無果后，她于2021年1月4日正式發(fā)函解除合同，并起訴要求：

確認(rèn)合同已于2021年1月5日解除；

判令王桂芳、王磊連帶支付違約金230萬元。

王桂芳母子辯稱：

“我們是受害者，被騙才簽合同，且48小時內(nèi)就通知解約，未造成實(shí)際損失。”

他們還強(qiáng)調(diào)：王磊只是代理人，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)房屋買賣合同及相關(guān)協(xié)議于2021年1月5日解除；

? 王桂芳向林秀云支付違約金115萬元；

、法院說理

法院指出，本案核心在于：誰是合同主體？違約是否成立？違約金是否過高？

第一，買受人是王桂芳，不是王磊。

盡管所有簽字均由王磊代簽，但合同明確載明買受人為王桂芳，且王桂芳事后追認(rèn)授權(quán)。

即使存在“借名買房”嫌疑（王磊實(shí)際出資），也僅在母子內(nèi)部產(chǎn)生關(guān)系，不影響對外合同主體認(rèn)定。

第二，王桂芳構(gòu)成根本違約。

合同約定12月18日支付2265萬元首付款，但其未履行，且無正當(dāng)免責(zé)事由。

“被騙”屬于第三人原因，不能免除其對守約方的違約責(zé)任。

第三，違約方無權(quán)單方解除合同。

王磊雖在12月18日表示“不買了”，但作為違約方，其解約通知無效。

林秀云作為守約方，依約行使解除權(quán)，合法有效。

第四，違約金酌減至115萬元。

法院認(rèn)為：

合同約定違約金為總價20%（460萬元），林秀云主動降至230萬元；

但考慮到王桂芳非惡意違約、及時告知、房屋價格未大幅下跌等因素，

酌定違約金為115萬元（相當(dāng)于總價5%），兼顧懲罰與公平。

律師提示

這個案例揭示了大額房產(chǎn)交易中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)：

“代簽”不等于“免責(zé)”。

即使由子女代父母簽約，只要事后追認(rèn)，合同主體仍是登記買受人，違約責(zé)任由其承擔(dān)。

“被騙”不是違約擋箭牌。

因第三方詐騙導(dǎo)致履約不能，仍需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任，可另案向騙子追償。

及時解除≠無責(zé)。

違約方即使第一時間通知解約，也不能免除責(zé)任，尤其當(dāng)守約方已因信賴而喪失其他交易機(jī)會。

給客戶的建議：

若你作為賣方遭遇買家毀約，請立即：

? 固定對方承認(rèn)違約的微信、短信記錄；

? 發(fā)出書面《解除合同通知書》；

? 盡快提起訴訟，避免房價波動擴(kuò)大損失。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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