2008年前簽約經適房，借名協議被法院認定合法有效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2007年，張敏因家庭拆遷獲得一套位于豐臺的一號房屋的經濟適用房購房資格，但她無力支付房款。

此時，朋友劉芳提出：由她全額出資購房，房屋歸其所有，張敏僅提供指標并配合后續過戶。

雙方于2007年10月簽署《協議書》，明確約定：

“房款由劉芳一次性付清，張敏同意該房屋歸屬劉芳所有。”

2008年2月，雙方又簽訂《商品房轉讓協議書》，再次確認：

“劉芳已支付全部房款及8萬元補償，張敏在取得房產證后30日內協助辦理更名。”

簽約當日，張敏將一號房屋交付劉芳。

劉芳隨即裝修入住，連續居住至今已逾十六年，并持有全部購房合同、發票、完稅憑證等原始文件。

2010年，張敏丈夫曾起訴主張協議無效，但法院兩審均認定協議合法有效。

此后多年，劉芳多次催促過戶，張敏卻以“需再付一筆錢”為由拒絕配合。

無奈之下，劉芳起訴至法院，請求：

確認一號房屋歸其所有；

判令張敏及開發商甲公司共同協助辦理過戶。

張敏辯稱：

“協議是被誘導簽署的，我只收到8萬元，房子不能直接給她。”

開發商甲公司表示：房屋已具備過戶條件，服從法院判決。

裁判結果

法院判決：

? 一號房屋歸劉芳所有；

? 開發商甲公司先將房屋登記至張敏名下；

? 張敏在取得產權證后七日內，必須配合過戶至劉芳名下；

? 劉芳向張敏支付補交的房款差價1199元。

法院說理

法院指出，本案核心在于：借名購買經濟適用房的協議是否有效，以及是否具備履行條件。

關鍵事實包括：

一號房屋雖以張敏名義購買，但全部購房款、契稅、維修基金均由劉芳支付；

房屋自2007年起由劉芳長期占有、使用、裝修，無間斷；

雙方簽署的兩份協議已被生效判決確認合法有效；

該經濟適用房系2008年4月11日前簽約，根據北京市政策，現已滿五年，可上市交易；

張敏雖稱“受誘導”，但未舉證存在欺詐或脅迫，且多年未行使撤銷權。

法院強調：

“借名買房協議系雙方真實意思表示，未規避限購政策（因簽約早于政策收緊），亦未損害社會公共利益，應認定有效。”

“實際出資人已全面履行義務，名義人拒不配合過戶，構成根本違約。”

律師提示

本案為“借名購買經適房”提供了重要參考：

2008年4月11日前簽約的經適房，現普遍具備過戶條件。

北京市規定，此類房屋滿五年即可上市，不再禁止交易。

長期穩定占有+完整票據+生效判決=極強確權基礎。

十六年居住事實與原始憑證形成閉環，遠超一般出資證明。

名義人反悔難獲支持。

若協議已被法院確認有效，且無新證據推翻，拒不履約將承擔強制執行后果。

開發商配合是程序環節，不影響實體權利。

即使房產證仍在開發商名下，法院可分步判令先登記至名義人，再過戶至實際權利人。

給客戶的建議：

若已借名購買經適房并居住多年，請立即：

? 核實房屋簽約時間是否早于2008年4月11日；

? 收集付款憑證、居住證明、協議原件；

? 如遇拒不過戶，盡快提起訴訟，避免政策變動風險。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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