廣東
代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考
下周一，卷土重來的白云區龍歸六片山西側AB2201123地塊即將開拍。
地塊用地面積6.18萬㎡，計容建筑面積7.78萬㎡，容積率1.7，起拍總價11.37億元，起拍樓面價14628元/㎡。
距離地鐵14號線白云東平站約1.6公里，未來可與18號線北延段換乘直達廣州多個CBD，有悅和方、龍歸金鉑廣場、云門NEWPARK等商業配套，能滿足日常生活所需，東平小學、廣州市珠江高級中學毗鄰在側，教育資源豐富。
在去年召開的土地推介大會上，憑借毗鄰白云山這一優勢，該地塊定位為“山水系”，但于去年末不幸終止出讓。
市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，2025上半年白云區商品住宅成交4594套，位列全市第三；地塊所處的太和鎮上半年成交930套，成交均價23612元/㎡。
小編發現，此次重新上架的龍歸六片山西側AB2201123地塊相應的指標、價格與首次出讓時相比均未發生變化。
該地塊能否為下半年的土拍“起個好頭”？
與此同時，小編還發現，7月來廣州規劃自然資源局相繼發布了多宗儲備涉宅用地的批前公示，其中不乏部分一些綜合素質優勢較為明顯的地塊。
都有哪些地塊值得我們關注？又會有哪些地塊有望進入下半年的土拍市場？
01
荔灣區芳村大道以北儲備地塊
今年以來，在土拍市場相對低調的荔灣，7月份相繼在自規局發布了多宗涉宅儲備地塊的批前公示。
根據公示，荔灣區芳村大道以北儲備地塊將原定于用作商業地塊的725地塊拆分為兩宗涉宅用地與一宗商業用地。
其中025居住地塊用地面積2545㎡，現狀為保留芳華苑，048居住地塊建筑面積23691㎡，容積率3.0，建筑限高80米；049商業地塊部分用地面積12461㎡，建筑面積6.62萬㎡。
此外值得一提的是，3.0的容積率在荔灣區相對更有優勢，克而瑞數據監測顯示，2022-2025上半年，荔灣成交的涉宅用地主力容積率段為5.0及以上，也就意味著該地塊的居住舒適度要相對更高。
整體來看，地塊屬于當前市面上主流的“小而美”類型，留給房企的操作空間也相對更為寬廣。
若地塊未來以合理的價格進入土拍市場，或將有望順利出嫁。
因為除地塊自身素質外，從周邊市場表現、以及地理位置上，均有可圈可點的地方。
地理位置方面，地塊位于荔灣白鵝潭中部板塊內，距離地鐵11號線石塘圍站約200米，交通便利。
萬象城、灣區文化藝術中心等配套毗鄰在側，能滿足日常生活需求。
在市場表現上，克而瑞數據監測顯示，2025上半年荔灣區商品住宅成交2548套，領跑中心四區。
隨著流速的加快，以及無新增供應的雙重影響下，克而瑞數據監測顯示，截至2025年上半年，荔灣區商品住宅5432套，去化周期11.6個月，為全市最短。
其中地塊所處的白鵝潭中部板塊商品住宅庫存55套，去化周期3.8個月。
由此可見，若未來地塊能順利入市，不僅是對荔灣起到補倉作用，還能在一定程度避免片區競爭對手過多而導致難出貨的情況發生。
02
荔灣區花地大道以東儲備地塊
根據公告，地塊用地性質由原來的公路用地調整為商住用地兼公共交通站場用地，面積18890㎡，計容建筑面積73671㎡，容積率3.9。
還可以看到，地塊除住宅部分外，還需包含郵政所、公交首末站、社工服務點等公共設施配套。
也就是說，住宅部分的體量會相對較小，有望打造為翻版的保利和頌。
配套方面，地塊距離地鐵一號線坑口站直線距離約500米，出行便捷，周邊有廣百廣場、理想花地自帶的商業體，居住氛圍較好，日常生活需求能得到有效滿足。
在市場表現上，克而瑞數據監測顯示，地塊所屬的花地板塊今年上半年商品住宅成交944套，成交均價46573元/㎡，為荔灣區成交的主力支撐。
庫存方面，隨著板塊在售項目的相繼清盤，克而瑞數據監測顯示，截至2025上半年花地板塊商品住宅庫存1269套，去化周期6.4個月，僅次于白鵝潭中部板塊。
03
黃埔區高能飼料廠及周邊政府儲備用地
地塊位于天河與黃埔交界處的黃陂板片區內，廣汕公路北側，與地鐵六號線直線距離約800米，東南側為天鹿湖森林公園，居住舒適度有一定保障，是地塊的加分項之一。
不過，地塊周邊配套較為單薄，除個別在建項目及社區底商外，區域內尚無大型商業體落地，生活便利度有限。
根據公告，將對儲備地塊的兩個部分進行調整，其中050地塊部分用地面積28014㎡，計容建筑面積≤60854㎡，容積率<2.2，建筑限高80米；還包含配建幼兒園、菜市場、文化室等公共設施服務配套。
051地塊用地面積15648㎡，計容建筑面積≤67377㎡，容積率<4.3，同樣包含了社區議事廳、社區衛生所等公共服務配套設施。
由地塊素質可見，050地塊有望打造成以小高層為主的改善項目，051地塊則或將打造成市面上常見的高層項目。
市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，地塊所屬的科學城板塊2025上半年商品住宅成交705套，成交均價33012元/㎡。
隨著舊黃埔板塊舊改項目入市的增加，推動了成交的走俏，科學城的市場份額在不斷被瓜分，克而瑞數據監測顯示，2025上半年科學城板塊區占率由去年的24%縮小至今年的17%。
流速放緩，庫存規模及去化周期也是居高不下。
克而瑞數據監測顯示，截至2025年6月，科學城板塊商品住宅庫存5605套，去化周期48.3個月。
值得一提的是，此前作為黃埔年內首宗招拍掛的映日路地塊，整體綜合素質、地理位置相對于該地塊更占優的情況下終止出讓，引起了市場的廣泛討論：
那么，該地塊能否順利進入土拍市場并順利出讓呢？
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