從低效樓宇到社區空間：城市更新如何更精準“對癥下藥”？

上海城市更新正從“有沒有空間”轉向“空間好不好用”。無論是部分商務樓宇的空置率上升，還是社區層面公共服務設施供給的結構性不足，都指向同一個問題：既有空間如何通過更新更好地匹配產業演進與居民生活方式的變化。

市人大代表、上海世界貿易商城有限公司執行董事、總經理朱晨的關注重點集中在兩個層面：一是如何分類引導低效商辦樓宇實現更新與功能的兼容轉換；二是如何通過產業用地融合管理和規劃統籌支撐，降低更新成本、提升更新效率。

他在調研中反復提到一個感受：“現在的問題不是城市缺不缺樓，而是很多樓用得還不‘順’?！?/p>

存量商務樓宇“重新好用起來”

朱晨認為，推進商務樓宇更新，首先要了解什么是低效樓宇。在他看來，對“低效”的界定不宜只看單一指標，而應綜合考慮空置率、單位面積經濟貢獻、能耗水平、產業能級以及空間適配性等多維因素。

“有的樓宇是因為硬件老化、標準偏低而難以滿足企業需求，有的則是產業定位與區域功能不匹配導致的低效?！敝斐勘硎荆煌梢虻牡托怯?，應該對應不同的更新路徑：前者重點在于建設標準和空間品質的提升，后者則更側重功能調整與產業重塑。

朱晨說，針對部分商務樓宇長期空置或使用效率偏低的情況，政策層面已提出，在滿足安全的前提下，允許商務辦公（C8）用地在一定周期內靈活轉換為人才公寓、租賃住房或酒店等功能?！斑@一方向契合上海中心城區的現實需求?！币环矫?，新興產業對辦公空間的需求更加多樣化，另一方面，中心城區對人才居住、短期租賃等配套的需求持續存在。

但在實踐中，功能轉換面臨的障礙是建設標準普遍套用新建項目要求，尤其在消防、抗震等方面缺乏針對存量建筑更新特點的技術解決路徑?！案马椖咳绻耆葱陆藴蕘硖祝芏鄷r候是走不通的。”朱晨認為，《上海市城市更新條例》已提出，可以制定適合更新的標準和規范，關鍵在于盡快形成可操作的技術細則。

朱晨

在他看來，商務樓宇更新面臨的共性難題，是資金平衡難、回收期長、招商壓力大。要調動市場主體積極性，關鍵在于降低一次性投入成本，并穩定長期收益預期。

他建議，對納入城市更新的商務樓宇項目，可參照新供應土地重新計算土地使用年限，并在更新后享受自動續期至最高年限的政策。同時，探索實施容積率獎勵機制，在一定范圍內“向上長、向下挖”不再增收土地出讓金，對額外提供公共服務設施、人才公寓、公共連通空間的項目給予支持。

在土地獲取環節，還可研究作價出資（入股）、“先租后讓”、出讓金分期繳付、“以地換地”等方式，構建政府與市場“成本共擔、利益共享”的平衡模式，以降低更新項目的財務門檻。

產業用地與片區更新“協同運轉”

朱晨還關注產業用地的融合管理問題。他指出，目前全市對產業用地“用非所用”尚未形成明確的監管職能分工和常態化機制，管控效果有限。

在他看來，應從法規和政策層面進一步明確產業用地監管協調機制，在防止無序改變土地用途的同時，為合理的功能融合留出空間?！安荒芤还芫退溃膊荒芊湃尾还?，關鍵是要有一套清晰的邊界和規則?！?/p>

隨著產城融合和創新型產業發展加快，“零類融合用地”等政策需求日益增加，但落地實施要求仍有待細化。朱晨認為，應盡快在規劃管理、產權登記、用途管控等方面形成清晰規則，為產城融合發展提供制度基礎。

他建議，應明確產業用地綜合價值評估的法律地位，建立相應的價格引導機制，為存量產業用地更新、收儲和再配置提供合理的定價依據。

空間層面，朱晨建議開展商務樓宇高度專項城市設計研究，在滿足日照、消防等要求的基礎上，結合城市整體天際線和區域功能定位，研究更新后建筑高度的合理區間。如確需突破既有建筑限高，應制定相應的評定規則和支持政策，通過城市設計統籌把控。

“把單個樓宇的更新放入片區整體城市設計和交通組織體系中統籌考慮，通過軌交接駁、地下通道、慢行系統和停車資源整合，放大更新帶來的綜合效益?！敝斐空f。

在他看來，當前城市更新面臨的不是“要不要”的問題，而是“如何更精準更新”的問題。從分類識別低效樓宇，到推動功能兼容轉換；從優化產業用地融合管理，到強化規劃統籌支撐，其核心目標都是讓存量空間在制度與技術層面具備更高的適配能力。

原標題：《從低效樓宇到社區空間：城市更新如何更精準“對癥下藥”？》

欄目主編：張駿

本文作者：解放日報 徐心遠