借名買房，名義人擅自二次抵押借名房，法院判協議有效｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2015年，周明遠（非京籍）欲在京購房，因無購房資格，與朋友鄭浩協商，以鄭浩名義購買朝陽區一套二手房（即一號房屋），總價327萬元。

周明遠支付首付款131萬元，并以鄭浩名義向甲銀行貸款196萬元，每月按時將月供轉入鄭浩賬戶用于還貸。房屋交付后，由周明遠一家居住至今。

2015年6月14日，雙方簽訂《協議書》及補充協議，明確：

周明遠為實際出資人和真實權利人；

鄭浩僅為名義購房人；

鄭浩不得對房屋進行二次抵押或出售；

待周明遠取得購房資格后，鄭浩須配合過戶。

然而，自2016年起，鄭浩在未告知周明遠的情況下，先后四次將一號房屋用于個人債務抵押，最高一筆抵押債權達560萬元。

2022年，周明遠發現房屋已被多次抵押，風險巨大，遂暫停支付月供，并要求鄭浩解除抵押。

鄭浩反訴稱：周明遠斷供構成違約，要求解除協議。

此時，周明遠已取得北京市購房資格，立即起訴，請求：

確認《協議書》有效；

確認其為一號房屋實際購房人。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認周明遠與鄭浩于2015年6月14日簽訂的《協議書》及補充協議合法有效；

注：法院認定，名義人擅自抵押構成根本違約，借名人暫停還貸屬合理抗辯，協議繼續有效。

三、法院說理要點

法院圍繞三大核心問題展開：

借名協議真實有效：

雙方簽署書面協議，明確權屬、出資、過戶條件；

實際履行情況（首付款、月供、占有使用）與協議一致；

協議系雙方真實意思表示，不違反當時法律強制性規定。

名義人構成根本違約：

補充協議明確約定“不得二次抵押”；

鄭浩卻四次擅自設立高額抵押，嚴重危及房屋安全；

此行為已實質性破壞合同信任基礎，構成根本違約。

借名人暫停還貸具有正當性：

在房屋被多次抵押、面臨被執行風險的情形下，

周明遠暫停支付月供屬于行使不安抗辯權，不構成違約；

鄭浩以“斷供”為由主張解除合同，理由不成立。

若需確權或過戶，須待抵押滌除、具備過戶條件后另行主張。

法院強調：

“名義人違背誠信，擅自處分借名房產，不僅不能解除合同，反而應承擔違約后果。”

四、律師提示

本案揭示了借名買房中的高危陷阱：名義人濫用產權登記地位。關鍵啟示：

書面協議是維權基石：

本案勝訴關鍵在于2015年簽署的《協議書》+補充協議，明確禁止抵押，為認定違約提供依據。

擅自抵押=根本違約：

即使借名人暫時斷供，只要名義人先違約（如設押、出售），法院通常會保護實際出資人。

法院可確認協議有效，但不能直接確認物權歸屬。若要拿回房子，必須：

清償貸款、解除所有抵押；

或提起強制過戶之訴（需滿足購房資格）。

? 建議：

若發現名義人擅自抵押，立即停止付款并取證，同時申請財產保全；

盡快取得購房資格，在抵押可解的前提下啟動確權程序；

注：本案雖未直接確認物權，但協議有效性的確立為后續強制執行鋪平道路——一旦抵押清除，周明遠可憑此判決直接申請過戶。

北京房產律師靳雙權團隊專注處理借名買房的復雜案件，已成功代理多起類似勝訴案例。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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