賣家簽約后坐地加價100萬？法院判必須過戶+賠違約金｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2016年，林志遠夫婦看中一套位于豐臺的一號房屋，總價359萬元。

房主登記在鄭偉名下，但實際由吳靜居住。吳靜手持鄭偉出具的《授權委托書》，以代理人身份與林志遠夫婦在甲公司居間下簽訂《房屋買賣合同》及《補充協議》。

簽約當天，林志遠支付5萬元定金。

9月完成網簽，10月完成評估——一切按部就班。

然而，就在準備辦理貸款時，吳靜突然提出：“加價100萬，否則不賣！”

此后，她和鄭偉拒絕配合任何后續手續。

林志遠多次催告無果，只得起訴，要求：

強制過戶；

支付違約金71.8萬元（總價20%）。

吳靜辯稱：

“房子是我和前夫借鄭偉名義買的，我賣房沒經前夫同意，合同無效！”

鄭偉也說：“我只是掛名，不該承擔責任。”

更戲劇性的是，吳靜的前夫陳明出庭作證：

“房子是我們夫妻的，她無權單獨出售。”

裁判結果

法院判決：

? 林志遠夫婦一次性支付剩余房款354萬元；

? 吳靜、鄭偉收到房款后30日內配合過戶；

? 吳靜、鄭偉連帶賠償違約金25萬元。

法院說理

法院指出，本案核心在于：名義產權人能否以“借名買房”對抗善意買家？

關鍵認定如下：

第一，借名關系真實存在，但不影響對外交易效力。

法院確認：一號房屋確系吳靜與前夫陳明借用鄭偉名義購買，鄭偉僅為登記人。

但根據物權公示原則，房屋登記在誰名下，誰就有權處分。

林志遠夫婦作為不知情的第三方，完全有理由相信鄭偉是真實權利人。

第二，實際權利人已默示放棄權利。

陳明雖主張共有權，但明確表示“對房子給孩子或前妻用沒意見”；

吳靜作為實際出資人之一，主動代理出售房屋，等于放棄向鄭偉主張過戶的權利。

因此，其再以“未經共有人同意”抗辯，違背誠信原則。

第三，買家無任何違約，賣家惡意毀約。

證據顯示：賣家在網簽、評估完成后突然要求加價100萬，屬典型“坐地起價”。

法院認定其構成根本違約，應承擔違約責任。

第四，違約金酌減至25萬元。

雖然合同約定20%違約金（71.8萬元），但法院認為：

“買家主要損失為租房成本，未證明其他重大損害”，

故依公平原則，將違約金調整為25萬元。

法院強調：

“法律保護誠信履約者，不縱容利用‘借名’背景隨意毀約的行為。”

律師提示

這個案例為房產交易中的三類人敲響警鐘：

對買家：

只要房屋登記清晰、簽約流程合規、付款及時，即使賣家事后聲稱“房子不是我的”，法院仍會支持你過戶！

對名義產權人：

一旦登記為你名下，你就成為法律上的“責任人”。即便你是幫朋友代持，擅自配合出售或反悔，都可能被追責。

對實際出資人：

借名買房本就風險極高。若你允許他人以你的名義售房，等于默認放棄權利；事后又想反悔，法院不會支持。

給客戶的建議：

若你已簽約購房卻遭賣家毀約，請立即：

? 固定對方“加價”“拒配合”的微信、短信、錄音；

? 準備足額房款（可申請資金監管）；

? 盡快起訴要求繼續履行+違約金。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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