北上廣深，加速補跌！

國家統(tǒng)計局最新公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，有點辣眼。主要看點是四大一線加速下跌。京、滬、廣、深8月份二手房價環(huán)比7月的下跌幅度依次為1.2%、1%、0.9%和0.8%，高于大部分二三線城市。其中，北京的跌幅是70城中最大的。

四大一線是中國房市的中流砥柱，房價變化對樓市信心的影響無疑是巨大。京城領(lǐng)跌全國，更是歷年罕見。其中有怎樣的信號，又該以何種心態(tài)面對？

先說結(jié)論：該來的總是要來的，但也不必過度恐慌。

01

8月份四大一線房價環(huán)比下跌加速，并非意外。與其說是“加速”，不如說是“補跌”。這可以從同比數(shù)據(jù)中看出端倪。與去年同期相比，京、滬、深的房價分別下跌了3.1%、2.6%和1.9%，在70城中都算是優(yōu)等生。廣州比較慘，同比下跌了6.2%，但也處于70城的中下水平。

整體而言，相比其他城市，四大一線的房價表現(xiàn)還算穩(wěn)。但是，“全國一盤棋”的大勢所趨，四大一線也不可能風景獨好。所以，8月環(huán)比的下跌加速也在意料之中。至于“補”多“補”少的量化判斷，單憑8月的環(huán)比數(shù)據(jù)是做不出來的，還需要進一步的觀察。

四大一線的業(yè)主要有跌的心理準備，但也不必恐慌。

總有人把當前的情況和日本“失落的三十年”對標，其實兩者之間沒有什么可比性。

中國房市本輪下跌行情，和日本90年代的房地產(chǎn)泡沫破裂時的情況截然不同。當初日本樓市地震，是從“宇宙中心”東京爆發(fā)的。而中國房市這輪下跌，則是“低線包圍高線”，樓市的“震源”在低線城市。

之所以會出現(xiàn)這樣截然相反的現(xiàn)象，主要是此前的資金流向不同。日本的房地產(chǎn)泡沫破裂前，大量資金涌入東京等中心城市的樓市，把泡沫堆到了“高處不勝寒”。啟動這輪中國樓市變局的，是棚改貨幣化、樓市調(diào)控政策引導(dǎo)大量資金集中注入低線城市。低線城市貧瘠的經(jīng)濟基礎(chǔ)接不住這“潑天富貴”，因此堆積了大量泡沫。

震源不同、泡沫的“質(zhì)地”不同，所以樓市變局的表現(xiàn)也不同。日本是東京核爆，而中國是低線城市雷聲滾滾。

單論樓市的“病情”，中國要比日本要輕得多。因為日本樓市是在中心資產(chǎn)、核心資產(chǎn)的關(guān)鍵部位大出血，吃了一記“黑虎掏心”的重傷。

1991年到1995年房價快速下跌階段，日本經(jīng)濟最發(fā)達氣度的三大都市圈中，房價最高的東京都市圈和阪京都市圈降幅明顯超過了全國平均房價。經(jīng)濟核心地區(qū)的核心資產(chǎn)遭受重創(chuàng)，經(jīng)濟陷入了長期停滯。

而中國樓市的泡沫堆積在邊邊角角，迄今為止一線城市的樓市表現(xiàn)和明顯優(yōu)于低線城市。房價走勢也是低線城市“先跌為敬”且“跌跌不休”。

房地產(chǎn)市場本身就有很強的地域性，有天然的風險隔離。盡管低線城市堆積的房地產(chǎn)泡沫規(guī)模巨大，但是對經(jīng)濟核心區(qū)域、核心資產(chǎn)的直接殺傷力有限。

房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟危機，都是通過金融渠道蔓延的。金融是“水屬性”的，危機從“高水位”向“低水位”擴散很容易，“低水位”向“高水位”傳播很難。比如次貸危機前后的美國樓市，十八線小鎮(zhèn)、遠郊的房地產(chǎn)市場灰飛煙滅，紐約等發(fā)達地區(qū)也就一哆嗦。

因此，單論樓市，對四大一線的確可以更樂觀。畢竟四大一線的“資產(chǎn)質(zhì)地”遠遠優(yōu)于低線城市，毋庸置疑，也不必贅述。盡管金融傳導(dǎo)的“補跌”不可避免，但基本的價值支撐還是有的。

當然，對四大一線的樓市相對樂觀的前提是“單論樓市”，即不考慮其他的宏觀經(jīng)濟因素。

02

把其他宏觀經(jīng)濟因素納入考慮范圍，問題會更復(fù)雜。

比如對外經(jīng)濟合作和交流的不暢，對東南地區(qū)的外向型經(jīng)濟沖擊更大，也會直接影響樓市表現(xiàn)。躺吃轉(zhuǎn)移支付的地區(qū)反而不用直接面對“富士康跑了”的壓力，承壓要到以四大一線為代表的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)再也“擠不出奶”為止。類似的宏觀因素還有很多。

所以，也不要對一線樓市的抗跌能力盲目樂觀，還是得具體問題具體分析。歸根結(jié)底，樓市不可能脫離宏觀經(jīng)濟的大盤，經(jīng)濟下行、樓市上行的長期背離是不可能的，哪一線都不可能。在經(jīng)濟下行期，各城的樓市只有先跌后跌、跌多跌少的區(qū)別罷了。

所有宏觀因素中，最重要的無疑是政策。政策因素才是中國經(jīng)濟最大的宏觀，是區(qū)域間經(jīng)濟傳導(dǎo)的主要推力。大規(guī)模的轉(zhuǎn)移支付、跨地域配置資源的產(chǎn)業(yè)政策、高度抽象的金融政策等等，很大程度上抹平了區(qū)域經(jīng)濟的梯度差和市場機制下的風險隔離。政策“全國一盤棋”、就低不就高的無差別化，四大一線不可能差異化經(jīng)營。

因此，不僅四大一線房價的補跌無法避免，還要考慮政策因素對補跌的放大作用。這種作用不一定直接作用于樓市，比如轉(zhuǎn)移支付的公共資源轉(zhuǎn)移，對區(qū)域經(jīng)濟運行的整體影響。

所以，短期內(nèi)四大一線房價補跌加速要有心理準備。長期來看，只要樓市還是“市”，一線城市的房產(chǎn)保值、增值能力肯定優(yōu)于低線城市。最終起決定性因素的，還是宏觀經(jīng)濟改善。只要宏觀經(jīng)濟回暖，一線城市的樓市一定是“春江水暖鴨先知”，是經(jīng)濟復(fù)蘇的風向標。

仍以日本為例，2005年前日本房價接近谷底時，三大都市圈的房價和全國平均房價相差無幾。2013年后分化逐漸明顯，三大都市圈的樓市量價齊升。2021年后東京都市圈領(lǐng)漲全國，近年來東京核心區(qū)域的房價已經(jīng)超過了九十年代“宇宙中心”時代。顯然，日本一線城市的樓市復(fù)蘇走在了經(jīng)濟的前面。

所以，面對目前一線城市的房價波動要冷靜。“抄底”的躁動顯然是不行，因為“補跌”還不充分，“底”在哪兒猶未可知。自住的也別胡思亂想了，日子總要過下去。

最不可取的，是慌不擇路的資產(chǎn)置換。房地產(chǎn)是中國底層資產(chǎn)的絕對主力，一線城市房產(chǎn)是房產(chǎn)中最有價值的核心資產(chǎn)。如果一線城市房產(chǎn)都撐不住，還有啥資產(chǎn)能撐得住呢？換無可換，只能既來之則安之了。

03

具體到四大一線，也存在差異，最核心指標是人口流入，其次是所在都市圈的整體發(fā)育。

因為，隨著人口老齡化，人口向中心城市集中會明顯加速。別幻想回鄉(xiāng)養(yǎng)老、縣城慢生活的歲月靜好，老齡化社會高度依賴高效集中的公共服務(wù)，只有“抱團取暖”，沒有“詩和遠方”。

深度老齡化的日本，三大都市圈已經(jīng)集中了三分之二以上的人口和七成的GDP。正在走向深度老齡化的中國也一樣。

因此，未來二十年，甚至更長的時間，中國城市之間的競爭就是“得人口者得天下”。隨之而來的是大量人口流出地區(qū)的城市走向沒落。在這場慘烈的“人口大戰(zhàn)”中，一線城市無疑是最有競爭力的。以一線城市（包括少數(shù)真正的新一線城市，目前可以較為肯定是成都）形成的三到五個大型都市圈，將會囊括中國大部分的人口和經(jīng)濟。

這是大勢所趨的必然結(jié)果，不是政策干預(yù)能改變的。所以，中國房市未來的懸念，不是一線城市的房子值不值錢，而是一線為核心的都市圈之外還有沒有房地產(chǎn)。

不過，政策干預(yù)改變不了大勢所趨的終點，卻可以讓路徑更為曲折，甚至在局部發(fā)揮決定性的影響。最大的政策變數(shù)就是戶籍準入。

盡管這些年城市落戶政策大幅放寬，但一線城市總體上依然嚴控。尤其是北京，城市定位突出首都的政治功能，而不是北方經(jīng)濟中心的經(jīng)濟功能，因此也是四大一線中“準入”最嚴的。無疑會對北京房市的中長期趨勢產(chǎn)生影響。而且，北京作為首都的特殊地位，讓京津冀都市圈的一體化進程更為艱難。所以，北京樓市即便有“舉國一城”的卓絕地位，也不見得能領(lǐng)跑一線。

上海的戶籍門檻低于北京，高于廣、深，戶籍開放的內(nèi)外阻力也高于廣深。且戶籍人口的老齡化程度遠高于廣、深。若上海繼續(xù)嚴控人口，很快就會暴露后勁不足的短板。不過，上海所處的長三角都市圈得天獨厚，無論是一體化的基礎(chǔ)還是區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平，都不是大灣區(qū)能比的。

可以預(yù)見，四大一線的樓市未來也會隨著人口結(jié)構(gòu)的變化走向分化。這是十年、二十年的長期變化，變數(shù)頗多，不急于定論。

總而言之，房產(chǎn)是固定資產(chǎn)，購房是長期的價值投資，大可不必為了短期的價格變化大喜大悲。風物長須放眼望，三代人、六個錢包到底值不值，還得看宏觀經(jīng)濟、區(qū)域發(fā)展的大勢。過度樂觀不合時宜，過度悲觀也毫無意義。