妹妹名下房子竟是哥哥全款買的？法院：過戶！｜借名買房律師解讀案例

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案情介紹

周明遠(yuǎn)與周曉苒系兄妹關(guān)系。2009年，周明遠(yuǎn)計(jì)劃在北京長(zhǎng)期發(fā)展，看中一套住宅，但因當(dāng)時(shí)不便親自辦理購房手續(xù)，便與妹妹周曉苒協(xié)商：由他全額出資，以妹妹名義簽約購房，房屋實(shí)際歸他所有。

雙方達(dá)成口頭借名買房約定后，周明遠(yuǎn)通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司完成交易：

支付定金、首付款共計(jì)148萬元；

繳納契稅、中介費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等全部稅費(fèi)；

以妹妹名義辦理銀行按揭貸款，但還款銀行卡由周明遠(yuǎn)持有并持續(xù)還款；

房屋交付后，由周明遠(yuǎn)自住近三年，后出租至今，租金由其收取；

所有合同、發(fā)票、房產(chǎn)證原件均由周明遠(yuǎn)保管。

2017年，周明遠(yuǎn)具備北京市購房資格，要求妹妹配合辦理過戶。為便于操作，他一次性結(jié)清剩余貸款，但妹妹始終拖延，拒不配合。

無奈之下，周明遠(yuǎn)起訴至法院，請(qǐng)求判令周曉苒將一號(hào)房屋過戶至其名下。

被告周曉苒經(jīng)法院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 支持原告訴訟請(qǐng)求！

被告周曉苒于判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助原告周明遠(yuǎn)將一號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至周明遠(yuǎn)名下。

法院說理

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”進(jìn)行審查，認(rèn)定如下：

第一，原告完成全面舉證，形成完整證據(jù)鏈。

出資方面：提供首付款轉(zhuǎn)賬憑證、按揭還款記錄、稅費(fèi)繳納票據(jù)；

占有使用方面：提交物業(yè)費(fèi)、水電暖繳費(fèi)單、租賃合同及租金流水；

權(quán)屬控制方面：持有全部原始合同、發(fā)票及房產(chǎn)證原件；

合理解釋：說明借名原因（便于手續(xù)辦理），且具備購房資格。

第二，親屬證言佐證口頭合意。

原、被告母親出庭作證，證實(shí)購房前兄妹已約定“哥哥出錢、妹妹掛名”，與原告陳述一致，具有可信度。

第三，房屋性質(zhì)與原告資質(zhì)均無法律障礙。

涉案房屋為普通商品房，非經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房；原告現(xiàn)具備北京市購房資格，過戶不存在政策限制。

綜上，法院認(rèn)為：借名買房關(guān)系成立，原告作為實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)要求被告履行過戶義務(wù)。

勝訴辦案心得

本案是典型的“親屬間借名買房勝訴”案例，為類似糾紛提供啟示：

首先，即使無書面協(xié)議，完整證據(jù)鏈仍可勝訴。

本案僅有口頭約定，但通過出資+控票+占有+收益+證人等證據(jù)，足以讓法院確信真實(shí)權(quán)屬。關(guān)鍵在于：每一環(huán)都要留痕。

其次，登記人“失聯(lián)”或“沉默”反而有利原告。

被告未應(yīng)訴，視為放棄抗辯。若其主張“贈(zèng)與”或“借款”，需自行舉證。

再次，及時(shí)結(jié)清貸款是過戶前提。

原告在起訴前主動(dòng)還清按揭，消除抵押障礙，使房屋具備過戶條件。這是很多客戶忽略的關(guān)鍵步驟——有貸款的房子，法院無法直接判過戶。

最后，普通商品房借名風(fēng)險(xiǎn)低于政策房。

若涉及經(jīng)適房、限價(jià)房等，即使證據(jù)充分，也可能因違反政策被認(rèn)定無效。而本案房屋為普通商品房，法律更尊重當(dāng)事人真實(shí)意思。

建議：

即便信任親人，也應(yīng)簽署簡(jiǎn)單《代持協(xié)議》；若已借名，務(wù)必保留所有資金流水、票據(jù)原件，并盡早取得購房資格，避免久拖生變。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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