萬科600億資產大剝離，房企自救進入“斷腕求生”時代

深鐵支持的背后，是萬科不得不押上的籌碼。房企生存游戲規則已徹底改變。

2025年11月20日，萬科A盤中股價跌至6.02元/股， 創下十年新低。同日，萬科召開2025年度第一次臨時股東會，董事長黃力平坦言，“在房地產新舊發展模式的轉換過程中，要消化過去‘三高階段’形成的負擔，必然有一個陣痛期。”

此時，萬科前三季度凈利潤虧損已達280.2億元。作為中國房地產行業曾經的標桿，萬科的自救舉措已成為觀察房企如何度過行業寒冬的重要窗口。

一、資產剝離計劃加速，非核心業務全面收縮

萬科管理層在股東會上明確表示，公司將 通過資本運作剝離部分與戰略關聯度不高的業務和資產，以改善現金流和資金債務結構。

資產處置工作早已啟動。今年前三季度，萬科已完成大宗交易簽約金額近70億元。備受關注的冰雪業務已剝離出售給中旅集團，該項業務自2011年布局至2025年剝離期間， 累計虧損約400億元。

近期，萬科旗下廣州萬溪將越秀區1723平方米商辦物業和4742平方米辦公樓同步擺上貨架。這兩項資產均源自萬科2019年以551億元“天價”收購的廣信不良資產包。

招標公告中明確的付款條款——“最遲2025年12月15日前繳清全款”，凸顯了公司對資金的迫切需求。

資產處置步伐加快的背后，是萬科嚴峻的資金壓力。截至三季度末，萬科貨幣資金為656.8億元，而有息負債合計高達3629.3億元。

二、深鐵支持模式轉變，抵押擔保成新常態

大股東深鐵集團對萬科的支持仍在繼續，但方式已發生重要變化。根據11月20日臨時股東會議案，自2025年起至2025年度股東大會召開日，深鐵集團向萬科提供 不超過220億元額度的借款。

然而，這種支持已從信用借款向抵押擔保借款轉變。截至目前，深鐵集團已向萬科提供借款總金額為213.76億元，這意味著萬科可動用的剩余借款額度已非常有限。

更關鍵的是，萬科后續需對已發生的借款提供抵質押擔保，否則深鐵有權要求提前償還已發生的借款本息。擔保物包括萬科或其子公司擁有的合法經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權等。

萬科已多次質押萬物云股權，質押股份 占萬物云已發行股本總額約55.8%。目前萬科對萬物云可自由支配股份僅剩1.32%。

這一變化明顯反映出，在房地產行業調整周期中，資本市場對風險管控的進一步強化。

三、償債壓力持續，現金流改善是關鍵

盡管萬科已采取多項自救措施，但償債壓力依然不小。截至三季度末，萬科已償還公開債務288.9億元。但據DM查債通統計， 2025年最后兩個月，萬科還有3筆境內債陸續到期，待償本金總額為73億元；2026年一季度還有11億元境內債需要兌付。

銷售業績方面同樣不容樂觀。今年1—10月，萬科實現銷售金額1152.8億元，同比下降43%。房地產市場整體仍處于深度調整期，行業深度調整仍在持續。

為改善現金流，萬科正多管齊下：一方面加速資產處置，另一方面積極與境內主要債權人談判，希望降低部分債務的利率水平，以減少財務成本。

同時，萬科也在進行大規模的組織架構調整， 撤銷運行了近20年的“集團—區域—城市”三級管理模式，改為集團總部直接管理16個地區公司，以壓縮管理層級，提高決策效率。

四、行業自救模式對比，萬科路徑的啟示

與恒大、碧桂園等房企相比，萬科的自救策略呈現出不同特點。恒大模式主要是政府主導的全面出售，碧桂園則以債轉股為主，導致股權大幅稀釋。

而 萬科選擇了“資產出售+回租”的市場化路徑，力求在變現資產的同時保留核心運營能力。這種模式雖然短期痛苦，但可能更有利于企業長期品牌和運營價值的保留。

萬科管理層判斷，隨著各項穩樓市政策逐步落地見效，市場合理住房需求將穩步釋放，行業有望逐步走出調整周期。黃力平表示，萬科將堅持戰略聚焦，按照“十五五”規劃建議中“推動房地產高質量發展”的工作要求，在穩定住宅開發業務的基礎上，從城市聚焦、業務組合、發展模式等五個方面綜合施策。

從更宏觀視角看，房地產行業正從金融游戲回歸居住本質。未來一段時期，行業將面臨更多格局重組，而萬科當前的資產剝離策略可能成為這一重組過程中的重要參考。

其他房企也在探索不同突圍路徑：龍湖集團劃分開發、運營及服務三大板塊，華潤置地、招商蛇口等企業則在商業、產業地產、代建等多元業務賽道上持續發力。

行業共識是，未來房地產市場的規模將穩定在每年10億平方米左右。萬科等企業的自救嘗試，將為整個行業轉型升級提供重要借鑒。這場 深刻的自我革命，將考驗管理層的決斷力和執行力，也將決定萬科能否在不依賴外部“輸血”的情況下，真正靠自身力量站起來。

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